撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志?

時(shí)隔兩個(gè)月，海航投資集團(tuán)股份有限公司（下稱：海航投資）終于回復(fù)了深交所此前對(duì)其下發(fā)的2019年年報(bào)問詢函。

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在海航投資的回復(fù)中，除了說明去年主業(yè)仍為地產(chǎn)，公司正處于轉(zhuǎn)型過渡期外，還用大量篇幅交代了關(guān)于鐵獅門項(xiàng)目的情況。

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海航投資稱，鐵獅門三期項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2020年下半年完成交易，項(xiàng)目更加傾向于在物業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)后再持有一定時(shí)期再行出售。

鐵獅門項(xiàng)目無法明確具體出售時(shí)間

2019年，海航投資的營(yíng)業(yè)外收入3153萬元，同比增長(zhǎng)71.1%。構(gòu)成海航投資的利潤(rùn)主要來源是，海航投資以海南恒興創(chuàng)展股權(quán)投資基金有限公司（底層資產(chǎn)為鐵獅門二期項(xiàng)目曼哈頓寫字樓）100%股權(quán)及6億元債權(quán)置換關(guān)聯(lián)方海投控股所持有的海南海投一號(hào)投資合伙企業(yè)（海投一號(hào)底層資產(chǎn)鐵獅門三期項(xiàng)目為紐約市寫字樓）77.7%的有限合伙份額。

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鐵獅門三期2019年四季度運(yùn)營(yíng)報(bào)告與前期運(yùn)營(yíng)報(bào)告內(nèi)容存在較大差異，存在項(xiàng)目退出時(shí)間延后、需要公司額外出資的情形。

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對(duì)于鐵獅門三期項(xiàng)目目前的情況，海航投資稱，鐵獅門三期項(xiàng)目已臨近完工，預(yù)計(jì)將于2020年下半年完成交易。

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海航投資還表示，因租戶裝修需要，預(yù)計(jì)將在2021年第三季度完成主要部分的裝修工作，同時(shí)要求海投一號(hào)額外追加部分租戶裝修補(bǔ)貼及租賃中介費(fèi)等費(fèi)用，總計(jì)逾2000萬美元。

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根據(jù)溝通，鐵獅門更加傾向于在物業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)后再持有一定時(shí)期再行出售。目前，鐵獅門無法明確具體出售的時(shí)間，將綜合考慮市場(chǎng)條件以及最大程度地創(chuàng)造價(jià)值的目標(biāo)，而采取不同的策略。

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該項(xiàng)目于2020年1月31日與薈同學(xué)校（Whittle School & Studio）完成整租合同簽署，針對(duì)以上情況，海航投資與鐵獅門溝通，要求對(duì)方就鐵獅門三期項(xiàng)目退出時(shí)間延后、額外出資的合法性等問題做出合理解釋，并明確告知鐵獅門海航投資不同意任何追加投資，但未收到明確答復(fù)。

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目前雙方仍在答辯階段，暫未涉及違約金事項(xiàng)，后續(xù)公司將繼續(xù)密切配合律師完成相關(guān)維權(quán)準(zhǔn)備工作并及時(shí)披露相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)展。

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海投一號(hào)對(duì)鐵獅門三期項(xiàng)目持股比例為59.25%，公司關(guān)聯(lián)方美洲置業(yè)有限責(zé)任公司對(duì)鐵獅門三期項(xiàng)目持股比例為40.75%。美洲置業(yè)計(jì)劃出資1.13億美元，實(shí)際出資6892.24萬美元，且實(shí)際出資額中5476.79萬美元為海投一號(hào)對(duì)其提供的借款，美洲置業(yè)需按照合同約定定期向海投一號(hào)支付利息。

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關(guān)于美洲置業(yè)是否具備履約能力，海航投資表示，根據(jù)公司與美洲置業(yè)的溝通情況判斷，經(jīng)公司審慎考量，對(duì)方有充分的履約意愿和履約能力。如出現(xiàn)到期未償還債務(wù)的情況，公司可從美洲置業(yè)投資于鐵獅門三期項(xiàng)目中的收益分配中獲得補(bǔ)償，用于資本或債務(wù)返還，避免給上市公司帶來利益損失。

聯(lián)手鐵獅門或復(fù)刻黑石路徑

大約在五年前，以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的海航投資開始探索轉(zhuǎn)型。

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海航投資選擇美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為轉(zhuǎn)型的一個(gè)切入點(diǎn)。不過，對(duì)于美國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)，海航投資并不熟悉，因此，海航投資找到了美國(guó)一流的房地產(chǎn)開發(fā)商鐵獅門。

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公開資料顯示，鐵獅門成立于1978年，是商務(wù)辦公寫字樓最頂級(jí)的開發(fā)商和管理運(yùn)營(yíng)商，尤其擅長(zhǎng)將房地產(chǎn)開發(fā)與管理密切結(jié)合。在全球財(cái)富500強(qiáng)中，23%即116家公司為鐵獅門的現(xiàn)有租戶。

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此后，海航投資便多次聯(lián)手鐵獅門，開始了一系列的“花式操作”，推進(jìn)其在金融投資方面的轉(zhuǎn)型。

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2015年，海航投資全資子公司億城投資基金在海南設(shè)立了一只基金——恒興聚源，用來投資美國(guó)紐約房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

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恒興聚源作為 LP（有限合伙人）?以不高于1.92億美元，認(rèn)購(gòu)鐵獅門指定的基金管理公司（“鐵獅門 GP<普通合伙人>”），合資成立一家有限合伙企業(yè)（“鐵獅門合資企業(yè)”）。

海航方面：恒興聚源LP（有限合伙人）負(fù)責(zé)投資。鐵獅門方面：由其一家關(guān)聯(lián)公司作為GP（普通合伙人）負(fù)責(zé)管理運(yùn)作。

海航投資的投資目標(biāo)為購(gòu)入一塊位于紐約的土地所有權(quán)，為項(xiàng)目收購(gòu)額外開發(fā)權(quán)，為支付項(xiàng)目的先期和開發(fā)費(fèi)用。?

一個(gè)月后，海航投資與鐵獅門再度拓展合作范圍。海航投資宣布，與鐵獅門簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將在境內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)和投資領(lǐng)域的全面合作。

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2016年春節(jié)前夕，海航投資發(fā)布公告，披露了美國(guó)曼哈頓地產(chǎn)投資計(jì)劃。公告稱，海航投資與鐵獅門將于曼哈頓哈德遜商圈合作建立“最先進(jìn)的、A級(jí)商務(wù)寫字樓”。事實(shí)上，這次合作更讓外界關(guān)注的是其復(fù)雜的模式。

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公告披露具體細(xì)節(jié)，海航投資全資子公司恒興創(chuàng)展與海航美洲置業(yè)共同注資約2.70億美元，于美國(guó)設(shè)立一個(gè)“海航LP（有限合伙人）”。被設(shè)立的“海航LP（有限合伙人）”再成立全資子公司“海航GP（普通合伙人）”，與此同時(shí)，美國(guó)鐵獅門也成立“鐵獅門GP（普通合伙人）”。

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據(jù)此，“海航LP”作為有限合伙人，“海航GP”和“鐵獅門GP”則作為普通合伙人，三者再共同出資約2.71億美元設(shè)立合伙企業(yè)“海航JV（合營(yíng)公司）”。其中，“海航LP（有限合伙人）”出資99.7%，“海航GP”出資0.1%，“鐵獅門GP”出資0.2%。

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到此，從海航投資到“海航JV（合營(yíng)公司）”，中間已有三層關(guān)系，第四層關(guān)系則是，“海航JV（合營(yíng)公司）”將進(jìn)一步以LP（有限合伙人）的身份投資一個(gè)“海航REIT”，并在其中占約82.27%的份額。

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這樣復(fù)雜的金融操作，很容易讓人聯(lián)想到在投資界赫赫有名的黑石集團(tuán)。黑石集團(tuán)正是憑借其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的精準(zhǔn)投資，讓房地產(chǎn)投資成為其最受矚目和最賺錢的業(yè)務(wù)，也讓其成為更大規(guī)模的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。

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據(jù)媒體報(bào)道，自2009年以來，黑石已經(jīng)投資超過500億美元于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，黑石的半數(shù)利潤(rùn)一度都來自地產(chǎn)基金部門。

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海航投資發(fā)布曼哈頓計(jì)劃時(shí)，《觀點(diǎn)地產(chǎn)》曾指出，以海航投資與鐵獅門的幾次合作來看，海航投資顯然也想要像黑石一樣，用金融方式操作地產(chǎn)項(xiàng)目，以此受益。只不過，要想像黑石一般通過大手筆收購(gòu)地產(chǎn)公司以獲取更大收益，海航投資未來還有很長(zhǎng)一段路要走。

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如今，鐵獅門項(xiàng)目不及預(yù)期，海航投資未來的路似乎依舊不是很明朗。