撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志?

8月18日，廣州富力地產股份有限公司（下稱：富力地產）發布公告稱，富力地產與廣州市天河區天河南街楊箕股份合作經濟聯社（下稱：楊箕聯社）棄產補償糾紛案達成調解協議。

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具體調解結果為，富力地產同意支付楊箕聯社拆遷補償款1.59億元及工程款2400萬元，并為楊箕聯社總計7000平方米的辦公物業以及76個地下停車位辦理完畢楊箕聯社名義的產權證，且承擔相應費用。

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據了解，3月13日，富力地產重大訴訟公告顯示，富力地產與楊箕聯社互為原告與被告，向廣州市中級人民法院提起訴訟。

富力地產作為原告方，要求楊箕聯社返還墊付的棄產補償款1.6億元及利息。楊箕聯社作為原告，則要求其賠償住宅回遷房套內建筑面積缺少損失7988.94元及利息，賠償商業回遷物業建筑面積缺少損失1.27億元及利息，賠償延遲交付部分物業及租金的損失及利息等13項賠款，雙方所要求的賠償金額合計超4.36億元。

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此前有媒體報道，楊箕聯社股東曾反映房子質量問題，要求村委會與開發商富力地產協商，將房屋保修期延至三年；也有部分業主反映房屋漏水的問題。有分析認為，從楊箕聯社的訴訟要求來看，回遷房的建筑面積、交付時間、房屋質量涉及的維修方面均指向“舊改”的這一商業模式的核心：成本控制。

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對于上述調解結果，富力地產表示，此次賠償不會對公司正常生產經營、財務狀況及償債能力產生重大不利影響。

昔日“舊改王”

富力地產能夠參與楊箕村舊改項目與當時廣州的政策背景密不可分。廣州市曾禁止開發商介入舊城改造與城中村改造，但在嘗試“以政府為主導、以村為主體”的“城中村”改造新思路后，便引入房地產開發商合作開發。

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2007年9月，富力地產、合景泰富聯合香港新鴻基地產，以46億元的總地價拿下獵德城中村改造地塊。由此開發商逐漸成為廣州“城中村”改造的中堅力量，富力地產也作為廣州舊改的重要角色正式登場。

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2008年，廣東省提出產業轉型、城市轉型和環境再造的議題。作為破題之道，針對舊城鎮、舊廠房、舊村莊的“三舊改造”應運而生。

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從中心城區地圖上看，獵德村、林和村、楊箕村呈現三足鼎立之勢。2009年廣州提出全面推進“三舊”改造時，楊箕村在改造之列，成為廣州第三個通過公開拍賣為城中村改造籌集資金的集體。

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公開資料顯示，楊箕村在1980年代成立了全國第一個農村股份制經濟組織——楊箕聯社。楊箕聯社下設經濟發展公司，將集體經濟折成股份，村民設置人頭股、勞動工齡股和發展股，集體經濟年終結算，按股一年分紅2次。楊箕村也是廣州的首個“億元村”。

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除了經濟實力，楊箕村也扼守了十分重要的地理位置。其位于廣州大道和中山一路的夾角處，緊鄰廣州CBD商務總部珠江新城。富力地產早就看上了這一地帶的發展潛力，已經前后出手十多塊土地，楊箕村舊改自然更是成為了富力地產的“心頭好”。

楊箕村? 圖片來源于網絡

2011年1月，楊箕村土地出讓項目在廣州市房地產交易中心拍賣，由于舊改所涉金額大，富力地產作為唯一舉牌者，以4.7億元底價拍得。

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楊箕村項目改造歷時七年，其中動遷就花費了四年時間。2016年，富力地產的楊箕村改造項目終于完成，楊箕村1496棟被拆遷房屋的回遷人共分配到4032套安置房，富力東山新天地也成為標志性建筑。

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事實上，富力地產早在1994年就憑借廣州舊改發跡，在獵德城中村項目、楊箕村項目之前，就拿下了包括廣州荔灣區嘉邦化工廠舊改、廣州銅材廠和同濟化工廠，賺得盆滿缽滿。

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坊間一度流傳著一句話，“廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”，富力地產也因此被稱為“舊改之王”。據報道，截止2001年末，富力就完成了10個舊改項目，面積超250萬平方米。

能否靠“城市更新”翻身？

富力地產風頭最盛的時候一度位居行業前五，曾與中國恒大、碧桂園、雅居樂集團、合生創展并稱為“華南五虎”，不過因為種種原因，2008年之后就長期徘徊在二線房企陣營。

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近年，富力地產的財務狀況尤為不佳。自2012年起，富力地產的經營性現金流始終為負。富力地產在2019年的凈負債率攀升至198.9%，雖然2020年上半年凈負債率下降到177%，但仍處于高位。

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截至今年一季度，富力地產在手現金172億元，一年內到期的非流動負債高達403億元，現金短債比由2019年底的0.61繼續下降至0.43，資金缺口超過200億元。

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千億有息負債規模反過來也嚴重限制了富力地產的盈利能力。2019年財報顯示，在毛利率32.8％的情況下，總凈利率僅有11.1%。

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《新浪財經》指出，富力地產財務緊張和當初與萬達的那筆世紀收購有著一定關系，但也與舊改項目占用資金有關。

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盡管如此，富力地產仍對舊改初心不改，而且還投身比舊改更為復雜的城市更新業務。

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2019年4月，富力地產成立城市更新集團，之后又相繼成立了富力陜西城市更新集團、富力華北城市更新集團、富力深莞惠城市更新集團。

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8月24日，富力地產2020年中業績發布會上，富力地產董事長李思廉表示，未來富力地產轉化土地儲備仍以舊改為主。?李思廉還表示， 由于富力地產有大量的舊城改造項目在結轉當中，所以接下來招拍掛方面會放慢。城市更新方面，接下來四個月大概還能轉化幾百萬平方米。

知名地產分析師嚴躍進表示，從城市更新的角度看，富力地產是有很多機會的，尤其是華南等市場對于此類用地的支持力度大。富力本身也有包括酒店等優質資產，其在此類項目的發展方面有很多優勢。當然負債規模較大，這對于此類企業是有一定的挑戰。今年下半年負債方面確實會管控，這是此類企業需要防范的風險。

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靠舊改發家的富力地產，能否憑城市更新打贏一場翻身仗？歡迎評論區探討！