文|樂居財經 作者|張林霞

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為加快樓市去化速度，各大開發商紛紛祭出“花式”促銷手段，各類角度新穎、力度不小的賣房“奇招”不斷涌現。

除了直接打折、贈送車輛，減免物業費、免費封窗封陽臺等也成了常見方式，堪稱八仙過海，各顯神通。

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近日，地處西安市浐灞國際港的龍湖江宸府推出了購房最高返25萬元購物卡的活動。

據介紹，認購1號樓可獲贈20萬~25萬元的銀泰購物卡，其中建筑面積約111平方米的戶型對應20萬元購物卡，約130平方米的戶型則對應25萬元購物卡。

“出圈”的營銷與項目去化緊密相連。5月13日，該項目首次定價，高層均價約14785元/平方米，洋房均價約18925元/平方米。

經過優惠后，部分房源首開價低至13000元/平方米左右項目首開僅去化約20套，情況不佳。

為推動去化，項目進一步加大優惠力度。一位中介透露，部分房源均價一度降至12800元/平方米。

項目配套不算差，價格也有優勢，但正如一位房企人士所說：“現在賣得好的房子，不是在某一方面突出就行，而是價格、產品、地段與配套、品牌、交付等多方面的綜合較量。”

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龍湖?江宸府的處境正是當下西安樓市大部分項目的縮影。

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克而瑞西安機構執行總經理李曉兵分析道：“西安房地產市場正在經歷從‘規模擴張’向‘品質競爭’轉型，市場分化趨勢愈發明顯。熱點板塊、核心區域的優質項目受到市場熱捧，比如奧體板塊、曲江板塊的一些項目去化基本沒壓力。而非核心區域項目大多都是開盤后走平銷的路子。”

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易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒，購房者需理性看待此類活動：“25萬元購物卡看似力度驚人，但需注意是否與房價捆綁——例如部分項目可能先抬高備案價再‘返卡’，實際優惠幅度遠低于宣傳。”

他建議，購房時應要求開發商明確“返卡金額是否計入總房款”“購物卡使用范圍及有效期”等細節，避免陷入“優惠縮水”“消費限制”等糾紛。

中原地產首席分析師張大偉指出，此類“購物卡抵扣”本質是開發商在傳統打折、送家電基礎上的營銷形式創新，核心仍為通過變相降價加速去化。

他提到，當前西安部分區域庫存壓力較大，尤其改善型房源去化周期拉長，開發商需要更靈活的促銷手段吸引購房者，“購物卡既能規避直接降價對項目價值的沖擊，又能精準觸達有消費需求的家庭客群，比單純讓利更易形成記憶點。”

西安本地房產研究院專家李哲認為，此類營銷聚焦特定區域（如浐灞國際港）和戶型（111-130㎡改善型），體現了開發商從“全面撒網”到“精準突圍”的策略轉變。

不同區域、不同產品的去化壓力差異顯著，像浐灞作為新興板塊，需要通過更具吸引力的政策加速人口導入，而購物卡這類與生活消費掛鉤的優惠，恰好能契合年輕家庭的實際需求。