來源|丁祖昱評樓市

2025年以來，整體房地產市場延續“止跌回穩”的態勢，逐月來看，1-2月受春節假期影響供求季節性回落，但同比正增，3-4月迎來一波“小陽春”，隨后5-6月市場走勢趨穩，即沒有出現3月供求兩旺的火爆行情，也不像去年同期持續下行，整體行情冷暖相間，相對穩定。

目前7月已過半月有余，從典型城市平均去化和熱度來看，在供應不足及季節性回落雙重影響下，市場動能明顯不足，北京、上海、深圳、杭州等熱點城市市場熱度也出現了高位回落。

近年來各地對于新增宅地供給規模的有效控制，使得2025年房地產市場已經全面進入供小于求的新階段。在控制新增宅地規模、促進庫存下降的另一面，則是優質新增供給規模的不足，導致行業成交規模的穩定性難以保證。

基于6月份以來國務院、發改委、央行、財政部、統計局等中央部委多次明確“加力穩市場”的政策信號來看，2025年下半年房地產將迎來更多穩市場政策的全面落地，加快構建發展新模式，助力行業朝著止跌回穩的方向繼續邁進。

CRIC監測數據顯示，全國重點30城項目，2025年7月上半月成交面積達253.2萬平方米，與去年同期下降35%。一線跌幅小于二線小于三四線，市場呈現出增長動能放緩的特征。

單月來看，7月上半月重點30城項目開盤去化率為30%，較2025年6月全月下降11pcts，與2024年7月全月相比增長5pcts。

可以看到，在經歷了3-6月的相對高峰后，7月整體開盤去化率出現了一定的回落，但仍好于去年同期。

為了更好地了解各大城市具體情況，克而瑞研究中心選取三類典型城市：第一類為前期熱度較高的核心一二線城市，以北京、上海、深圳、杭州、成都為典型代表；第二類廣州、武漢、天津等弱復蘇類城市；第三類還有部分購房觀望情緒依舊濃厚的城市，諸如西安、南京、鄭州等。

以此進一步分析各城市的差異化特征，以及基于當前市場邏輯，下半年樓市成交存在的結構性機會。

首先是第一類熱點城市，CRIC監測數據顯示，北京、上海、深圳、杭州4個城市2025年7月上半月推盤積極性回落，單城市推盤個數均不超過10個，其中北京、深圳僅有2盤入市。與此同時，在6月年中放量之后，這4個城市整體推盤質量略有回落。

受其影響，2025年7月上半月4城去化率環比回落，較6月全月跌幅均在二成以上；同比來看，北京、杭州市場熱度仍略好于去年同期。

除以上4城，成都也是前期熱度相對較高的城市，而從成都項目來訪、認購數據來看，市場熱度也有回調的趨勢，7月上旬以來，成都項目來訪量基本與6月末持平，認購量回落，主要是有效客戶占比減少導致客戶轉化率下降，由6月末高點6.23%降至4%，與2月低點基本持平。

可以看到，以北京、上海、深圳、杭州、成都為典型代表的前期熱度較高的核心一二線城市，各城市項目去化率受新盤供給質量影響較大，7月市場熱度均高位回落。

其次是第二類弱復蘇城市，從廣州、天津、武漢3城2025年7月上半月的表現來看，目前來訪、認購增長動能顯著放緩、同步轉跌，因而整體客戶轉化率呈現出低位持穩。

以廣州為例，7月第一周來訪、認購大幅回調，環比分別下降17%和47%，客戶轉化率由6月末5.27%降至3.32%，第二周來訪量止跌，環比微增5%，認購量小幅微降4%，客戶轉化率保持在3%低位持穩。

武漢與廣州走勢基本類似，市場進入傳統淡季，周度訪購低位持穩。第27周案場平均來訪量和客戶轉化率均呈現高位回落，第28周（7.7-7.13，下同）單盤平均來訪40組，環比持平，較6月周均下滑20%；單盤平均認購1.6套，環比持平，較6月周均下滑42%，轉化率4.0%環比持平。

雖然來訪、認購轉降，不過得益于適銷對路樓盤入市，武漢7月以來項目開盤去化率持增，據CRIC監測數據，2025年7月前13日推盤套數僅84套，而6月全月推盤套數約1055套；而從項目平均去化率來看，6月前13日穩中有增至77%，與當前企業“提質縮量”的推盤策略密切相關。

天津來訪、認購較6月變動不大，因而客戶轉化率基本保持6%左右波動。據CRIC監測數據，第28周全市來訪13678組，環比微降3%；認購895套，環比不降反增10%；客戶轉化率持增0.7個百分點至6.5%，與2025年6月基本持平。

還有部分城市諸如西安、南京、鄭州等，來訪持平上月而認購加速回調，客戶轉化率高位回落、一降再降，購房觀望情緒依舊濃厚，短期來看增長后勁略顯不足。

譬如西安，6月沖刺季以后，整體客戶轉化率高位回落，市場增長動能略顯不足。CRIC監測數據顯示，2025年第28周盤均來訪量與6月基本持平，持穩130-140組，而盤均認購量則呈現節節回落態勢，第26周為9組，27周降至7組，26周降至5組，客戶觀望情緒較重整體客戶轉化率由6月末6.33%降至3.74%。

南京認購量降幅大于來訪，致使客戶轉化率重回3月中下旬（第11-13周）平淡期水平；鄭州第28周盤均來訪量為44組，而盤均認購套數僅為2套。

總體來看，7月新房成交迎來季節性回落，一方面供給端開盤數量不足，質量一般；另一方面成交經歷了年中放量，增長動能明顯不足。

各城市間預期延續分化行情：京滬深杭等熱點城市受供給結構影響較大，市場熱度預期高位回落；廣州、武漢、天津等核心二線城市市場熱度預期延續波動走勢；而對于西安、南京、鄭州等多數城市而言，有效客戶數量急劇減少，客戶轉化率節節走低，成交難以實現強勢反轉。

受整體供應及優質項目入市規模限制影響，2025年下半年新房成交規模的穩定仍將面臨一定挑戰。

但是對于2024年末以來出讓了大量優質宅地的核心城市而言，隨著相應住宅項目的持續上市，新房市場仍有望維持高位，并成為下半年新房市場交易規模企穩向好的“壓艙石”。