撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志?

10月11日，高銀金融（集團）有限公司（下稱：高銀金融）發布公告稱，擬透過配售代理天泰金融服務有限公司以每股1港元配售，合共最多13.98億股新股份予不少于6名承配人。

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假設所有配售股份透過配售協議成功配售，則配售事項的所得款項總額將為13.98億港元，所得款項凈額估計約為13.84億港元。

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高銀金融公開表示，配售事項所得款項凈額擬用作于償還債務及集團一般營運資金。

14億港元仍難覆蓋資金缺口

據了解，高銀金融此次擬以每股1港元配售最多13.98億股新股，該價格較其9月29日停牌收報的價格1.01港元折讓約0.99%。

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于公告日期，配售事項下最多13.98億股配售股份相當于該公司已發行股本69.91億股股份約20%；及經發行所有配售股份擴大后的已發行股本83.89億股股份約16.67%，同時，主席潘蘇通及高銀環球控股所持股權由70.86%攤薄至59.05%。

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值得注意的是，配股融資是地產行業常見的融資方式，這種融資不是計入負債，而是計入權益，因此，企業在補充企業的資金缺口的同時不會增加債務負擔。

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有分析人士對《觀點地產網》表示，“此類配股的方式較好地回避了債券融資的問題，在近期三道紅線的管控下，股權融資更為穩妥，所以也帶來較好的機會”。

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但該人士也提到，相較于美元債、公司債或ABS等，配股融資使用的更少一些，因為這種融資方式會產生“稀釋效應”，還會對投資者的信心造成影響，進而導致股價的波動。

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《觀點地產網》還援引業內人士分析稱，由于前些年利用高杠桿拿了一些貴價地，高銀金融資金缺口變大，14億港元的配股融資可能無法改變大局。

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數據顯示，截至2020年6月30日，高銀金融錄得流動負債凈額約56.89億港元，計息銀行及其他借貸約158.49億港元。期末，該公司的債項對總資產比率增加至52.0%，按債務凈額除以總資產計算之比率約為51.9%，同比增加22.8個百分點。

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同期，該公司的現金及現金等值以及已抵押銀行存款合共約為3730萬港元，較2019財政年度末減少99.1%。

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在《樂居財經》的報道中，有業內人士表示，目前手中沒有足夠多現金，相關債務無法及時解決，高銀金融也將面臨著一攬子連帶的違約問題。

中國最高爛尾樓之殤

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高銀金融背后的大佬，是被稱為“謎一般的富豪”的潘蘇通。

?潘蘇通? 圖片來源于網絡

潘蘇通于電器行業白手起家，靠地產業務迅速拉升財富，而后又步入金融領域，并利用金融和地產兩項業務支撐起整個商業版圖。

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回顧潘蘇通的發展之路，不難發現其如今的境遇其實有跡可循。

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2007年，在電器行業干得風聲水起的潘蘇通，開始試水房地產。當年，潘蘇通陸續買下天津五宗地塊，總建筑面積189萬平米，命名為高銀Metropolitan（即“新京津.高銀天下”，下稱：高銀天下）。隨后，潘蘇通還將公司名稱由松日通訊控股有限公司變更為高銀地產控股有限公司（下稱：高銀地產）。2010年，他又買下項目附近的兩宗地塊，用以發展馬球會。

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花費4000萬美元買下美國酒莊，連續數年重金冠名贊助某馬球慈善賽，辦公桌玻璃板下壓著8張千元面值港鈔，“展示品位和炫耀財富”成為外界眼中潘蘇通的明顯特征，而這一特征在其打造的第一個地產項目中得到了充分體現。

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初涉地產，潘蘇通不僅要打造中國第一高樓，還意欲將高銀天下打造成一個“理想國”。高銀天下涵蓋了117層的中國第一高樓高銀117大廈，國際商業中心（CBD），包括獨棟豪宅、公寓及聯排別墅在內的富國高銀住宅區以及天津環亞馬球會。

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這個項目幾乎集結了所有潘蘇通認為的高端元素：高樓、豪宅、馬術和奢華的生活方式，他談及這一項目時，常用“藝術品”、“經久不衰”等措辭。項目還打出“千秋國筑，封藏世界”的廣告語。

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但這一“理想國”最終只存在于潘蘇通的幻想中。現實情況是，高銀天下位于天津濱海高新區，在規劃為產業新區前長期被工廠和荒地包圍。附近除了產業園上班的白領外只有當地農民，這樣的人群顯然與高銀豪宅的目標受眾相去甚遠。

?高銀天下現狀??圖片來源于網絡

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盡管富國高銀首次開盤，以39318元/平的成交均價打破了濱海高新區的房價天花板。但首開兩個月，富國高銀就猝不及防地陷入了長達8個月的銷售停滯期。據《大摩財經》報道，富國高銀在2013年推盤兩年之后，僅僅售出12套房子。

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此外，如此“恢弘”的項目，還陷入了資金困境。為拿下天津地塊，2007年至2010年，高銀地產以發行新股和可轉債的方式籌資超過80億港元。大股東潘蘇通一直不間斷為其“輸血”，承擔其中絕大部分出資。

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2015年7月，高銀地產曾對外透露，高銀天下已投入400億元，余下資金來源將為售樓收入及大股東出資。但不久后高銀地產就面臨退市。

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幸運的是，在退市之前，高銀天下等來了四大AMC之一——中國信達的馳援。2016年，高銀地產將包括117大廈在內的高銀天下運營主體高銀天津大部分資產以180億元打包出售給一家合資公司，中國信達及旗下信風投資與潘蘇通同時為合資公司提供委托貸款，雙方各出資90億元。

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但截至高銀地產退市，合資公司僅通過二次抵押的方式為高銀天津帶來60億貸款。

?117大廈??圖片來源于網絡

按照計劃，高銀天下項目總投資100億美元，預計2016年完工。但直至今日，117大廈頂著“中國最高爛尾樓”的名號顯眼又落寞地矗立著。

啟德退地風波

天津失意后，潘蘇通沒有放棄地產業務，選擇回到熟悉的香港繼續布局。

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2011年，潘蘇通與高銀組成合營公司，以逾32億港元投得九龍半島海灣一塊地皮，歷經五年建成高銀金融國際中心。以這一項目投入使用作為標志，高銀系2016年起開始利用杠桿，拿下多宗名貴地塊，在香港攻城略地搭建起“地產巨塔”。

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2019年5月，高銀金融力壓長實、新鴻基、鷹君等知名財團，以111億港元價格拍得啟德一商業地塊，總投資額在160億—180億港元。潘蘇通多次表達對啟德地塊的喜愛，自稱投到這塊地“興奮了兩個晚上”。

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啟德機場改造區被稱為香港地產江湖的“兵家必爭之地”，新鴻基、新世界、會德豐、恒基兆業、中海、保利置業等港資大佬和內房龍頭都聚集于此。

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但潘蘇通的興奮或許包裹著對“中國最高爛尾樓”的不甘。在潘蘇通最初規劃中，該地塊和之前獲得的臨近的一幅地塊，將按商住配比協同發展，再造一個豪宅區。和天津項目一樣，該地塊將被興建為地標式高級酒店和辦公大樓。

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令外界意外的是，在交易日當天，高銀金融卻突然反悔。高銀方面給出的解釋是經濟前景不明朗，將對商業地產市場存在負面影響，動用180億港元總投資額，會有很大風險。為此，高銀金融還付出了2500萬港元定金。

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據《大摩財經》報道，當時，對于該地塊最終“走寶”，潘蘇通在媒體電話會議中表示“無奈和茫然”。他堅信這是一個非常好的項目，自己“最情有獨鐘”，如果再次拍賣“一定會積極參與”。

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事實上，啟德退地一事不僅意味著潘蘇通這次的“理想國”計劃沒有開始就已經結束，而且使得整個高銀金融的資金問題逐漸浮出水面。

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據《觀點地產新媒體》統計，僅在2016-2019年4年內，潘蘇通撬動了近400億資金，搶下香港何文田、啟德等區域多宗高價土地。不難推測，高銀金融如今的債務危機就是此前激進發展的后遺癥。

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啟德退地后，高銀金融開始了一系列的籌錢動作，甚至將大本營高銀金融國際中心抵押再融資。直到最近折價配股，高銀金融依舊“回血”無望。

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不知“理想主義者”潘蘇通這次能否克服現實的難關，對于建立“理想國”是否還心存執念？對此您怎么看，歡迎評論留言！