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作者：戴鄂

編輯：繆凌云

來源：獨角金融

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這幾天，蛋殼公寓（DNK.US）碰到了麻煩。

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先是頻頻傳出破產跑路傳聞，后又傳出拖欠員工工資，話題不斷，接連登上微博熱搜。

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昨天早上每日經濟新聞消息，北京市住建委稱已針對蛋殼公寓成立專辦小組，希望能平穩解決此事，后續處理方案會及時公布。

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公司之所以遭遇這么多的負面傳聞，跟長租公寓行業本身的特點，以及蛋殼通過租金貸拉動業務規模增長有直接關系。

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蛋殼的官方微博每天都有更新，認證是紫梧桐（北京）資產管理有限公司。對于各樣的負面消息或質疑，蛋殼基本上都給予了回復。

昨天上午11點，蛋殼公寓微博稱“目前退租結算有所延緩，但所有的退租辦理均在有序進行中”，是對跑路傳聞的又一次回復。

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來源：微博

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十幾天來，在北京、深圳、武漢等大城市的蛋殼公寓辦公地，紛紛出現了租客和房東維權現象。

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11月10日，《中國新聞周刊》微博消息稱，9日在北京蛋殼公寓的總部，有數百人維權，包含租戶、供應商、保潔、維修人員。

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獨角金融（微信號：uni-fin）注意到，深圳、武漢、南京等地的蛋殼公寓辦公場所也相繼出現類似的事件。

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杭州、天津蛋殼公寓的辦公場所被傳出撤掉招牌的消息。

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對此，蛋殼在11月16日連發了兩條微博，稱“沒有破產，也不會跑路！請不要信謠傳謠！”

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或許是蛋殼的回復提振了美股投資者，或許是蛋殼的市值較發行價已經縮水了太多，更加重要的是，市場突然流傳出我愛我家接盤的消息，并在傳言與辟謠間幾度反復，基于此，在負面傳聞接連不斷的時候，蛋殼美股出現了難以置信的連續暴漲。

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美東時間11月17日蛋殼獲得了75.18%的漲幅，11月18日又大漲了90.83%。

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2020年1月17日，蛋殼公寓在紐交所上市，上市時總市值約27.4億美元。雖然經歷了兩個大漲，但是上市以來市值仍然是大幅縮水，且在11月19日止漲轉跌，報收3.83美元/股，跌幅16.19%，總市值為7億美元，較上市第一天縮水了74.45%。

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各地維權事件頻頻，監管部門的回應則理性、迅速。

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除了前文提到北京住建委成立專辦小組之外，11月17日，深圳市住建局發布《關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》，強調租金收取方式不得“高進低出”“長收短付”，同時不得誘導租客使用“租金貸”。

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來源：深圳住建局官網

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來源：深圳住建局官網

在一、二線城市，外來人口較多，租房需求很大。

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一些房東為了避免將房子租出去之后的管理上的麻煩，便將房子租給房產中介平臺托管，租期3-5年。

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這樣的需求催生了蛋殼、青客、自如這一類長租公寓中介商。

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中介商們為了取得競爭優勢，既要爭搶房源，又要爭搶租客。

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對于擁有閑置房的房東來說，誰給高價，房子就給誰；而對于租客來說，哪家中介的房源便宜，就租哪家的房子。

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久而久之，長租公寓市場形成了“高收低租”的業態。

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如此一來，在激烈的同業競爭之下，蛋殼這類中介獲得的收益率就被壓縮了，盈利方面存在挑戰，現金“造血”能力受到限制。

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而除了收房成本之外，長租公寓中介還要承擔統一規格的家具采購、裝修、銷售等開支，也需要獲得更多房源通過做大規模來均攤一些固定成本。

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青客公寓創始人金光杰曾表示，這是一個微利行業，“12萬間是企業的盈虧平衡點”。

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蛋殼官網顯示，公司管理房源超過40萬間，用戶超過100萬。雖然遠超過了盈虧平衡點，但是蛋殼并沒有扭虧為盈。

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據東方財富網數據，截至2020年一季度末，蛋殼現金及現金等價物為8.26億元，資產負債率高達97.06%。一季度收入19.4億元，同比大漲62.48%，可是同期毛利-1613萬元，同比大跌161.66%，歸母凈利為-12.3億元，處于持續虧損狀態。

蛋殼公寓財務指標（來源：東方財富網）

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獲得房源需要大量資金投入，而取得收入又是要等到完成與租戶的簽約之后，長租公寓中介商收回成本、回籠資金的周期就被拉得很長。

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蛋殼IPO招股書表示：“每個季度采購的公寓單元的投資回收期通常在12到20個月之間。”

來源：蛋殼公寓IPO招股書

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這種情況下，“租金貸”應運而生：

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租金貸的參與方有租客、房東、中介，以及房貸金融機構，比如與蛋殼合作的微眾銀行。

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租客向金融機構貸款，金融機構一次性將租客合同期內的所有租金支付給中介，租客再通過分期付款的方式向金融機構還款。

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理論上，蛋殼這一類“二房東”只要向原始房東付上收房款，整個交易就完成了。

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但是，在獲得租戶一次性付完的房租之后，蛋殼這類“二房東”卻是按照月、季度向原始房東支付房租，手頭還占有一部分租客交納的房租。

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蛋殼公寓將這一部分占用的資金用來擴張規模以應對競爭，或者做ABS讓錢生錢，獲取更大的利潤。

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在這種模式下，蛋殼只要能夠按約定每季度或每月如期向原始房東交上租金，問題也不太大。

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反之，原始房東不能收到錢，就會要求收回房子。

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這樣一來，長租公寓就會陷入資金兌付風險，同時貸款交完房租的租客也會面臨被原始房東趕出來的窘境。

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而且被趕出來之后，租客仍然需要向金融機構繼續償還“租金貸”，以維持信用。

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蛋殼公寓在IPO招股書中承諾，“如果租戶提前終止租約，蛋殼方承擔向貸款銀行還款的責任”，現在看來，這個承諾的踐行結果還有待觀察。

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2020年新冠疫情的出現，沖擊著各地的經濟，開年之后復工復產都受到波及。部分一、二線城市租客減少，房租下降，這給原本競爭激烈、盈利壓力大、回款周期長的長租公寓中介商帶來了生死存亡的挑戰，現金流告急。

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不過對于蛋殼公寓來說，有一個好消息，就是11月16日微眾銀行的發聲。

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蛋殼有大量租戶通過微眾銀行的租金貸預付房租，微眾銀行聲稱預付租金的租戶享有合法居住權，租戶在明年3月底前征信不受影響。這樣，至少可以緩解蛋殼公寓面臨的一部分租戶投訴、維權的壓力。

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可是，明年3月底之后，如果租戶還不上貸款，或者幫退租客戶還貸款的蛋殼公寓沒有錢去還貸款了，微眾銀行又要怎么處理租戶、蛋殼公寓的信用問題呢？

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獨角金融（微信號：uni-fin）注意到，在維權事件集中爆發之前的10月15日，作為蛋殼公寓全資子公司，青梧桐有限責任公司質押了所持蛋殼（成都）公寓管理有限公司1000萬元的股權給了微眾銀行。

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股權質押不失為取得信任的一個方法之一，未來蛋殼是否會向微眾銀行做更多抵押，同樣有待觀察。

從“租金貸”模式來看，風險產生的原因在于長租公寓服務商占用租戶的錢，沒有及時償付給原始房東。

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化解這種風險，可以減少中介商通過“租金貸”取得租戶房租的比例。

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在這方面，主管部門早有規定。

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2019年12月25日，住建部等六部委聯合發布了《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，明確規定了住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。

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來源：《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》原文

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對比之下，根據IPO招股書，2017年、2018年、2019年前9個月，蛋殼公寓使用租金貸的租客占比分別高達91.3%、75.8%、67.9%，遠遠高于監管的要求。

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來源：蛋殼IPO招股書

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另一個方面，要把租戶通過租金貸取得的資金放到安全的賬戶，避免中介商占用。

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順著這個思路，應對長租公寓爆雷的風險，多個城市發文要求建立唯一的住房租賃資金監管賬戶等。

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比如11月17日，西安市印發了住房租賃試點工作實施方案，要求住房租賃企業應在監管合作銀行開立住房租賃交易資金監管專用賬戶，分賬核銷專款專用。

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?來源：西安住房租賃試點工作實施方案

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租戶、業主維權，監管加碼，資金流緊張的蛋殼公寓迎來至暗時刻。你有通過蛋殼、青客、自如租房嗎？長租公寓服務商還能靠租金貸實現快速擴張嗎？歡迎分享你的經驗和觀點。