來源|丁祖昱評(píng)樓市

國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，前三季度GDP同比增長(zhǎng)5.2%。

房地產(chǎn)層面，國(guó)房景氣持續(xù)回落，開發(fā)投資、銷售同比降幅均在擴(kuò)大。

具體來看，前三季度商品房銷售面積累計(jì)降幅5.5%，較上月降幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售金額同比下降7.9%，較上月降幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降13.9%，降幅較1-8月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)。

在樓市去庫(kù)存的背景下，新房供應(yīng)約束是下半年以來新房銷售降幅進(jìn)一步擴(kuò)大的主因，適度的同比下調(diào)不必過于擔(dān)心，保持整體市場(chǎng)的供求平穩(wěn)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要標(biāo)志。

不過，有兩個(gè)積極的信號(hào)，一個(gè)是9月新房成交規(guī)模環(huán)比回升，另一個(gè)是9月各線城市商品住宅銷售價(jià)格同比降幅繼續(xù)呈收窄態(tài)勢(shì)。這意味著，在中央加快推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展和高品質(zhì)住房建設(shè)的過程中，行業(yè)供求關(guān)系仍在持續(xù)向好改善。

進(jìn)一步拉長(zhǎng)時(shí)間線來看，2024年四季度市場(chǎng)進(jìn)入回穩(wěn)周期后，前期積壓的住房需求已完成入市釋放，行業(yè)整體庫(kù)存壓力再度凸顯，各地穩(wěn)市場(chǎng)政策逐漸顯現(xiàn)邊際效應(yīng)遞減特征，行業(yè)回穩(wěn)仍需蓄力攻堅(jiān)。

前三季度新房累計(jì)成交同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，前三季度商品房銷售面積65835萬平方米，同比下降5.5%，銷售金額63040億元，同比下降7.9%。

但是從9月單月來看，行業(yè)仍在止跌回穩(wěn)進(jìn)程中。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)推算，9月全國(guó)新建商品房銷售面積8531萬平方米，銷售額8025億元，分別環(huán)比上升49%和43%。同比來看，受2024年同期基數(shù)上行影響，2025年9月商品房銷售面積同比下降10.5%，成交金額同比下降12%。

房企到位資金方面，9月份個(gè)人按揭貸款新增1027億元，較上年同期下降11%，降幅收窄8.5個(gè)百分點(diǎn)，與商品房銷售面積降幅基本一致。

庫(kù)存指標(biāo)方面，9月商品房待售面積環(huán)比下降292萬平方米，連續(xù)7個(gè)月下降，行業(yè)庫(kù)存壓力持續(xù)緩解。

結(jié)合CRIC數(shù)據(jù)來看，9月二三線城市新房交易規(guī)模均同比回落，僅一線城市得益于限購(gòu)解綁等政策進(jìn)入兌現(xiàn)期，同比交易量有所上升，尤其是北京新房成交規(guī)模同比上升33%。各地平均去化率仍能保持在四成左右的年內(nèi)高位。

值得注意的是，9月下旬以來關(guān)于推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的信號(hào)不斷釋放，住建部更是在“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上進(jìn)一步為“十五五”期間城市工作及房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了頂層思路指引。

房地產(chǎn)新的趨勢(shì)呼之欲出，土地市場(chǎng)將迎來更多高質(zhì)量的儲(chǔ)備住宅用地與城市更新用地，新項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)域也會(huì)出臺(tái)更多新規(guī)調(diào)整，進(jìn)一步加強(qiáng)新建住宅的宜居屬性，從供需兩端共同推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)加快實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

9月，已有8個(gè)城市新房?jī)r(jià)格同比上漲。

這8城是上海、杭州、成都、太原、烏魯木齊、南寧、宜昌和三亞，其中南寧、宜昌、三亞等三市房?jī)r(jià)在9月迎來同比轉(zhuǎn)增。

房?jī)r(jià)同比上漲城市數(shù)量是2025年以來數(shù)量最多的一個(gè)月，同時(shí)也是近一年來新房?jī)r(jià)格同比上漲城市數(shù)量首次超過環(huán)比上漲數(shù)量。另外沈陽(yáng)新房?jī)r(jià)格在9月份迎來止跌。

與之相對(duì)應(yīng)的是，各線城市商品住宅銷售價(jià)格同比降幅繼續(xù)呈收窄態(tài)勢(shì)，四大一線城市同比降幅較上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，二線和三線城市降幅均收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。

盡管房地產(chǎn)供需兩端面臨更大的壓力，但是在各地主管部門的有力政策支持及行業(yè)自身調(diào)整的雙重作用下，房?jī)r(jià)同比指數(shù)筑底的趨勢(shì)和信號(hào)正逐月明確。

9月以來，各地政策節(jié)奏進(jìn)一步加快，累計(jì)出臺(tái)21次稅費(fèi)補(bǔ)貼與優(yōu)惠類政策，同時(shí)12次發(fā)文推進(jìn)“好房子”建設(shè)，尤其是北京、上海、深圳的限購(gòu)解綁政策進(jìn)入兌現(xiàn)期，不僅推動(dòng)需求端持續(xù)向好，更為后續(xù)房?jī)r(jià)走勢(shì)向好奠定基礎(chǔ)。

新開工面積同比指標(biāo)迎來了邊際改善。

數(shù)據(jù)顯示，前三季度房屋新開工面積45399萬平方米，下降18.9%。其中，住宅新開工面積33273萬平方米，下降18.3%。9月份新開工規(guī)模5598萬平方米，同比下降14.4%，降幅收窄5.9個(gè)百分點(diǎn)。

主要原因是得益于土地收儲(chǔ)和城市更新工作的加快推進(jìn)，隨著越來越多的存量閑置用地騰籠換鳥，變身成為優(yōu)質(zhì)宅地供給入市。

2025年以來，各地累計(jì)公布的計(jì)劃回收土地面積已經(jīng)超過2.2億平方米，隨著城市高質(zhì)量發(fā)展工作的進(jìn)一步推進(jìn)，各類閑置用地在調(diào)規(guī)后迎來“新生”，行業(yè)新開工面積指標(biāo)有望在2025年末迎來更多企穩(wěn)信號(hào)。

值得注意的是，9月房屋竣工面積同比上升1.5%，為2024年以來首次單月竣工面積同比轉(zhuǎn)正。前三季度竣工面積累計(jì)同比下降15.3%，降幅較上個(gè)月收窄了1.7個(gè)百分點(diǎn)。

近期，央行在展望“十五五”專題系列訪談中，提出將探索拓展中央銀行宏觀審慎與金融穩(wěn)定功能，豐富維護(hù)金融穩(wěn)定的政策工具箱。

這將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)化解。預(yù)計(jì)各地主管部門將繼續(xù)加強(qiáng)助力企業(yè)紓困，保障和支持開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

9月份，全國(guó)開發(fā)投資同比持續(xù)下降，累計(jì)同比降幅、同比降幅均為2023年以來最高。

具體數(shù)據(jù)來看，前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資67706億元，同比下降13.9%，降幅較前8月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)；9月房地產(chǎn)開發(fā)投資7397億元，同比下降21.3%，降幅較8月擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)。

行業(yè)銷售規(guī)模縮量、優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的減少是短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅持續(xù)擴(kuò)大的原因。

不過從長(zhǎng)期發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，健康的市場(chǎng)環(huán)境既需要合理的供求比值，也需要合理的投資產(chǎn)出比值。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可以看出，自2022年以來，全國(guó)商品房銷售金額/房地產(chǎn)開發(fā)投資即低于1.05，2025年前三季度也只有0.93。這意味著行業(yè)產(chǎn)出難以覆蓋投資。

為確保行業(yè)發(fā)展新模式的確立，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模還有較大的下行空間。

就歷史投資-銷售數(shù)據(jù)比例來看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷售規(guī)模更加匹配的水平之前，該指標(biāo)調(diào)整還將持續(xù)一到兩年時(shí)間。

相較于開發(fā)投資、銷售同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，當(dāng)前更為重要的是，制約行業(yè)企穩(wěn)的各類關(guān)鍵問題正逐步化解，而且2025年四季度預(yù)計(jì)將會(huì)釋放更多積極企穩(wěn)信號(hào)。

首先，房?jī)r(jià)指數(shù)將加快筑底，目前越來越多板塊的租售比超過存款利率、甚至貸款利率，受益于高品質(zhì)住房發(fā)展的新房產(chǎn)品會(huì)率先回暖。

此外，新房交易規(guī)模方面，因新增供給不足，且前期優(yōu)質(zhì)庫(kù)存已基本去化完畢，預(yù)計(jì)仍將處于筑底探索階段。

庫(kù)存指標(biāo)上，當(dāng)前全國(guó)土地出讓規(guī)模已小于新房交易量，推動(dòng)廣義、狹義庫(kù)存指標(biāo)持續(xù)緩解；同時(shí)，存量及閑置土地回收進(jìn)程加快，進(jìn)一步減輕庫(kù)存壓力，并推動(dòng)新開工指標(biāo)繼續(xù)向好。

開發(fā)投資與施工規(guī)模方面，相關(guān)指標(biāo)將進(jìn)一步回落，與現(xiàn)階段行業(yè)銷售規(guī)模更匹配，進(jìn)而緩解行業(yè)投資收益承壓?jiǎn)栴}及長(zhǎng)期庫(kù)存去化隱憂。