來源|丁祖昱評(píng)樓市

這是事關(guān)布局城市發(fā)展的最高規(guī)格會(huì)議。上一次召開中央城市工作會(huì)議，是在10年前。

而自1962年至今，中央城市工作會(huì)議共舉行了五次，從明確對(duì)城市的基本認(rèn)知到經(jīng)歷世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程之后，此次會(huì)議再一次為新時(shí)代城市發(fā)展建設(shè)定向領(lǐng)航。

此次中央城市工作會(huì)議提到了兩個(gè)變化：我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

同時(shí)，會(huì)議明確七個(gè)重點(diǎn)任務(wù)，與房地產(chǎn)有關(guān)的內(nèi)容有以下幾個(gè)方面：

1、發(fā)展組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈

2、分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展

3、高質(zhì)量開展城市更新

4、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造

5、嚴(yán)格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平

6、完善歷史文化保護(hù)傳承體系，完善城市風(fēng)貌管理制度

房地產(chǎn)業(yè)與城市建設(shè)發(fā)展一脈相承，城市的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生重要的影響。在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)止跌回穩(wěn)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要關(guān)口，中央城市工作會(huì)議將對(duì)新時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向產(chǎn)生五個(gè)方面的影響。?

此次中央城市工作會(huì)議再度召開有一個(gè)重要的背景。

黨的十八大以來，我國(guó)推動(dòng)城市發(fā)展取得歷史性成就。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率從2012年的53.1%提高到2024年的67%，9.4億人生活在城鎮(zhèn)；2013年到2024年，我國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)新增就業(yè)超過1.5億人。

在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，新市民住房需求不斷釋放，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)20年的高速發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐，到2024年全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到40平方米，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過1萬(wàn)億元的城市達(dá)到了27個(gè)。

會(huì)議指出，我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。在部署城市工作七個(gè)方面的重點(diǎn)任務(wù)中提到“著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系”，并明確“分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。”

從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期之后，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的進(jìn)程不會(huì)停滯。這意味著，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的新型城鎮(zhèn)化過程中帶來的剛性住房需求，仍是未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本盤。

從縣域城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀來看，在386個(gè)縣級(jí)市中，有208個(gè)城鎮(zhèn)化率低于60%，占比超過一半，在1496個(gè)市轄縣中，更是有1356個(gè)縣城鎮(zhèn)化率低于60%，占比超過九成。

在這1564個(gè)城鎮(zhèn)化水平較低的縣域行政單位中，居住著6.1億常住人口，平均城鎮(zhèn)化率只有44%，這意味著縣域城鎮(zhèn)化發(fā)展仍處于相對(duì)較快的增長(zhǎng)階段。這些縣域無(wú)疑有著更為廣闊的發(fā)展空間，常住人口高基數(shù)下的城鎮(zhèn)化率快速發(fā)展，將為房地產(chǎn)業(yè)帶來更為可觀的剛性需求增量。

中央城市工作會(huì)議在“著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系”中還明確“著眼于提高城市對(duì)人口和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的綜合承載能力，發(fā)展組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈。”

城市作為現(xiàn)代化的重要載體，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展是中國(guó)式現(xiàn)代化的重要支撐，同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)共同富裕的必然要求。

對(duì)房地產(chǎn)而言，需求來源于人口，人口跟隨產(chǎn)業(yè)就業(yè)，未來房地產(chǎn)業(yè)增量需求分布必將與城市群、都市圈中的城市尤其是核心城市高度契合。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年住宅開發(fā)土地成交額前5城市成交金額占全國(guó)300城的42%，30城市新房成交面積占全國(guó)百城58%，一線和半數(shù)二線城市人均住房面積仍遠(yuǎn)低于40平方米，預(yù)示著未來房地產(chǎn)市場(chǎng)份額或?qū)⑦M(jìn)一步向長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中，相關(guān)住房需求增長(zhǎng)可期。

在城市發(fā)正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效的階段，需要轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，更加注重集約高效；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展動(dòng)力，更加注重特色發(fā)展。同時(shí)在七大重點(diǎn)工作提到“堅(jiān)持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)”。

進(jìn)一步拆解來看，對(duì)于特大城市而言，要“要走內(nèi)涵式發(fā)展之路”；對(duì)大城市明確“要強(qiáng)化大城市對(duì)中小城市的輻射和帶動(dòng)作用，弱化虹吸擠壓效應(yīng)”；對(duì)小城鎮(zhèn)強(qiáng)調(diào)“因地制宜發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進(jìn)特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展”。

對(duì)房地產(chǎn)供給端來說，將延續(xù)供給端優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提質(zhì)增效。

一方面，存量盤活與增量控制，嚴(yán)控新增房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模，通過地方專項(xiàng)債加大對(duì)存量閑置土地和存量商品房收儲(chǔ)力度，探索“以舊換新”模式去庫(kù)存。

另一方面，將優(yōu)化增量結(jié)構(gòu)，加大城市更新力度，盤活城市核心區(qū)存量低效土地，適應(yīng)房地產(chǎn)需求形勢(shì)，加大高品質(zhì)改善住宅供應(yīng)規(guī)模，將進(jìn)一步強(qiáng)化城市核心功能區(qū)土地價(jià)值和住房?jī)r(jià)值。

中央城市工作會(huì)議在部署城市工作第二、第三個(gè)重點(diǎn)任務(wù)“著力建設(shè)富有活力的創(chuàng)新城市”和“著力建設(shè)舒適便利的宜居城市”中提到“高質(zhì)量開展城市更新”、“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”。

回溯2015年中央城市工作會(huì)議召開以來，過去十年相繼出臺(tái)了一系列政策文件，為城市發(fā)展提供了頂層設(shè)計(jì)。

在這一進(jìn)程中，開啟了大規(guī)模城市棚戶區(qū)改造和舊城改造進(jìn)程，促進(jìn)城市界面和基礎(chǔ)設(shè)施改善，也極大地刺激房地產(chǎn)業(yè)新一輪高速發(fā)展。

值得注意的是，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期城市工作的總體要求：堅(jiān)持因地制宜、分類指導(dǎo)，以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標(biāo)，以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，大力推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國(guó)特色城市現(xiàn)代化新路子。

扎實(shí)推進(jìn)城市更新行動(dòng)，聚焦老舊小區(qū)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施提升等重點(diǎn)領(lǐng)域，推動(dòng)城市向更高品質(zhì)、更有溫度、更可持續(xù)的方向邁進(jìn)。城市也是一個(gè)活的機(jī)體需要不斷新陳代謝，住房更是如此，對(duì)安全舒適低碳科技的居住環(huán)境的向往，必將不斷催生存量住房改善需求。

住建部部長(zhǎng)此前表示“從我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程看，從我國(guó)城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間的”。

此次會(huì)議明確，“嚴(yán)格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平”。

在住房建設(shè)方面，前期為了滿足快速城鎮(zhèn)化帶來的剛性住房需求，更多從期房、中小套型等“增加數(shù)量”方面著手，經(jīng)過20年房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)居民從“住有所居”到“住有優(yōu)居”的跨越。

2021年以來提出構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式，解決住房“好不好”的問題，改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度，建立房屋全生命周期管理機(jī)制。要以“經(jīng)濟(jì)合理，安全耐久；以人為本，健康舒適；因地制宜，綠色低碳；科技賦能，智慧便利”為標(biāo)準(zhǔn)，四維升級(jí)“好房子”。?

2025年“好房子”首次寫入政府工作報(bào)告，新一輪住房產(chǎn)品迭代周期已經(jīng)到來。為進(jìn)一步提升住房品質(zhì)，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》于今年5月1日起施行，全方位提升住宅的健康舒適水平。

在政府推動(dòng)發(fā)展“好房子”背景下，城市供地質(zhì)量不斷提升，比如在長(zhǎng)期沒有新房供應(yīng)的核心區(qū)域集中供應(yīng)低容積率地塊，計(jì)容新規(guī)產(chǎn)品和四代住宅項(xiàng)目憑借品質(zhì)、得房率等優(yōu)勢(shì)，銷售去化水平相比舊規(guī)產(chǎn)品持續(xù)熱銷，說明改善需求基礎(chǔ)龐大。可以看出，“好房子”將有望率先企穩(wěn)回升支撐新房市場(chǎng)成交，形成新的價(jià)格基準(zhǔn)，相對(duì)同地段舊規(guī)產(chǎn)品或二手房?jī)r(jià)，最終形成新的價(jià)格梯度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡。

中央城市工作會(huì)議明確提出“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，這也意味著房地產(chǎn)業(yè)在公民經(jīng)濟(jì)中仍具有重要的地位。

新型城鎮(zhèn)化仍將為中國(guó)住房需求提供重要支撐，市場(chǎng)份額或?qū)⑦M(jìn)一步向長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中，高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造將不斷催生存量住房改善需求，通過“好房子”供給迭代，滿足改善需求支撐新房市場(chǎng)成交，形成新的價(jià)格體系，最終形成新的價(jià)格梯度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡。

在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式過程中，通過供需兩端協(xié)同發(fā)力，短期內(nèi)助力市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，中長(zhǎng)期引導(dǎo)向“高品質(zhì)、低風(fēng)險(xiǎn)、可持續(xù)”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型。