撰文/ 廖凱

編輯/ 盧泳志?

1月25日，美的置業(yè)斬獲了2021年開局的第一宗地塊，繼續(xù)重倉長三角區(qū)域。

該宗地塊位于浙江義烏北苑街道國貿(mào)大道與機(jī)場路交叉口北側(cè)，美的置業(yè)通過69輪競價(jià)，以31.38億元拿下，溢價(jià)率達(dá)到了77.3%，樓面價(jià)達(dá)到25009.29元/平方米。此舉也刷新北苑及義烏高層地塊成交樓面價(jià)新高。

經(jīng)過了解發(fā)現(xiàn)，美的置業(yè)自2018年上市以來，在土地市場表現(xiàn)強(qiáng)勢，多次有超過50%的高溢價(jià)拿地表現(xiàn)。去年6月，美的置業(yè)同樣在義烏以溢價(jià)率51.41%，拿下義烏經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地塊。

對(duì)于在義烏高溢價(jià)拿地，美的置業(yè)對(duì)風(fēng)云地產(chǎn)界（微信公號(hào)：fydcj888）表示，這是算過賬才拿的地，溢價(jià)率不是絕對(duì)的，它和土地定價(jià)有關(guān)，也和房企對(duì)該城市、板塊、地塊未來的預(yù)期有關(guān)。拿這塊地是屬于正常補(bǔ)貨行為，長三角作為美的置業(yè)深耕的區(qū)域，未來會(huì)堅(jiān)持長期發(fā)展。

高溢價(jià)拿地背后的財(cái)務(wù)表現(xiàn)

在與其它房企的競爭中，頻繁在土地市場高溢價(jià)拿地，需要強(qiáng)大的財(cái)務(wù)能力做支撐。

風(fēng)云地產(chǎn)界發(fā)現(xiàn)，美的置業(yè)2020年上半年除預(yù)收款資產(chǎn)負(fù)債率為78.61%，凈負(fù)債率86.8%，現(xiàn)金短債比2.26，按照監(jiān)管部門最新設(shè)置的“三道紅線”，其2020年踩線資產(chǎn)負(fù)債率一條，獲得一張黃牌。

從現(xiàn)金短債比來看，美的置業(yè)2020年上半年持有現(xiàn)金及銀行結(jié)余為259.96億元，短期債務(wù)壓力并不明顯。但拿地價(jià)格的上升，會(huì)間接增加成本，影響企業(yè)毛利率表現(xiàn)。

2015年，美的置業(yè)毛利率從21.51%增長至2018年的32.72%。2018年10月上市之后，美的置業(yè)在土地市場多次通過高溢價(jià)拿地的背后，其毛利率開始有所下降。

數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)2019年毛利率下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)，為31.62%，2020年上半年，毛利率繼續(xù)下降至26.38%。

除了毛利率變化，美的置業(yè)在沖擊千億的規(guī)模過程中，經(jīng)營現(xiàn)金流狀況也并不樂觀。

2016年提出千億計(jì)劃之后，美的置業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)3年為負(fù)數(shù)。2016年至2018年，經(jīng)營現(xiàn)金流分別為-55.54億元、-73.57億元和-166.15億元。直到2019年，美的置業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流由上半年-82.66億元，年末轉(zhuǎn)正為5.95億元。

2020年上半年，美的置業(yè)在公開土地市場上，仍保持不少高溢價(jià)拿地表現(xiàn)。在這期間，美的置業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流為-66.95億元。

由此來看，造血不足，土地市場表現(xiàn)強(qiáng)勢的美的置業(yè)，財(cái)務(wù)壓力并不小。對(duì)于房企高溢價(jià)拿地，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)曾表示，某種程度上也體現(xiàn)了部分房企補(bǔ)充庫存和增加投資的戰(zhàn)略決策。

后千億時(shí)代的規(guī)模之路

房企強(qiáng)勢拿地，往往會(huì)讓人聯(lián)想到規(guī)模的增長。

2019年，美的置業(yè)經(jīng)過前期的投資積累，提前一年晉升千億。雖成功突破千億大關(guān)，但美的置業(yè)略顯后勁不足。

在實(shí)現(xiàn)千億之前，2015年到2019年，美的置業(yè)分別實(shí)現(xiàn)簽約銷售額111億元、206億元、507億元、790億元和1012.3億元，增速分別為85.59%、146.12%、55.82%和28.14%。

可以發(fā)現(xiàn)，美的置業(yè)的增速，在2017年時(shí)達(dá)到高峰，隨后逐漸下滑。最新數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)2020年實(shí)現(xiàn)合約銷售額1261.6億元，增長速度為24.62%，繼續(xù)處于下降狀態(tài)。

一面是強(qiáng)勢的拿地表現(xiàn)，一面是業(yè)績增長出現(xiàn)乏力。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱曾指出，2020年后，房地產(chǎn)將進(jìn)入無增長時(shí)代，未來規(guī)模房企亦會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長現(xiàn)象。這一跡象在2020年已有顯現(xiàn)，2020年前11月百強(qiáng)房企中，有4家千億房企增速為負(fù)。

可見千億規(guī)模并不是房企的護(hù)身符。美的置業(yè)作為新晉的千億房企，其規(guī)模化之路還只是開始。

不過，據(jù)風(fēng)云地產(chǎn)界了解到，美的置業(yè)對(duì)于規(guī)模化之路似乎并不那么看重。

關(guān)于未來的規(guī)模增長，美的置業(yè)董事局主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂曾表示，美的置業(yè)3-5年增速在20%左右就可以了，經(jīng)濟(jì)差的年份稍微“左”一點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)好的年份稍微“右”一點(diǎn)。

在規(guī)模與安全的取舍之中，郝恒樂還表示，在規(guī)模增長基礎(chǔ)上，公司更關(guān)注經(jīng)營性現(xiàn)金流和利潤、總體負(fù)債上的考量，而不是短期追求某個(gè)流量。

談及千億時(shí)代后的目標(biāo)，美的置業(yè)還直接表示，未來會(huì)聚焦實(shí)現(xiàn)有利潤的規(guī)模，有質(zhì)量的增長。面對(duì)“三道紅線”，后面會(huì)繼續(xù)保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健性，持續(xù)主動(dòng)降杠杠，更多地依靠精準(zhǔn)投資、產(chǎn)品溢價(jià)、管理升級(jí)，而不是加杠桿來實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長。

未來是否如此，或許還需要時(shí)間來告訴我們答案。