作者 | 雷晨

編輯 | 盧泳志

來源 | 債市觀察

自2019年7月債券回售技術性違約后，這家位于大連的中小型房企——正源地產，債務問題再難平息。除了多家金融機構“踩雷”，正源地產旗下上市公司股份也幾乎全被凍結和質押。

1月22日晚間，西南證券披露一則重大訴訟案，其作為5只資管計劃的管理人，于2021年1月14日代表資管計劃，向重慶市第一中級人民法院起訴正源地產。

圖片來源：西南證券公告

債市觀察就債券相關問題致電正源地產，對方稱“不了解，不清楚”。西南證券方面則表示：“該案公司作為相關資管計劃管理人，于近期代表資管計劃提起了訴訟，目前重慶市一中院已對上述訴訟申請立案受理。后續我們將按規定履行該案的信息披露義務，相關訴訟進展以公司披露的信息為準?！?/span>

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債券違約被起訴

據了解，正源地產未按約定向西南證券支付公司債本息約5.5億元，后者申請判令其償付債券本金及利息、違約金、逾期利息、律師費、訴訟費等。1月14日，法院決定立案受理。

上述資管計劃分別為：“西南證券-雙喜金債廣農商1號定向資產管理計劃”、“西南證券雙喜金債中銀1號集合資產管理計劃”、“西南證券雙喜金債2號集合資產管理計劃”、“西南證券雙喜金債3號集合資產管理計劃”、“西南證券雙喜金債4號集合資產管理計劃”、“西南證券雙喜金債5號集合資產管理計劃”。

西南證券在公告中表示，公司以自有資金參與部分涉及本金約4.03億元。因涉訴債券估值下調影響公允價值，預計將減少公司2020年歸母凈利潤2.12億元。

債市觀察注意到，正源地產未能根據約定支付給西南證券的債券為2016年發行的公司債券，具體包括“16正源01”、“16正源02”、“16正源03”。

實際上，早在2019年7月，正源地產的上述債券已經亮起“紅燈”。

導火索是“16正源01”6.45億元債券回售技術性違約，當時正源地產明確表示手頭只有4億元資金。同年9月，五礦信托公告稱，140萬張“16正源03”私募債未按時收到本息。

技術性違約暴露了公司流動性困難。2019年9月，聯合評級以債務重組不確定為由，再次下調了正源地產主體信用以及“16正源01”和“16正源02”的評級至“AA-”。

圖片來源：Wind

2020年5月20日，正源地產公告，正在籌劃與“16正源01、16正源02”相關重大事項，為維護債券持有人的利益，兩只債券于5月20日起停牌。

事態發展至今，除了西南證券之外，中信證券、宏信證券、長江證券、北京風雪資管、中融國際信托、中開金資管等金融機構，因公司債券交易糾紛、合同糾紛等原因，已與正源地產對簿公堂。

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陷債務危機

正源地產成立于1992年，總部位于遼寧省大連市，第一大股東為北京利源投資有限公司，主營業務為房地產。

圖片來源：企業預警通

正源地產的實控人是富彥斌。相關報道顯示，1964年，富彥斌出生于黑龍江省齊齊哈爾市富?？h，并從該縣實驗中學考入北大。富彥斌1992年創辦大連正源房地產公司，之后公司快速發展，至2000年資本金已達到4000萬元。

2009年左右，正源地產進入重慶，先后在渝投資了兩個地產項目和五個政府BT（建造-轉交）項目，5個政府項目投資總額超過5億元。2012年，由于牽扯5.57億美元借款的擔保，富彥斌被德意志信托在香港起訴。

2020年4月底，正源地產稱受新冠疫情影響，公司擬延期披露2019年年報。

縱觀歷年來財務數據，其盈利能力下滑明顯，甚至在2018年由盈轉虧，業績首次出現虧損。

2018年，正源地產實現營收25.48億元，同比下滑18.76%；實現凈利潤-3.74億元，同比下滑235.52%。截至2018年底，總資產為309.49億元，總負債184.3億元，資產負債率59.55%。

與此同時，公司有息負債123.8億元，其中短期負債21.35億元。經營性現金流為2423.89萬元，財務費用卻高達9.56億元。

業績“變臉”前，正源地產試圖發債融資自救，但效果不容樂觀。

2015年，正源地產獲準發行20億元私募債“16正源03”。同年還獲準公開發行40億元公司債券，即“16正源01”、“16正源02”，用于償還26.829億元銀行貸款和補充流動資金。

公開信息顯示，“16正源01”、“16正源02”、“16正源03”的票面利率分別為8%、8%和8.8%，發行總規模為60億元。發債的背后無疑彰顯了較強的資金需求。

圖片來源：企業預警通

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“發債背后確實有風險，因為房屋銷售市場有很多壓力。建議企業還是要做好經營，防止債務上出現差錯。有些企業資金狀況困難，還是要去訴求，跟地方政府合作給予支持，防范出現債務危機。”

03

花25億買上市公司虧71%

從正源地產2016年一起收購中，或多或少能看到伏行千里的草蛇灰線。

債市觀察發現，就在發債募得60億元現金的2016年，正源地產豪擲25億現金搞起了并購。業內人士認為，這是奔著借殼上市去的。

2016年5月，正源地產試圖將旗下5家公司裝入國棟集團旗下上市公司國棟建設。但由于在籌劃重組期間，監管政策和市場環境發生重要變化，重組計劃于2016年9月29日終止。

因為重組失敗，國棟建設的主營業務未能變更為房地產開發。不過，正源地產隨即拋出“曲線救國”的方案。2016年10月19日，正源地產以7元/股的價格，豪擲25億元收購國棟集團持有的國棟建設3.58億股，占公司股份總數的23.7%。

目前，國棟建設更名為“正源股份，600321.SH”，繼承了新實控人的地產基因。

2017年5月，正源股份經營范圍增加“房地產開發與銷售”業務；同年9月，公司宣布進軍房地產開發業務領域。2019年10月，公司宣布擬打造“正源國際薈”產城融合房地產項目，以及“雙流·正源國際薈產城融合項目”。

由于正源地產債務違約，正源股份受到波及。截至2020年三季末，正源地產持有正源股份的94.59%股份均已被司法凍結，且所持95.42%的股份已質押，相關風險依然存在。

圖片來源：正源股份2020年三季報

另外，上述“正源國際薈”項目的總投資金額約為100億元，其中直接投資金額約為85億元。財務數據顯示，截至2020年三季末，正源股份賬上貨幣資金僅有2422.9萬元。

基于如此狀況，2020年3月，正源股份拉來了有著A股上市房企金地集團背景的外援——青島悅優企業管理合伙企業（有限合伙），作價0元向后者轉讓正源薈置業49%的股權。

截至1月25日收盤，正源股份的股價報收1.99元/股，較當初收購跌去71.57%。也就是說，正源地產當初豪擲的25億元，如今只剩下逾7億元。

如今，正源股份面臨易主的風險。而正源地產2016年發行的3只共60億元的債券，已有1只實質違約，剩下兩只債券將于今年7月到期，余額為27.71億元。

在被西南證券等金融機構起訴之際，你認為正源地產應如何走出債務危機？歡迎在文末留言。