來(lái)源|丁祖昱評(píng)樓市

總的來(lái)看，8月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，高質(zhì)量發(fā)展扎實(shí)推進(jìn)。從工業(yè)看，8月份規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)5.2%，繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)；從消費(fèi)看，8月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)3.4%，以舊換新相關(guān)商品零售額繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)；8月份貨物進(jìn)出口總額同比增長(zhǎng)3.5%，出口和進(jìn)口均連續(xù)三個(gè)月實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)；從就業(yè)看，8月份全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.3%，雖受畢業(yè)季因素影響，比上個(gè)月略有上升，但與上年同期持平；從價(jià)格看，8月份居民消費(fèi)價(jià)格同比下降0.4%，主要受食品價(jià)格下拉影響，扣除食品和能源后的核心CPI同比上漲0.9%；8月份，智能車載設(shè)備制造、電子元器件及設(shè)備制造增加值分別增長(zhǎng)17.7%、13.1%，集成電路制造增加值增長(zhǎng)23.5%。

房地產(chǎn)方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉在答記者問(wèn)時(shí)表示：“今年以來(lái)，各地區(qū)、各部門因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，繼續(xù)出臺(tái)政策推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，積極促進(jìn)剛性和改善性住房需求釋放。從前8個(gè)月情況看，受國(guó)內(nèi)外形勢(shì)變化影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖有所波動(dòng)，但商品房銷售和住宅價(jià)格同比降幅還在收窄，去庫(kù)存成效繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍朝著止跌回穩(wěn)方向邁進(jìn)。近期，部分城市進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化住房政策，效果有所顯現(xiàn)，市場(chǎng)交易出現(xiàn)改善。”

我們認(rèn)為得益于地方主管部門在供地質(zhì)量上的把控，以及企業(yè)投資確定性的需求，多數(shù)新出讓地塊均有著相對(duì)明確的銷售和去化預(yù)期。單純從增量供應(yīng)的角度來(lái)看，大多數(shù)城市已經(jīng)能實(shí)現(xiàn)新增供應(yīng)的供求平衡。但是由于行業(yè)成交流速下降的客觀事實(shí)，導(dǎo)致庫(kù)存宅地面臨去化困難。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)還要落實(shí)好中央城市工作會(huì)議精神，高質(zhì)量開展城市更新，積極構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，增加高品質(zhì)住房供給，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2025年9月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，2025年1-8月份，新建商品房銷售面積57304萬(wàn)平方米，同比下降4.7%；其中住宅銷售面積下降4.7%。新建商品房銷售額55015億元，下降7.3%；其中住宅銷售額下降7.0%。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)推算，8月全國(guó)新建商品房銷售面積5744萬(wàn)平方米，銷售額5449億元，環(huán)比均小幅回升，但仍延續(xù)年內(nèi)低位。同比來(lái)看，受同期基數(shù)上行影響，2025年8月商品房銷售面積下降10.6%，降幅較上月擴(kuò)大了2.8個(gè)百分點(diǎn)。

8月份，受行業(yè)周期性影響，新房交易規(guī)模延續(xù)季節(jié)性低位。

具體到城市來(lái)看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，8月各能級(jí)城市新房交易規(guī)模均同比回落，但重慶、昆明、合肥、寧波等少數(shù)城市，成交量仍能保持同比上升。在去化率指標(biāo)方面，得益于二線城市新規(guī)和高端項(xiàng)目入市，隨著新增供給平均質(zhì)量的提升，8月份去化率較上月提升12個(gè)百分點(diǎn)至42%，其中重慶、長(zhǎng)沙、成都、寧波、杭州本月開盤去化率均超過(guò)70%。

從房?jī)r(jià)來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年8月份，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，同比降幅總體繼續(xù)收窄。

8月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海上漲0.4%，北京、廣州和深圳分別下降0.4%、0.2%和0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

同比來(lái)看，8月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海上漲5.9%，北京、廣州和深圳分別下降3.5%、4.3%和1.7%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降2.4%和3.7%，降幅分別收窄0.4個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

二手房方面，　8月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.0%，降幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%。二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。

同比來(lái)看，8月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降3.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降3.1%、2.6%、6.2%和1.9%。二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降5.2%和6.0%，降幅均收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。

8月份以來(lái)，地方穩(wěn)市場(chǎng)新政迎來(lái)了新一輪的密集發(fā)布期，各類促需求類政策密集出臺(tái)，北京、上海、深圳更是相繼松綁限購(gòu)，并同步出臺(tái)促需求類政策優(yōu)惠，進(jìn)一步加快了各地置業(yè)需求的入市節(jié)奏。

得益于各地政策面的大力支持，在行業(yè)傳統(tǒng)淡季的8月，70城房?jī)r(jià)雖然延續(xù)環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)，但跌幅較上年同期有所改善，同比指數(shù)降幅也延續(xù)收窄。上海、杭州、成都、太原、烏魯木齊5市新房?jī)r(jià)格同比指數(shù)更是連續(xù)兩月同比上漲；而新房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌的城市數(shù)量，也上升至13個(gè)，較7月份增加了3個(gè)。隨著9、10月份行業(yè)優(yōu)質(zhì)供應(yīng)以及營(yíng)銷力度的周期性加強(qiáng)，預(yù)計(jì)70城房?jī)r(jià)指數(shù)將延續(xù)下半年以來(lái)的向好局面，也會(huì)有更多城市迎來(lái)房?jī)r(jià)指數(shù)的企穩(wěn)信號(hào)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積643109萬(wàn)平方米，同比下降9.3%。其中，住宅施工面積448460萬(wàn)平方米，下降9.6%。房屋新開工面積39801萬(wàn)平方米，下降19.5%。其中，住宅新開工面積29304萬(wàn)平方米，下降18.3%。

2020年后，伴隨著土儲(chǔ)類專項(xiàng)債的暫停發(fā)放，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)歷了4年多的規(guī)模縮量，2025年前8月土地招拍掛市場(chǎng)交易量已降至2020年同期三成以下，低于2025年同期商品房銷售面積1.8億平方米。

無(wú)論是從保持行業(yè)新房市場(chǎng)的基本活力，還是從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，在土地交易和新開工規(guī)模僅為同期新房銷售規(guī)模六成左右的情況下，當(dāng)前行業(yè)新增供給已經(jīng)調(diào)整到了較為合適的體量。再加之土地收儲(chǔ)和城市更新工作的加快推進(jìn)，出于供給側(cè)庫(kù)存結(jié)構(gòu)的改善目標(biāo)，隨著越來(lái)越多的存量閑置用地騰籠換鳥，變身成為優(yōu)質(zhì)宅地供給入市，接下來(lái)新開工面積同比指標(biāo)，仍有望迎來(lái)技術(shù)性邊際改善。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-8月份，房屋竣工面積27694萬(wàn)平方米，下降17.0%。其中，住宅竣工面積19876萬(wàn)平方米，下降18.5%。

8月中旬，央行在二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，表態(tài)將持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度。預(yù)計(jì)主管部門將繼續(xù)加強(qiáng)助力企業(yè)紓困，保障和支持開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資60309億元，同比下降12.9%（按可比口徑計(jì)算）；其中，住宅投資46382億元，下降11.9%。

8月份開發(fā)投資的同比下降，一方面是由于行業(yè)去庫(kù)存的持續(xù)推進(jìn)，新開發(fā)土地的減少，使得房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模持續(xù)下行；但更直接的因素，還是2025年8月土地交易市場(chǎng)規(guī)模的變化，月內(nèi)高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)土地出讓頻次顯著下降，8月全國(guó)土地成交金額1355億元，同比減少27%，為2025年以來(lái)首次出現(xiàn)月度土地成交金額同比回落。

隨著行業(yè)穩(wěn)市場(chǎng)、構(gòu)建發(fā)展新模式的持續(xù)推進(jìn)，與調(diào)整庫(kù)存規(guī)模相同步，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模也要經(jīng)歷“減負(fù)”的過(guò)程，并且受到往期開發(fā)和已售項(xiàng)目的影響，開發(fā)指標(biāo)也會(huì)存在一定滯后性。就歷史投資-銷售數(shù)據(jù)比例來(lái)看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷售規(guī)模更加匹配的水平之前，該指標(biāo)調(diào)整還將持續(xù)一到兩年時(shí)間。

2025年8月18日國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議召開，強(qiáng)調(diào)要采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。8月8日、25日及9月5日，北京、上海、深圳先后限購(gòu)松綁，隨著行業(yè)發(fā)展新模式頂層設(shè)計(jì)的不斷完善，地方穩(wěn)市場(chǎng)政策的持續(xù)推出，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)更多積極變化。

得益于優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)比例的持續(xù)提升，以及各類稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)助等地方性政策的支持，新房?jī)r(jià)格指數(shù)將延續(xù)筑底，并會(huì)有更多城市迎來(lái)房?jī)r(jià)指數(shù)的環(huán)比止跌。成交規(guī)模方面，受優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)不足制約，預(yù)計(jì)短期內(nèi)行業(yè)交易量仍將延續(xù)收窄趨勢(shì)，部分核心城市成交有望保持增長(zhǎng)。

庫(kù)存指標(biāo)方面，在當(dāng)前各地新房市場(chǎng)普遍供小于求的客觀事實(shí)下，全國(guó)庫(kù)存壓力有望持續(xù)改善，并且隨著城市高質(zhì)量發(fā)展的推進(jìn)，土地要素使用率的不斷提升，庫(kù)存結(jié)構(gòu)更有望迎來(lái)實(shí)質(zhì)性改善，存量和閑置用地的收儲(chǔ)再出讓，將在實(shí)質(zhì)上改變存量地塊的拿地成本和控規(guī)，改善供求預(yù)期，并同步助力新開工、銷售規(guī)模等指標(biāo)持續(xù)向好。