來源|丁祖昱評樓市

“內卷”已成為房地產市場的關鍵詞，“改善”也已成為新房市場的主流趨勢。在“租購并舉”的政策引導下，中國住房租賃市場也正從規模擴張轉向質量提升。

在這一過程中，我們注意到，“改善型”租房需求正在升溫。

上海兩至三房整租占比提升，高品質、強配套、重服務的租賃產品正成為市場主流；深圳改善型租房需求回升，不少入市項目轉向高端客群、高凈值商圈；廣州高端服務式公寓漲幅明顯，坪效租金突破10元/天/平方米。

CRIC數據顯示，2025年10月，在整體市場供應量和租金雙雙下行的背景下，核心城市大面積產品需求提升，套均總價顯著上漲。

目前已有越來越多人“以租代購”，“改善型”租房需求正越來越被重視。

2025年9月底，我們發布了一篇買房故事，主要內容為“租房改善”。（詳見《買房故事丨置換失敗后，我用“邪修”“租房改善”》）

此后發現，上海“租房改善”人群并不在少數，甚至有越來越多的趨勢。如集中式公寓市場上，兩、三居室的租賃產品市場占有率提升，新開項目供給結構向中大戶型傾斜，甚至還有不少高端租賃需求。

克而瑞長租數據顯示，2025年上半年核心八城集中式公寓產品線中，白領公寓占比最高，且大多保持上漲，但同時北京和上海高端公寓占比也已超過10%，其中上海達12.24%，明顯高于其他城市。

2025年10月底，上海城投寬庭高端產品線首個項目試運營入市，選址露香園，租金起步27200元/月，顯著高于上海傳統租賃市場，在全國范圍內也極少見，開辟了上海高端租賃市場中對居住體驗有更高要求客群的需求和可能。

專門從事中高端公寓運營的業內人士告訴我們：“上海一直有著比較持續穩定的中高端租賃需求，這主要是因為，一方面上海有非常多的跨國企業，這些企業中，有許多來自世界各地的中高管，他們大部分都不會在上海買房而選擇租房，他們對租金價格并不敏感，但對居住品質有一定的要求。另外一方面，上海有許多大型企業總部，同時還是多數留學歸來的海歸精英首選城市。雖然這些人群中有一部分最終會選擇買房，但在這之前依然有短則半年，長則兩三年的租房期，他們同樣對居住品質有較高的要求。但是近幾年在市場壓力下，上海中高端租賃市場其實是在下行的，現在基本上都在消費降級，房租也都在降級。”

從上海高端公寓占比的同比變化來看，確實出現了下滑。但從上海各大長租公寓品牌新推項目來看，高品質、強配套、重服務的租賃產品正成為上海市場主流。

不僅僅是上海，克而瑞長租數據顯示，2025年10月，55城個人租賃市場套均總價約2264元/月，環比下降4.83%，同比下降5.71%；其中深圳等核心城市租金坪效降、但套均總價漲，這反映出客戶對大面積品質產品需求提升明顯。改善型租房需求目前已在全國多個城市出現。

2025年10月，深圳集中式租賃住房在租量“持穩小跌”，市場出租率延續回升。單間“小戶型”及“較大戶型”訴求均在“雙雙”升溫。其中，50-80平方米及120平方米比例較9月皆有所提升，市場改善型租房需求回升。

從個人房源供應來看，10月個人房源供應中30-80平方米戶型占比出現提升，說明市場上個人房東也在提升小家庭式房源供給。

企業方面，深圳長租企業開業公寓積極性有所下降。但頭部企業正強化高端公寓市場拓展力度。不少入市項目轉向高端客群、高凈值商圈，乃至國際化商務“居舍”這些特色。

如萬科泊寓宣布將與深鐵集團合作第一個高端長租公寓入市，引入泊寓的高端品牌“富瑞斯”管理，打造高端酒店服務式公寓，服務前海“新金融中心”高凈值精英人群；又如招商伊敦在加大深圳、上海高端市場的布局，其深圳前灣項目的入市，為前海人群提供“高品質”濱海式體驗的租賃住房社區。

隨著“多元、個性化”集中式公寓增量入市，深圳集中式長租公寓市場進入“性價比與品質、服務”全面競爭周期。

廣州一直以來集中式公寓市場供需平衡，租金穩定在87-90元/㎡/月區間，2025年10月，在廣交會的帶動下坪效租金同環比均上升，租金坪效為89.9元/㎡/月，環比上漲1.41%，同比上漲1.24%。

值得注意的是，10月高端服務式公寓租金漲幅明顯，坪效租金突破10元/天/平方米，達10.15元/天/平方米，同環比分別上漲16.8%、15.9%，明顯高于以往市場水平，走出獨立行情。

“好房子”已成為當前市場關鍵詞，對于租賃市場來說，同樣也正步入以“產品力+運營力”為核心的高質量發展階段。

從戶型設計的精細化與場景化，到公區配置的實用化與聯動化，再到運營服務的智能化與定制化，未來租賃市場也將進入“保障+市場”雙軌驅動。

隨著消費者自我意識愈發鮮明，居住體驗的多元化成為了高端客戶的重點居住需求之一。除了室內的裝修、智能家居、24小時管家服務外，還對周邊商務配套提出更高要求。

能否精準洞察客群需求、整合內外部資源、構建可持續的服務與收入模型，也將成為企業在激烈市場競爭中勝出的關鍵。