成為碧桂園、朗詩、旭輝、華夏幸福、金茂等房企第二大股東后，平安集團投資（shuxue）中國房地產的步伐并沒有停止。

在地產融資收緊背景下，雖有稍早前參與招商蛇口定增失敗，但平安對地產的喜愛無法自拔，他又換了一個姿勢——化整為零。

昨晚，雅居樂宣布，將拿出全國7個項目讓平安入股。表面上看，這是各個項目公司層面的入股，整體來看，實質是一次重大戰略合作：

第一，雅居樂收取的初步誠意金就高達70.5億元，就算這部分資金是股權交易款，加上未來等比例提供的股東貸款，整體資金量突破百億元是大概率事件。

對于千億左右銷售規模的雅居樂來說，一次性拿到100多億元資金，平安絕對可以稱為大金主。

第二，這7個項目來自海南萬寧、廣東清遠、中山、惠州、江蘇揚州、河南鄭州、天津等全國城市，“肥瘦”搭配，平安并不拒絕；

第三，7個項目總占地面積高達176.03萬平方米，預計總建筑面積將超過700萬平方米，占雅居樂總土地儲備比例接近15%，其中還有兩個項目讓出了第一大股東的位置。

很顯然，這是雅居樂與單一資金方最大的一筆合作。

1、

雅居樂倒也坦誠，他們認為這項交易能夠帶來四點好處：

優化短期及長期資產組合；加深與平安之間的策略合作；增加2020年的現金流量；有利于改善2021年的財務狀況。

坦誠的背后當然是無奈，市場變化得如此之快。

2017年的時候，雅居樂還享受著高光時刻，在當年海南“金蛋”清水灣項目170億元銷售額助力下，公司整體銷售額逼近千億元。

陳卓林很開心，他高調出席公司25周年品牌發布會，時隔十多年再次接受媒體專訪。不差錢的他，甚至還花了62億元，從大摩手里買回清水灣30%的股權。

同樣在那一年，雅居樂做出了兩個戰略動作，一個是多元化，環保、代建、園林、物業等業務全面開花；另一個是擴張規模，試圖在全國復制海南文旅大盤模式。

此次交易的海南萬寧山欽灣項目，是當年從榮盛手里接盤，中山火炬項目也是并購而來；天津項目是復制文旅大盤的標桿性項目。

陳卓林沒有想到的是，市場行情與他的預判相背而行。

海南全面限購，將雅居樂的糧倉徹底鎖死；文旅大盤全國復制，效果并不理想；全國調控升級，部分區域房價下跌。

拿錯地的雅居樂銷售增速急劇下降，高毛利回歸正常，融資趨緊。

2019年，雅居樂從銀行獲得資金量同比腰斬，不得不再次轉向永續美元債，當年籌得97.53億元，將雅居樂整體永續債推高至136億元。

進入2020年，雅居樂沒有繼續發行永續債，但銷售額增長已經極其困難，雅居樂急需要當年大摩投資清水灣一樣。

找到下一個金主。

2、

除了2016年合作開發舊金山項目之外，雅居樂與平安在境內的項目合作開始于2019年。

一個是惠州雅居樂白鷺湖，平安投入近20億元獲得34%的股權；另一個是雅居樂從中信國安手里獲得的北海第一城，轉讓了40%股權給深圳盛鈞。

此次7個項目交易前幾個月，雅居樂與平安不動產旗下子公司深圳恒創聯手拿下38.8億元的中山總價地王。

深圳恒創，以及接手7個項目的深圳安創、桐鄉安豪、深圳盛鈞，均與平安不動產擁有關聯，后者在平安集團內部，主要定位為從事資產管理、不動產投資的子公司。

生動一點描述，如果將保險資金比作彈藥，平安不動產就是那個遞彈藥的突擊隊員，彎彎曲曲繞過監管部門對保險資金投資限制，將資金送到地產商的手里。

除了超大額諸如碧桂園、華夏幸福、金茂等戰略入股，是直接通過平安人壽、平安資管等渠道實施，其他大部分保險資金投資不動產，皆是通過平安不動產實現。

深圳安創、桐鄉安豪、深圳盛鈞這三家公司，平安不動產僅持有49%的股權，余下51%的股權由平安創科持有，后者是平安內部直接或間接投資地產項目的平臺。

平安不動產最賺錢的業務是項目投資顧問，即平安不動產接受平安壽險、平安產險等平安集團子公司的委托，為其提供不動產投資相關咨詢服務，按照固定比例收取費用。

2019年，平安不動產“項目投資顧問”收入為12.53億元，占公司整體收入的56.99%，到了2020年第一季度，這一比例已上升到61.88%。

細分來看，2019年的項目投資顧問收入中，為深圳安創、桐鄉安豪提供顧問服務實現的收入就高達5.48億元、2.31億元。

一般來說，平安不動產收取費用為總投資額的1%，也就是說，十多億元的收入，意味著至少有上千億元的資金投向房地產。

從財務報表“長期股權投資”、“債權投資”兩項，也可以看出平安不動產生意的火爆。

其中長期股權投資從從2017年81億元增長到2020年前三季度的223.6億元，債權投資從45億元增長至167.96億元。

這兩項超400億元的資金，與上千億元總投資金額之間存在差距，是因為平安不動產在所有直投項目公司中只占49%或者更少股權。

平安不動產“指引”著深圳安創、桐鄉安豪、深圳盛鈞，正在全國各地入股項目。

“三道紅線”之下，地產商饑渴難耐，生意從來沒有這么好過。

3、

入股華夏幸福后，平安集團也曾被貼上了“中國房地產市場最大的投資者”的標簽，一時輿論洶洶。

眼看著要背高房價制造者的鍋，中國第一大民企再也坐不住了。

2019年初的業績發布會上，平安集團總經理任匯川很生氣，“這種說法完全是錯誤的”，他大概回應了兩點：

平安投資不動產類資產遠遠低于政策規定比例，只不過平安資金量比較大，看起來投的總金額比較多；

平安的地產投資是純粹財務投資、長期投資，不干預企業正常經營，保險資金投資地產資產是國際行業慣例。

任匯川的話明顯就輕避重，只說出了一半實情。

按照銀保監會要求，保險資金投資不動產資產比例不得超過30%。按照平安集團3萬億元的保險資金投資組合，投資資金上限大概是9000億元左右。

前十一個月，中國房地產開發企業到位資金為17萬億元。

這樣看起來，平安近萬億資金絕對舉足輕重，更何況平安的保險資金每年仍在高速增長。

任匯川一年后就離職了，但平安資金配置需求仍然強烈，“輸血”房地產的模式不會停下來。

金融分業經營的當下，平安實質上是中國唯一一家混業經營的金融機構，他們對地產的風險敞口不僅來自于保險資金，還來自于平安銀行、平安證券、平安基金等多家子公司。

房地產在中國同樣是一個特殊行業，不動產資產泡沫的增長，不以人的意志為轉移。

特殊的中國平安，碰到特殊的中國房地產，這注定是一次不能失敗的驚天大冒險。