原創?薛宇飛?

來源 中新經緯?

01?黃金周新房交易不及去年 二手房成交上升

周末、節假日，雖然是房產中介門店最忙碌的時候，但2020年國慶假期的頭兩天，北京朝陽區的房產經紀人張平選擇了倒休。他對中新經緯說：“8天的長假，很多人都回老家、出去旅游了，沒有多少人留在北京看房，還不如休息呢。”

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如張平所料，他所在門店的帶看量，在國慶假期的前幾天表現一般，而隨著人員返城，從10月5日起，門店的帶看量開始增加。他說：“門店國慶假期成交了幾套房源，整體還可以，不熱也不冷。”

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貝殼研究院統計整理數據顯示，北京今年黃金周期間（2020年10月1-8日）新建住宅成交面積1.8萬平方米，成交均價為48204元/平方米，與2019年黃金周（2019年10月1-7日）相較，日均成交面積同比下降24%，成交均價同比上漲4.8%。2020年黃金周成交量不及去年同期。

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貝殼研究院分析稱，北京在黃金周前7日新發布住宅項目預售證7個，新增供應面積42萬平方米，為去年同期的2.1倍，可見房企在當前融資及債務壓力較大的情況下，國慶假期出貨意愿強烈，但實際成交情況不及預期。究其原因，一方面，房企并未采取超出預期的促銷手段，另一方面，北京市場客戶對未來市場價格預期趨穩，因此在2020年黃金周更多選擇出行游玩，導致整體客戶量不及去年同期。

2020年國慶假期期間鏈家二手房成交量同比增長情況

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北京早已過渡到以二手房交易為主的階段，相較于新房市場，國慶黃金周二手房市場的交易狀況比去年明顯升溫。貝殼研究院數據顯示，其監測的重點18城市二手房日均交易量比去年同期增長50%，其中，杭州、合肥交易量的增長超過100%，北京、重慶、西安、上海、廣州等城市超過50%。

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中原地產首席分析師張大偉指出，國慶假期的交易數據并不完整，只有1日、2日、3日、5日4天的網簽數據，如果從整體看，交易量應處于高位運行之中。

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02??前三季度二手房網簽量已超去年同期

將時間線拉長可以發現，北京市場新房、二手房的網簽量出現明顯增加的跡象。

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據我愛我家研究院統計，2020年9月北京全市二手住宅共網簽17259套，環比8月增長7.49%，同比2019年9月增長40.10%；1-9月二手住宅共網簽116297套，同比2019年1-9月增長6%，超過了去年同期水平。

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從近幾個月看，今年5-9月，北京二手住宅月度網簽量一直維持在1.6萬套以上，其中9月為年內第二次突破1.7萬套，略低于6月。我愛我家研究院稱，2017年下半年至今，除最近5個月以外，月度網簽量超過1.6萬套的只有2018年5月和2019年3月。

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上述研究院稱，北京自2009年進入“存量房時代”后，截至到目前，全市二手住宅月均網簽量為1.43萬套，也就是說，近5個月的網簽量高于平均數據。就網簽量而言，5-9月份北京二手住宅交易水平相對較高，市場處在2017年“317新政”以來的最佳時刻。

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新房方面，據中原地產研究中心數據顯示，今年9月份北京普通住宅和別墅的網簽量為4874套，同比2019年9月份的2773套增長了約76%。

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對于成交量增加，貝殼研究院分析，自樓市調控以來，北京外圍城區的均價跌幅相對較大，入市門檻降低，吸引了剛需客群入場。同時，相對寬松的金融環境刺激了需求，當前放款周期持續穩定在30天，處于2019年以來最低位，較二季度高點縮短17天。首、二套平均房貸利率水平連續4個月保持低位穩定，資金成本低位企穩。

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張大偉對中新經緯指出，北京房地產市場調控一直是全國的標桿，經過數年嚴格調控，房價調整比較明顯，城區內沒有學區或配套差的“老破小”、郊區房源的售價下降較多，當前成交量的上行，應當屬于觸底回升。

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張大偉認為，前幾年持續供應的限競房項目，對北京房價的緩慢下降起到很大作用。隨著調控效果達到預期，限競房供應接近尾聲，新供應的不限價商品房地塊逐漸增加，這讓限競房的性價比有所提高，市場交易明顯活躍，推動成交量的增加。

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合碩機構首席分析師郭毅也對中新經緯分析，當前土地供應結構的變化，比如不限價商品房地塊供應增加，讓一些人對未來的房價走勢變得樂觀。同時，新房市場還處于以價換量狀態，激發了一部分購房者購置新房的熱情，進而帶動二手住宅的成交。

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03?分析稱后期交易量或繼續增加

對于后續市場，張大偉認為，如果沒有大的政策調整，北京全年新房、二手房的成交量有望持續沖高。郭毅表示，截至目前，北京全市新房已簽約超3.3萬套，按照每月幾千套的成交規模推算，全年有望創下自2017年深度調控以來的銷量新高。

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至于價格，據張大偉觀察，在北京市場，二手住宅月度網簽量如果低于1.2萬套，價格可能會下跌；超過1.2萬套，價格保持平穩；達到1.5萬套以上，價格會有小幅上漲；超過2萬套，漲幅會加快。

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根據國家統計局公布的數據，在月度網簽量超過1.6萬套的5-8月份，北京二手住宅銷售價格分別環比上漲1.8%、0.7%、0、0.7%。張大偉稱，當前北京房價處于微張狀態，但并不明顯，市場既談不上過熱，也沒有過冷，隨著后續交易量的抬升，價格或維持微漲狀態。

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郭毅稱，北京的購房需求屬于“穩定中有小幅度升溫”，但當前市場的庫存量以及后續供應，不能支撐價格快速上漲，未來將保持一定幅度的企穩。

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貝殼研究院表示，二手住宅市場預計進入四季度將自然回落后出現傳統季節性反彈，但受疫情打亂需求釋放季節規律的影響，疊加新房市場分流，反彈力度將弱于去年同期。在供需情緒穩定、貨幣條件維持低位寬松狀態下，全年量增價穩。

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