來源|丁祖昱評樓市

克而瑞長租數據顯示，北上廣深集中式公寓整體出租率超85%，其中廣州更是達到了96%，但與此同時，除廣州外其他三城租金均出現1%-5%的降幅。

這一市場現象的背后，是保障性租賃住房大規模入市帶來的結構性變革。

從租客的角度來看，在當前租賃市場供需格局動態調整，且正值“畢業季”房源推廣的關鍵時期，最佳的換租時機或已到來。

近年來，北上廣深一線城市長租公寓呈現出“出租率超85%高位運行，租金走勢分化”的特征，2025年以來尤為明顯。

克而瑞長租監測的2021年至2025年5月集中式公寓租金坪效與出租率監測數據顯示，四大一線城市長租公寓出租率連續多年均超85%。其中，5月廣州以96%的出租率領跑一線城市，深圳出租率也達到91%，北京維持在88%左右，上海略低但也有85%。

高出租率數據表明，一線城市的租賃需求依然旺盛，特別是隨著“Z世代”逐漸成為租房主力，其更傾向于長期租賃的消費習慣為市場提供了穩定的需求支撐。

與高出租率形成反差的是租金的下調趨勢。

克而瑞長租數據顯示，廣州是唯一租金微漲的城市，較2024年上漲2.08%；北京、上海和深圳集中式長租公寓租金出現1-5%的降幅，尤為典型的是上海，今年5月租金坪效較2024年下跌超5%。

在出租率保持高位的背景下，租金水平下跌主要源于兩個關鍵因素：

一是保障性租賃住房的大規模入市，對市場整體租金平均水平產生了較為明顯的下拉效應。以上海為例，新入市的保租房有八成主要分布在中環外區域，其租金水平較市場均價低約30%，這種結構性供給變化直接帶動市場整體租金下降。

二是租金依然是客戶決策的重要因素之一，市場競爭加劇，為保持競爭力企業不得不調整定價策略，這種“鯰魚效應”正在重塑整個市場的價格體系。

具體城市月度走勢來看，北上廣深四大一線城市集中式公寓市場繼續呈現差異化走勢。

其中，北京長租公寓租金水平最高，5月租金坪效為189.3元/㎡/月，環比小幅上漲0.16%，同比漲幅2.77%。而廣州在是四城中租金坪效最低的城市，5月租金水平為88.5元/㎡/月。

相對而言，上海和深圳租金調整最為明顯。

上海集中式公寓租金坪效為149.4元/㎡/月，環比下降0.4%，同比下降6.92%，租金水平在2月短暫的微漲之后再次進入下跌通道，但近月來環比表現波動趨穩，后續或逐步進入平穩階段。

上海集中式公寓項目持續入市，拉高城市規模，但市場需求有限，導致市場供需關系失衡，租金承壓嚴重。多項目采取主動降價措施以維持出租率高位運行，加之新入市項目多以保租房為主，且80%左右的保租房位于中環以外，租金預期較低，核心區占比較低，導致租金坪效持續下滑。

如上海浦東、閔行、松江，保租房集中分布導致區域租金加速下行，疊加租金管控政策的落地與施行，保租房租金基本為城市整體租金7折水平，租房性價比提升，出租率保持較高水平；崇明、金山等新興區域承壓明顯，整體出租率較低，不足80%。

深圳集中式坪效租金仍然有較大的市場壓力，5月租金坪效為101.7元/㎡/月，環比持平，同比下降1.45%。至此深圳長租公寓租金已連續三年下跌，這一租金水平基本與2022年持平。

目前深圳保租房規模占比近4成，規模呈現持續擴張，保租房租金為城市整體7折水平，影響集中式公寓整體租金下行。作為典型流入型城市，2025年初深圳經歷“退租返鄉潮”，城市租金處于低谷，預計6月后“畢業季”城市租金將進一步提升。

2025年的租房市場正在從“有得住”向“住得好”轉變，這既是市場成熟化的體現，也預示長租公寓行業將步入“品質競爭 + 精準適配” 階段。

對租客而言，在當前租賃市場供需格局動態調整，加之“畢業季”房源推廣的關鍵時期，非核心區域、非地鐵房源的議價空間可達5%-10%，租客迎來了較為有利的換租“窗口期”，追求居住品質與權益的租客可優先選擇品牌公寓。對運營商來說，在愈發激烈的競爭環境下，唯有精準定位、提升服務，方能在分化格局中突圍。