原創： 一號地產 作者： 海哥

一號說：
大開大合才是生意，大起大落方為人生

2020年相對于房地產企業來說，真是困難的一年，即使是行業巨頭的日子也不好過。

這不，融創中國（01918.HK）的老板孫宏斌急眼了，趕在2020年底，開始瘋狂增持自家股票。

據融創中國公告顯示，12月30日和1月4日，孫宏斌分別增持180萬股和290萬股融創中國股票；1月5日繼續大規模增持，斥資約2572萬港元在公開市場增持融創中國94萬股。

這波操作下來，老孫累計斥資近1.53億港元，共計增持564萬股。

以至于有媒體以“孫宏斌抄底融創中國”為題來揶揄。

這背后的原因是2020年以來，融創中國的股價一路走低，從2020年初的47.5元/股，一路下跌至12月31日的28.65元/股，跌幅一度超過了40%，遠超前50強上市房企16%的年均跌幅。

換做你是老板，你也得急眼不是。

未完成的年度目標和停滯的業績增長

股價一路走跌的背后，實際上是資本市場對融創業績的擔憂。

首先，就是年度銷售目標未完成。按照融創中國2020年6000億元的銷售目標來看，年底的完成率僅為95.8%。

此前，融創中國行政總裁汪孟德曾去年初的業績會上稱：“2020年做到6000億+的銷售目標沒有問題。”

從近幾年的情況看，融創沒有達成年度目標算是頭一回。

這一點，估計連小目標首富都要忍不住大呼：好兄弟，講義氣

而根據1月5日融創中國公布的經營數據，2020年，融創集團累計實現合同銷售金額約人民幣5752.6億元，累計合同銷售面積約4102.1萬平方米。

其中，歸屬于融創的權益合同銷售金額約人民幣3889.2億元，權益占比67.6%；合同銷售均價約人民幣14020元/平方米。

對比下融創2019年的業績。2019年融創累計實現合同銷售金額約人民幣5562.1億元，同比增長21%，累計合同銷售面積約3828.5萬平方米。

其中，2019年歸屬于融創的權益合同銷售金額約人民幣3839.2億元，合同銷售均價約人民幣14530元/平方米。

這么一對比，就比較明顯了，相較于2019年20%的銷售增速，2020年銷售幾乎沒有增長，僅為3.4%。

相較于銷售規模排在融創之前的萬科11.62%、恒大20.33%的同比增速，顯然，融創是落后的，即使是融創之后的保利地產和中海地產，其銷售增長率也達到了8.88%和12.50%。

權益銷售額同比2019年，也未有明顯增長，可見融創已陷入了增長停滯期。

可即使是這樣一份表現平平的成績單，也是在以價換量的基礎上得來的。

相較于2019年，2020年的銷售均價下滑了510元每平，這對于頭部房企天量的銷售面積而言，意味著現金流的同比大幅下滑和利潤空間的壓縮。

作為行業老四的融創中國，可以說前有強敵、后有追兵，偏偏自己還陷入了滯漲的泥潭，資本市場的不買賬，導致股價跌跌不休，遠超出整個行業板塊跌幅。

這對辛苦奔忙了一年的老板孫宏斌來說，應該是很有意見的，不得不親自下場“抄底”自家股票。

即使如此，在2020年底發布的福布斯排行榜上，孫宏斌的身家還是縮水了48億美元。

乏力的后勁：拿地規模掉出前十

銷售上的放緩或許并不那么可怕，可怕的是拿地規模的減少，意味著未來成長規模的受限，甚至萎縮，而由此帶來的現金流、資金鏈等一系列問題，那才真的值得警惕。

從融創的半年報來看，這種傾向已經很明顯了。

半年報顯示，2020年上半年，融創中國新增土地儲備約130萬平方米，新增貨值約人民幣2330億元，與去年同期6483億元相比，同比大幅度下降 64%。

而2020全年，據中國指數研究院數據，融創中國全口徑拿地金額為695億元，拿地面積1304萬平米。上述倆數據在行業內分別排第15和第8位。

2020年新增全口徑貨值3878億元，位列行業第5。

相較于2019年的數據，融創中國全口徑拿地金額1541億元，新增土儲5066萬平米，分別位列行業第3和第2；

通過公開市場拿地新增貨值達到了7349.7億元，位列行業第2。

顯然，2020年是融創全面降速的一年。

拿地金額同比驟降55%，新增土儲更是大減74.2%，新增貨值則大降47%。

對于融創這樣的頭部房企而言，這等于是一場急剎車。而在頭部房企規模化激烈拼殺的當下，速度放緩意味著市場份額的失去、行業地位的不穩。

而背后，則是更多的意味：融資成本、品牌影響，等等。

往更深處看，融資成本、品牌溢價、團隊凝聚力，哪一張牌的含金量都可能因此而耗散。

另一方面，我們也看到，融創這部“地產機器”的放緩，不止于拿地，推貨量和去化也在放緩。

2019年的年報顯示，融創在2019年通過公開拿地和并購等方式，合計獲取了1.34萬億貨值的土儲，但2020年的可售貨值僅為8200億，有將近40%的土儲未得到有效推貨；而根據2020年的銷售額5752.6億元來推算，去化率則放緩至不到七成。

如果按照融創2019年報中所披露的，截止2019年底有高達3.07萬億的貨值在手的話，拋去銷售后，至2020年底，融創應該只有2.88萬億的貨值在手，換言之，融創的總土儲是在減少。

事實上，對于房企而言，由于拿地和銷售的時間差，一個時間段內的土儲規模，影響最大的是其后續的營收結算規模。

而對銷售而言，往往土儲當期僅能提供40%-50%左右的推貨量，剩余的實際上早已經賣掉了，只不過未交付而以土儲形式存在。

所以如果總土儲規模在萎縮，而新增貨值不能及時補充的話，毫無疑問，融創未來的銷售規模將面臨大規模下滑風險。

三道紅線全中，改善尚待觀察

不過外界對于融創今年的急剎車，還是有一定預期的。

孫宏斌也在2020年初的業績會上強調了，“融創2020年要做三件事情：降融資成本，優化資產結構，謹慎拿地、拿對地方、拿對時間。”

或許老孫也意識到像2019年那樣，老是做投資界的“孫宏斌輪”有點吃不消，連續吃下多個百億體量的資產包會消化不良，甚至遇上像賈會計一樣的大忽悠，更是點背。

另一方面，老孫也預感到房地產經歷了16年以來的大起，或許即將面臨一次大調整。

果不其然，在2020年8月，針對房企融資的“三道紅線”出臺，2020年底，針對銀行和居民部門的放貸“兩道紅線”打上補丁，算是徹底將房地產困在了政策牢籠。

很不幸的是，不管是2019年底，還是2020年中期，融創披露的財報，三道紅線全中。

據2019年年報數據顯示，融創中國剔除預收款后的資產負債率和凈負債率分別為84.2%、241.1%，現金短期債務之比為0.57。

其中，凈負債率一項，在前十房企中居首位，甚至高于高負債著稱的綠地控股。

到了2020年中期，融創剔除預收款后的資產負債率為 82%，凈負債率為 149%，現金短債比為 0.47 。

除凈負債率一項有所好轉外，剔除預收款后的資產負債率和現金短債比仍未有根本性好轉。

而凈負債率的大幅下降，除了前文所述的大規模減少拿地外，融創開啟了分拆物業上市和折價甩賣物業的節奏。

2020年9 月 28 日，融創將上海香溢花城項目中一幢商業物業打折出售給黑石，對價約為 7 億元，而兩年前，歌斐資產曾報價8.7億，相當于打了8折。

11 月 19 日，融創服務正式在香港聯交所主板上市。

在去年3月的投資者會議上，孫宏斌曾透露，為平衡風險，融創會堅決賣資產，酒店、樂園都是待售商品。與此同時，他還坦言，只要有人愿意接手，

“稍微打個折賣也行。”

而未來，隨著房地產融資端和銷售端兩個“緊箍咒”威力的釋放，融創面臨的形勢或將更加嚴峻。

這一點，美銀證券研報已經關照到了，考慮到短期內盈利增長將放緩，

將融創評級由「買入」降至「中性」

嗯，孫宏斌或許抄底抄早了。