撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志?

近日，新湖中寶（600208）公告稱，公司與融創中國（01918.HK）簽署協議，涉及新湖中寶兩家全資子公司的股權轉讓及項目開發合作，總交易價款達49.44億元。

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新湖中寶再次出售價值大量金額的股權和項目，融創中國二度斥資接手，作為綠城中國（03900.HK）的第三大股東，新湖中寶卻沒有出讓項目給綠城中國。

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此交易消息一出便引出一連串疑問：為什么是融創？為什么不是綠城？一邊大量出售地產股權和項目套現，一邊不斷加碼金融科技領域，新湖中寶是否要“退房”？

為什么是融創不是綠城？

公告顯示，與浙江啟隆實業有限公司（下稱：啟隆實業）的交易價款為38億元，含股權轉讓價款11.28億元；與浙江啟輝實業有限公司（下稱：啟輝實業）交易價款為11.44億元，含股權轉讓價款350萬元。

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此次新湖中寶分別轉讓全資子公司啟隆實業50%股權、啟輝實業35%股權，及兩個標的公司相應權利亞龍古城國際花園項目、溫州西灣項目14宗土地。

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其中，亞龍古城國際花園項目位于上海黃浦區中華路以東、方浜中路以南處508號街坊地塊，總面積為9.4萬平方米，包括舊改面積9.09萬平方米；溫州西灣項目全部地塊總土地面積67萬平方米，最大建面達到142.4萬平方米。

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值得一提的是，據《觀點地產》介紹，上海亞龍古城國際花園為舊改項目，目前該地塊尚有少量戶數未完成拆遷。這一項目是新湖中寶在上海內環儲備中的優質資產，稀缺程度十分罕見。其位于上海黃浦區老城廂腹地，是中心城區難得的純住宅用地，總建筑面積約43萬平方米，距離人民廣場直線距離1.1公里、外灘直線距離1.3公里。

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由于今年4月新湖中寶成為綠城中國第三大股東，外界普遍認為雙方會始終保持密切合作，新湖中寶出讓優質項目，自然也會首先想到綠城中國。

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《觀點地產》援引業內人士觀點稱，當初溢價36%出售3.23億股H股股份表面上看是增加了現金、降低了負債，但如果沒有持續獲得新湖中寶的土儲，對綠城來說有可能是一筆虧本買賣。

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接近消息人士告訴風云地產界（微信公號：fydcj888），近幾年新湖中寶與融創和綠城都有密切合作，這次出讓項目，綠城和新湖中寶也接觸過，但最終結果是受商業考慮和談判條件影響。

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易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對風云地產界表示，這次或許是綠城本身對于此類項目沒有太多興趣，或者說收購條件談不攏。對于融創來說，本身也有收購的意愿，其通過收購也可以實現規模擴張。

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綠城中國近兩年的新增土儲布局，上海并不是拿地重點。據此推測，或許項目位置是綠城中國此次沒有接手的潛在因素之一。

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《查債通》數據顯示，截至10月，2020年全年，綠城中國新增土儲前三位的城市，分別是寧波224.82億元、杭州191.26億元、北京190.83億元。而上海為43.43億元，溫州為41.59億元。

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此外，2019年全年，綠城中國的新增土儲主要集中于杭州、寧波、蘇州、西安、合肥、廣州等一二線核心城市，可售貨值占比達76%；當年，在上海、溫州都沒有新增土儲。

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另一方面，對于融創中國來說，《觀點地產》認為，融創一直有意不斷加碼長三角地區土地儲備，上海亞龍古城國際花園位于上海老城區的核心地段，融創通過收并購的方式能夠以低廉價格獲取優質地塊，顯然是不錯的買賣。

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此外，融創中國此前就與新湖中寶有過交易。2019年7月，融創中國從新湖中寶分別接手了溫州西灣圍涂區塊15宗地塊、啟東圓陀角度假區4宗地，以及上海虹口青云路167弄塊地，共計67.5億元。

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值得注意的是，新湖中寶此次出售的另一個溫州西灣項目，涉及的14宗地塊，就與融創于2019年7月份收購的溫州平陽縣西灣圍涂區塊15宗地塊同屬一個區域。

新湖中寶要“退房”？

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風云地產界（微信公號：fydcj888）注意到，近兩年新湖中寶頻繁出售地產資產，而且套現金額不菲。《觀點指數》統計，2019年至今，新湖中寶合計轉讓南通啟新、南通啟陽、南通新湖、金谷置業、明珠置業、上海中瀚等11個項目公司股權，交易對價為227.6億元。

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嚴躍進對風云地產界（微信公號：fydcj888）表示，新湖中寶應該說這幾年確實面臨很多新情況，類似頻繁出售，說明對于傳統地產業務的投資力度在減弱，頻繁出售也是為了加快回籠資金。

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回籠大量的資金又流向何處？據《證券時報》統計，在高科技投資領域，新湖中寶近年來通過持續不斷的投入，獲得不少細分行業的企業，包括趣鏈科技、邦盛科技、諧云科技、宏華數碼、晶晨半導體以及萬得信息等，涉及區塊鏈、云計算、智能制造、芯片、大數據等領域。

業內有猜測認為，新湖中寶未來的看點是“金融科技+銀行+券商+期貨+高科技（創投）”，也許要個3-5年，新湖將徹底告別地產。新湖目前還有不少優質土地，足以完成這個轉型。

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對此，新湖中寶內部消息人士表示，新湖中寶目前的主營業務還來自于地產，出讓的公司也都是部分股權，并且土儲還夠好幾年的發展。

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2020年中報顯示，新湖中寶土儲確實還算豐厚。截至期末，新湖中寶目前土地儲備約3000萬平方米，土地取得成本較低，可滿足公司未來5至8年的開發需求；土儲分布以長三角地區為主。

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不過，新湖中寶近五年的土儲增長屬于“怠速”狀態。《查債通》顯示，2020年7月之后，新湖中寶就沒有新增土儲，年內新增土儲總計15.2億元。2019—2016年全年新增土儲分別為12.63億元；（2018年《查債通》無數據）；12.57億，16.01億。另據2018年年報顯示，新湖中寶通過招拍掛新增土儲面積僅4.14 萬平方米。

新湖中寶近五年拿地金額情況柱狀圖?

圖片來源：查債通

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風云地產界（微信公號：fydcj888）還注意到一個細節，2018年年報顯示，新湖中寶的主要業務僅為“地產開發”；2019年年報顯示，主要業務為“地產開發和投資業務”；2020年中報顯示，主要業務為“科技投資和地產開發”，而且“地產開發”被放在了“科技投資”之后。

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您覺得新湖中寶最終真的會“退房”嗎？您又是否看好其在金融科技領域的前景？歡迎評論留言！