撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志?

9月18日，中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司（下稱：金茂）發(fā)布公告稱，擬以1800萬(wàn)元收購(gòu)青島海爾產(chǎn)城創(chuàng)集團(tuán)有限公司（下稱：海爾產(chǎn)城創(chuàng)）3個(gè)青島項(xiàng)目公司的60%股權(quán)，并提供36.73億元的額外股東借款。

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海爾產(chǎn)城創(chuàng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)大云谷城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，加上年初投入的36.88億元借款，截至目前，金茂在上述項(xiàng)目投入的資金接近74億元。

“先借貸，后收購(gòu) ”牽手海爾

事實(shí)上，上述這筆收購(gòu)從今年年初就已經(jīng)開始。

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2020年1月3日，金茂發(fā)布公告稱，間接全資附屬公司青島金茂置業(yè)有限公司（下稱：青島金茂）與海爾產(chǎn)城創(chuàng)的全資子公司青島恒鑫合創(chuàng)商業(yè)發(fā)展有限公司（下稱：恒鑫合創(chuàng)）簽訂合作借款協(xié)議。

據(jù)此，青島金茂同意向項(xiàng)目公司提供總金額不超過(guò)36.88億元的借款，按年利率10%計(jì)息。

圖片來(lái)源：金茂官網(wǎng)

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公開資料顯示，海爾產(chǎn)城創(chuàng)隸屬于海爾集團(tuán)。據(jù)悉，海爾產(chǎn)城創(chuàng)成立于2013年，涉足的業(yè)務(wù)包括住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)，該公司一直以“產(chǎn)城生態(tài)圈”作為其發(fā)展的戰(zhàn)略。

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2019年11月，恒鑫合創(chuàng)以60.5億的總價(jià)競(jìng)得地塊A及地塊B的土地使用權(quán)，并分別設(shè)立了項(xiàng)目公司。同時(shí)，恒鑫合創(chuàng)還計(jì)劃參與投標(biāo)地塊C的土地使用權(quán)。

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根據(jù)借款協(xié)議，青島金茂擬就上述地塊的開發(fā)與恒鑫合創(chuàng)開展合作。

另外，各方同意，青島金茂有權(quán)向恒鑫合創(chuàng)收購(gòu)各項(xiàng)目公司60%的股權(quán)。青島金茂將根據(jù)地塊C的獲取情況以及對(duì)該等地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)算結(jié)果，決定是否進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)。

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9月18日，青島金茂宣布，行使了收購(gòu)海爾產(chǎn)城創(chuàng)3個(gè)青島項(xiàng)目公司60%股權(quán)的權(quán)利。

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針對(duì)“先借貸，后收購(gòu)”的模式，《觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)》引用業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)表示，如果金茂成功收購(gòu)了項(xiàng)目股權(quán)，上述借款的本金及利息將轉(zhuǎn)換成股東借款，該公司也將獲得開發(fā)項(xiàng)目60%的權(quán)益，能夠大幅增加的土地儲(chǔ)備。假設(shè)沒(méi)有成功收購(gòu)，這筆借款的年收益率是10%，每年能夠收取近4億元的利息，對(duì)平均借貸成本不到5%的金茂來(lái)說(shuō)，也是一筆穩(wěn)賺不賠的買賣。

“城市運(yùn)營(yíng)商”金茂重投青島?

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金茂上半年銷售金額達(dá)1028.7億，較去年同期上漲31.1%。從克而瑞發(fā)布的1-6月房企銷售Top200排行榜來(lái)看，金茂位列12；再加上在24%高業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率的情況下，完成51%的業(yè)績(jī)目標(biāo)，金茂算得上是今年殺出的一匹黑馬。

金茂明確將自己定位為“城市運(yùn)營(yíng)商”。接近金茂的人士表示，金茂銷售業(yè)績(jī)的釋放正是得益于城市運(yùn)營(yíng)板塊的驅(qū)動(dòng)，隨著城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)入復(fù)制階段，對(duì)銷售規(guī)模釋放的助推作用明顯增強(qiáng)。

據(jù)了解，城市運(yùn)營(yíng)模式能夠有效地降低拿地成本，成為了金茂業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的保障。公開數(shù)據(jù)顯示，2017—2019年，金茂拿地均價(jià)從10729元/平方米降至7525元/平方米，低溢價(jià)率獲取項(xiàng)目占比從47%上升至75％。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，金茂管理層曾表示：“我們認(rèn)為拿到優(yōu)質(zhì)的地，具有競(jìng)爭(zhēng)性的地是第一位的，而不是數(shù)量多第一位的。所以中國(guó)金茂多通過(guò)城市運(yùn)營(yíng)來(lái)完成拿地。競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈的土地價(jià)格太高，最后操作起來(lái)非常困難，這不是我們的選擇。”

金茂就是運(yùn)用這種開發(fā)模式大力布局青島，且青島已經(jīng)是目前金茂城市新城項(xiàng)目布局最多的城市。

2010年，金茂通過(guò)金茂灣購(gòu)物中心開啟了在青島的版圖。隨后，又將視野從住宅、商業(yè)轉(zhuǎn)換到城市運(yùn)營(yíng)上，陸續(xù)打造了青島中歐國(guó)際城、智慧國(guó)際城、青島西海岸·創(chuàng)新科技城。截至目前，金茂在青島已有四個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

圖片來(lái)源：金茂官網(wǎng)

其中，中歐國(guó)際城2018年銷售額突破70億元，2019年，該項(xiàng)目銷售額為50.13億元。據(jù)金茂青島官微透露，今年上半年，該項(xiàng)目錄得20.1億元的銷售額，取得青島市上半年網(wǎng)簽套數(shù)、面積、金額第一位。近兩年，金茂年度銷售也居于青島前三。

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有了這樣的成績(jī)打底，金茂在青島拿地時(shí)也沒(méi)有手軟。

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據(jù)風(fēng)云地產(chǎn)界（微信公號(hào)：fydcj888）不完全統(tǒng)計(jì)，2019年，金茂在青島至少6次出手拿地，先后拿下住宅、商業(yè)類地塊16幅，總占地面積63.72萬(wàn)平方米，可開發(fā)體量140.35萬(wàn)平方米，拿地總金額約49.5億元。

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16幅地塊分別位于高新、即墨、黃島3區(qū)，也就是對(duì)應(yīng)了高新區(qū)中歐國(guó)際城、即墨區(qū)金茂國(guó)際智慧城、西海岸金茂科技創(chuàng)新城3個(gè)大盤。

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此外，3月12日晚，金茂公告稱，擬以68.5億元收購(gòu)中化資產(chǎn)旗下的武漢化資全部股權(quán)，后者擁有位于武漢、青島、天津三地的項(xiàng)目。

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金茂在上述公告中表示：“（能夠）迅速擴(kuò)大本集團(tuán)于青島、天津及武漢三大戰(zhàn)略布局城市的土地儲(chǔ)備，有助于本集團(tuán)提升在這些城市的市場(chǎng)占有率。”

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作為金茂的“第二曲線”，今年上半年新增武漢、天津、常熟等三個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。至此，中國(guó)金茂的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目總數(shù)為23個(gè)。期內(nèi)，中國(guó)金茂城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目銷售額的貢獻(xiàn)率為21%。

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不過(guò)，另一方面，城市運(yùn)營(yíng)也具有前期投入大、開發(fā)周期長(zhǎng)、回報(bào)速度慢的特點(diǎn)。

據(jù)《觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)》報(bào)道，此次收購(gòu)的大云谷項(xiàng)目，地塊A預(yù)計(jì)將于2023年二季度前完工交付，地塊B預(yù)計(jì)將于2024年一季度前完工交付，地塊C的收成期更是遙遙無(wú)期。

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因此，包括金茂與海爾牽手打造的項(xiàng)目在內(nèi)，金茂更多城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目都需要經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)。您對(duì)金茂在青島的發(fā)展怎么看？關(guān)于城市運(yùn)營(yíng)您又有什么獨(dú)到見解？歡迎留言評(píng)論！