來源|丁祖昱評樓市

10月28日，新華社受權發布《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》（下稱《“十五五”建議》），基本確定未來五年房地產發展方向。

10月23日的四中全會對房地產只提了十個字：推動房地產高質量發展。此次《“十五五”建議》增加了許多，并涉及多個方面：

1、完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施。

2、盤活用好低效用地、閑置房產、存量基礎設施。

3、加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。

4、優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。

5、建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。

6、建立房屋全生命周期安全管理制度。

從以上6點來看，核心仍是推動房地產高質量發展，只是更進一步從不同維度發力。歸根到底還是用“保障+市場”的方式讓人民群眾住上“好房子”。對行業自身而言，這也是房地產行業擺脫舊有路徑依賴、穿越周期、實現健康可持續發展的根本出路。

《“十五五”建議》在建設強大國內市場，大力提振消費部分提出“完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施。”

當前房地產市場大部分限制性措施皆已退出，僅剩部分城市還有所保留，在這其中，北京、上海、深圳的限購政策最受關注。

2025年8-9月，北京、上海、深圳先后調整限購政策，三城均采用“分區域差異化松綁”策略，但寬松力度與范圍各有側重。

北京以五環為界劃分調控梯度，五環外對京籍及社保滿2年的非京籍全面不限購，五環內則維持京籍限購2套、非京籍社保滿3年限購1套的標準，同時取消離婚購房3年限購限制，二孩家庭二套房可按首套貸款，既保障核心區域市場穩定，又釋放外圍區域需求；

上海以外環為界，外環外對滬籍及社保滿1年的非滬籍不限購，外環內保持滬籍限購2套、非滬籍社保滿3年限購1套，且將單身人士納入家庭購房政策范疇，非滬籍首套房還可免征房產稅，進一步降低外地居民在滬購房門檻，并且青浦區在9月19日進一步升級了限購放開，外來無房人才即便社保未滿1年，也可通過人才綠色通道申報購房資格；

深圳的限購松綁力度相對更大，非核心區（8區）對深籍及社保滿1年的非深籍不限購，無社保的非深籍也可購2套，鹽田、大鵬兩區完全取消限購，核心區（福田、南山等）則僅對納稅100萬以上且員工10人以上的企業有限制，更側重激活全域住房需求。

從北京、上海、深圳這一輪政策優化來看，一方面保留了部分限購區域，另外一方面則仍有首套與二套住房的差異化約束。同時，從全國范圍來看，部分城市的公積金使用仍受跨區域使用的隱形門檻限制。

從《“十五五”建議》來看，“十五五”時期，北京、上海、深圳“限購”政策有一定的優化空間，同時首套與二套住房的差異化、公積金跨區使用等限制性措施或有取消可能。

《“十五五”建議》在加快完善要素市場化配置體制機制部分提出“促進各類要素資源高效配置，建立健全城鄉統一的建設用地市場”“盤活用好低效用地、閑置房產、存量基礎設施”。

同時《“十五五”建議》在推動房地產高質量發展部分提出“優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。”

可以看到，“優化增量”“盤活存量”仍是未來房地產市場供給端的核心。

結合2025年9月11日國務院批復的全國部分地區要素市場化配置綜合改革試點實施方案來看，所有試點地區均意在不斷提高土地要素市場化配置水平。

其核心仍是“人、房、地、錢”要素聯動，以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理。從源頭上促進房地產市場供需平衡，防范盲目擴張帶來的風險。

從當前新房庫存來看，得益于供給節制，當前狹義庫存正處于下行通道。據CRIC監測數據，2025年8月末百城商品住宅庫存量僅45562萬平方米，環比下降1%同比下降9%。去化周期基本持穩25.4個月，一二線持穩20個月左右。

其中杭州、合肥、成都等庫存消化周期不足1年，上海庫存去化周期僅為13.5個月，這些城市也正是當前市場率先止跌的主要熱點城市。

良好的供求關系有利于市場形成新的平衡，中央和地方進一步緊縮供應預期，也將加速促進行業供求平衡。

《“十五五”建議》在推動房地產高質量發展部分還提出“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。建立房屋全生命周期安全管理制度。”“加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。”

2025年至今，“好房子”已成為被提及最多的詞。房地產高質量發展歸根到底是要讓人民群眾住上“好房子”。

這需要全鏈條提升住房標準、設計、材料、建造、運維水平，首先把保障房建成“好房子”，不僅要將新房子建成“好房子”，還要將老房子改造成“好房子”。

同時強化“全生命周期管理”，從“建房”向“管房”延伸，引入智慧物業、社區服務等增值功能，實現住房從“物理空間”到“生活場景”的轉變。

可以預見，未來市場將進一步強化“民生為本、市場為輔”的平衡：

在民生層面，住房保障體系將更加普惠，通過精準識別保障對象、優化申請分配機制，確保新市民、低收入群體等“住有所居”。同時通過“好房子”標準建設（如綠色建筑、低碳住宅），讓普通購房者共享高質量住房成果；

在市場層面，政策將通過“穩預期、防風險”引導市場健康運行，一方面遏制投機性需求，維護房價穩定，另一方面支持合理的改善型需求，通過優化信貸政策、簡化交易流程等，暢通二手房置換鏈條，緩解當前市場“二手房掛牌高企、置換不暢”的結構性矛盾，最終形成“民生有保障、市場有活力”的良性生態。

對經濟而言：通過發展“好房子”帶動消費升級和有效投資，并與新型城鎮化、區域協調發展等戰略協同，能為經濟增長注入新的、可持續的動力。

對社會民生而言：是“扎實推進全體人民共同富裕”的必然要求，能有效提升人民生活品質，增強社會凝聚力和穩定性。

對房地產行業而言：是實現健康可持續發展的根本出路，推動行業從規模擴張轉向質量提升，邁向一個風險可控、基礎牢固、更具韌性的新發展階段。

推動房地產高質量發展的意義重大而深遠，此次《“十五五”建議》在四中全會的基礎上將內容更進一步具化了。

在房地產高質量發展的背景下，各地新增供地質量將會不斷提升，“好房子”將有望率先回升，并支撐新房市場成交，形成新的價格基準。與此同時，同地段舊規產品或二手房價，也將形成相對“好房子”價格基準的新的價格梯度，最終共同構成房地產市場新的供求關系動態平衡。