來(lái)源|丁祖昱評(píng)樓市

有些房東不僅活躍在社交平臺(tái)扮演中介角色，推銷(xiāo)自家房源，甚至有些房東已經(jīng)開(kāi)始試水法拍房，而且是“一元起拍”。

最近，我們也關(guān)注到法拍市場(chǎng)上的這一新的變化。

越來(lái)越多的城市出現(xiàn)了普通二手房流向法拍房并成交的案例，而且不僅有一元起拍的低價(jià)房源，也有總價(jià)高達(dá)3000萬(wàn)以上的豪宅成交。

這反映出法拍房市場(chǎng)比較突出的結(jié)構(gòu)性變化，大量普通二手房源正加速涌入法拍市場(chǎng)，法拍房成為加速房產(chǎn)流轉(zhuǎn)、盤(pán)活存量資產(chǎn)的重要通道。

今年前9月，重點(diǎn)城市法拍房共成交約3.6萬(wàn)套，同比下降25%。

法拍房的熱度與一二手房表現(xiàn)趨于一致。

不過(guò)，二手房源選擇通過(guò)法拍房市場(chǎng)，也是加快房產(chǎn)出售的速度，對(duì)于一二手放置換鏈條的打通也有一定的好處。

從掛拍可以明顯看出，大量二手房房源的涌入推動(dòng)掛拍規(guī)模走高。

7月是4.4萬(wàn)套，9月4.2萬(wàn)套。分別創(chuàng)下近一年新高和次新高。

這也從側(cè)面折射出了當(dāng)前二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性困境。

不過(guò)，法拍房市場(chǎng)成交的走勢(shì)與一二手房基本趨同。9月典型城市法拍房成交5033套，環(huán)比下降8%，同比減少14%。

廣州、杭州和溫州是9月成交套數(shù)前三，均在150套以上。上海法拍房成交金額排在第一，共成交了5.1億元，杭州成交了4.7億，深圳是4.6億。

從成交率來(lái)看，據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，9月法拍房成交率19.3%，較上月環(huán)比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)，降至年內(nèi)均線(xiàn)以下。

在各地房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)力度加強(qiáng)的9月，面對(duì)各類(lèi)需求側(cè)政策利好推動(dòng)，以及新房市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)力度增強(qiáng)，更多消費(fèi)者轉(zhuǎn)而關(guān)注一二手房市場(chǎng)，再加之法拍房掛拍規(guī)模的增加，法拍房成交率的下滑在情理之中。

重點(diǎn)城市中杭州以48%的成交率繼續(xù)位于首位。福州、上海、南昌、寧波、深圳、廈門(mén)也在30%以上。

作為更具投資價(jià)值的一二線(xiàn)城市，大多數(shù)城市的法拍房成交率仍明顯高于全國(guó)平均。

如果威海乳山此前的一元法拍房?jī)H是個(gè)案，那么9月份已經(jīng)蔓延至核心一二線(xiàn)城市。

惠州、廣州、深圳、杭州、南京等多個(gè)城市均出現(xiàn)“1元起拍”的法拍房并成功成交。

這類(lèi)房源產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)復(fù)雜糾紛，業(yè)主選擇法拍的核心目的就是“求快”。

比如深圳大鵬新區(qū)的千戶(hù)所城獨(dú)棟住宅，建筑面積290平方米，實(shí)際使用面積約320平方米，經(jīng)過(guò)267次競(jìng)拍后以206.5萬(wàn)元成交。

而當(dāng)前大鵬新區(qū)二手房月均交易量不足10套。

除此之外，高總價(jià)改善房源也試水法拍房。

典型如杭州遠(yuǎn)洋西溪公館的一處類(lèi)別墅住宅，起拍總價(jià)1080萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)255輪競(jìng)價(jià)后以3200萬(wàn)元成交，較起拍價(jià)溢價(jià)率高達(dá)196%，折合成交單價(jià)約10.5萬(wàn)元/平方米，僅低于市場(chǎng)價(jià)格10%左右。

值得注意的是，該房源并非因破產(chǎn)或法院處置，而是商業(yè)買(mǎi)賣(mài)行為，產(chǎn)權(quán)清晰，不存在交付困難。

從二手房市場(chǎng)來(lái)看，前9月杭州總價(jià)3000萬(wàn)以上的二手房只成交了17套，月均不到2套。

像遠(yuǎn)洋西溪公館這類(lèi)房源以法拍渠道低價(jià)入市，可切實(shí)有效地加快房產(chǎn)的流動(dòng)速度。

目前來(lái)看，普通二手房源加速入場(chǎng)法拍市場(chǎng)已從零星個(gè)案發(fā)展至核心城市，從目前整體房地產(chǎn)去化來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)或?qū)⒂懈喽址俊ⅰ皽?zhǔn)現(xiàn)房”、一手房等房源選擇“試水”拍賣(mài)市場(chǎng)。

不過(guò)，對(duì)于法拍房還是要理清規(guī)則，建議各地可進(jìn)一步完善相關(guān)管理規(guī)定，利用好現(xiàn)有的拍賣(mài)平臺(tái)，同時(shí)規(guī)范“法拍房”與“商拍房”等相關(guān)條款，在進(jìn)一步拓寬租賃權(quán)和產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移渠道，加快存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的同時(shí)，也為釋放改善需求、助力市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展提供更多動(dòng)力。