來源|丁祖昱評樓市

在二十屆四中全會上，中央提出“加大保障和改善民生力度”“推動房地產高質量發展”“加強普惠性、兜底性民生建設”等核心內容，正深刻改變著住房租賃行業。

這一政策驅動力已在供應端有了體現，政府加大了保障性租賃住房的供給力度，10月保租房在集中式公寓新開房源中占比高達93.7%。意味著每新開10間公寓，就有超過9間是保租房。

這一供應結構的轉變正重塑市場格局，各城市市場亦呈現結構性分化。

10月的集中式公寓市場正經歷著深刻的結構性調整，市場呈現出“新增供應結構轉型、租金整體承壓”的特點。

根據克而瑞長租數據顯示，截至10月底，核心八城集中式公寓房源累計規模合計144.5萬間。其中，上海房源規模41.8萬間，占八城整體比重達28.9%，深圳房源規模33.9萬間，市占23.5%，兩城規模占比合計超過52%，顯示出一線城市在租賃市場中的強大吸引力，整體活躍度更高。

在二線城市中，杭州以18.8萬間的規模顯著領先于同級城市。

規模同比變化來看，武漢、成都兩城保租房項目加速入市，推動城市整體規模同比漲幅均達40%左右。

從新增供應來看，10月22城共計新開57個典型集中式公寓項目，房源約1.90萬間，其中涉及保租房項目40個，合計房源數1.79萬間，占比高達93.7%，而市場化供應僅為0.11萬間。

從累計數據來看，今年截至10月底，22城共計新增集中式公寓房源接近20萬間，其中保租房房源有17.24萬間，占比達到了87%。

這一數據表明，保租房已成為集中式公寓新增供應的絕對主力。市場的增長邏輯從市場化驅動，轉變為“市場+保障”雙輪驅動。

保租房的大規模集中入市，成為影響核心城市租金的關鍵變量，整體起到了平抑租金水平的作用。

核心8城集中式公寓10月的平均租金是100.5元/㎡/月，環比下降0.18%，同比下降3.13%，在宏觀經濟、保租房集中入市和季節性因素影響下，整體租金面臨一定的下行壓力。

?各城市集中公寓市場租金水平呈現出結構性分化。

廣州和深圳憑借較高的外來人口占比，租賃需求堅韌，實現了租金同環比雙漲，其中廣州集中式公寓10月租金坪效為89.9元/㎡/月，同環比分別增長1.24%、1.41%，整體呈平穩波動態勢；深圳集中式公寓租金為107.7元/㎡/月，環比上漲3.16%，同比上漲1.99%，經過畢業租賃旺季，多數“城中村”租賃項目回收以價換量營銷策略，城市租金止跌上漲，預計后續以穩為主。

除了廣州和深圳，其余六城租金同環比均下降。

在上海，保租房對租金的平抑作用仍在持續，10月上海集中式公寓租金坪效為147.3元/㎡/月，同比下降2.96%，租金同比降幅持續收窄，但環比小幅波動整體以平穩為主。

北京集中式公寓租金同比在8月份由正轉負后，10月份繼續探底，同比下降2.19%，主要原因在于城市新增供應持續攀升，導致需求不及供應規模，加之租賃淡季影響，集中式公寓租金同比持續下探。

保租房的集中入市對租金的平抑效果在成都和杭州尤為明顯。

受低價的保租房項目持續入市影響，成都集中式公寓租金降幅超10個百分點，10月租金63.9元/㎡/月，環比下降2.74%，主要原因在于，成都集中式租賃規模較小，但保租房占比較高，市場租金受保租房租金影響較大。

同樣還有杭州，新建類保租房規模入市加劇市場競爭，10月租金下降至75.9元/㎡/月，環比下降1.94%，同比降幅超8.6%，后續集中式公寓租金還有下降的可能。

保租房占位已經從“十四五”的“規模擴張與體系奠基”，轉向“十五五”“精準保障、品質升華與運營增效”的深度協同，預計保租房供應高峰將延續至2026年，后續有效供應將進入平穩期。值得注意的是，保租房正在改變租賃市場的供應結構，并是維持租金穩定的“壓艙石”，民生保障功能凸顯，但集中供應加速短期內還會繼續影響租金表現。