撰文/ 廖凱

編輯/ 盧泳志?

2016年，一家名不見經傳的閩系房企，在與眾多頭部房企的角逐中，經過400多輪競價，以110.1億元拿下上海靜安一幅住宅地塊，一戰成名。

當時，這一地塊刷新了全國住宅的最高總價和單價，成為新晉“全國地王”。這家企業就是兩年后，成功晉升為千億房企的融信中國。

敢于斥資超百億拿下一幅地塊的融信中國，2016年合約銷售額僅為246.39億元。對于地王的青睞，展現出閩系房企激進和兇猛的性格。

如今，在房住不炒、“三道紅線”的加碼下，昔日有著“地王收割機”之稱的融信中國，開始放緩發展步伐，解決此前支撐它快速增長的債務問題。

募集近百億資金，以債還債

10月21日，上海證券交易所批露，融信中國2020年面向專業投資者公開發行公司債券項目狀態再度更新，處于“已受理”狀態。

該筆小公募也由9月16日的88.8億元，變更為如今的96.6億元。募集書顯示，本次債券發行總額不超過人民幣96.6億元，擬分期發行。債券期限不超過5年，可以為單一品種或數個不同的品種。

對于此次發債用途，融信中國表示募集資金擬用于償還發行人已發行的公司債券。

圖片來源：中國網地產

從公示的數據來看，融信中國擬用于償還的六只債券，在2019年到2020年8月期間發行，發債規模達到104.5億元，回售本金和利息達到113.68億元，其中需要明年償還的金額為67.87億元。

目前，融信中國正通過以債換債的方式，解決當前的債務問題。今年以來，算上此次小公募的發債金額，融信中國新增公司債券將達到126.1億元。

風云地產界（微信公號：fydcj888）了解到，2019年末到2020年6月末，融信中國流動負債分別為1264.06億元億元和1268.45億元，資產負債率為76.45%和76.08%，整體變化不大，仍處于較高位置。

截至2020年6月，融信中國的短期借款及一年內到期的非流動負債總額達到169.43億元，擁有現金及銀行結余312.59億元，借款總額689.37億元，短期償債壓力不大。

主動降速，未來3年增速目標10%

面對公司的債務問題，融信中國表示要追求有質量的發展。選擇主動降速之前，融信中國曾經歷3年的高速增長。

2016年-2018年，融信中國分別實現了246.39億元、502.35億元、1218.84億元的銷售額，增幅分別為106.77%、103.88%和142.6%。三年翻番式的增長，讓融信中國成功晉升為千億房企。

在此期間，融信中國的凈負債率也高居不下，分別為98%、159%、105%。經歷了高速增長，進入千億陣營后，融信中國降速明顯。

2018年業績會上，融信中國曾主動提出降成本、降負債、企業健康發展放在第一位。2019年，融信中國成功將凈負債率從2018年105%降至70%，下降了35個百分點。

與此同時，融信中國2019年全年實現合同銷售金額1413.17億元，同比增長15.9%，增速下降明顯。

對于2020年的銷售目標，融信中國總裁余麗娟表示，未來三年內還是要追求有質量的發展，有信心每年保證10%-12%左右的增長，一改此前制定的2000億元目標。

最新披露數據顯示，截至今年9月，融信中國實現了銷售額1001.21億元，同比增長6.5%，較年初制定的增速目標，尚有一段距離。

值得注意的是，在業績增速繼續放緩的情況下，融信中國2020年上半年凈負債率增至91%，暫時超出了2020年凈負債率維持在70%-90%的目標。

盈利能力下滑，凈利率不足10%

跨過千億門檻后，融信中國降速并不太順利，面臨著新一輪的外部壓力。

8月16日，金融監管高層吹響新一輪房地產調控的號角，新出現的“三道紅線”融資要求，進一步加強對房企的融資調控。

盡管融信中國已經開始主動降負債，但“三道紅線”出現之后，仍有資產負債率觸及70%的紅線，獲得一場“黃牌”，未來融資有息負債規模年增速不可超過10%。

今年上半年，融信中國凈負債率回升了21個百分點，照此速度，年末或將觸及凈負債率100%的紅線。

不可忽視的是，在外部壓力到來的同時，融信中國自身的經營問題也在顯現。

圖片來源：融信中國年中報

中報顯示，融信中國2020年上半年營收為210.66億元，而去年同期為266.16億元，下滑20.85%。毛利潤為31.40億元，比去年同期63.61億元，下降50.63%。

經營業績大幅下降的背后，其毛利率由去年同期23.9%降至14.9%，下降幅度達到37.66%。凈利潤率由去年同期13.2%降至7.8%，盈利能力下滑明顯。

多項核心經營指標如此大幅度的下滑，是融信中國自2016年上市以來，從來沒有發生過的。

知名地產分析師嚴躍進曾表示，過去幾年房地產市場中經常出現“黑馬”類型的房企，但在2019年的時有幾家房企其實遇到了很多困難，被證明激進擴張是無效的。

如今選擇主動降速的融信中國，百億發債之后，又將如何穩住自己的經營局面。