很多時(shí)候，人若是提起“自己老了”，似乎是突然間的事兒，富力地產(chǎn)（2777.HK）集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉就是如此。

放在2014年前，李思廉57歲的時(shí)候，他不會(huì)有這樣感嘆。那時(shí)候提起富力，人們會(huì)想到“華南五虎”，會(huì)想到“舊改之王”，當(dāng)然還有“發(fā)債王”。

那是一個(gè)普遍認(rèn)同企業(yè)“大而不能倒”的時(shí)代，靠著李思廉的勇氣和魄力，硬生生吹大富力的資產(chǎn)泡沫，論規(guī)模躋身行業(yè)前十。

幾年后故事有了新的方向，行業(yè)開始擠破風(fēng)險(xiǎn)的暗瘡，債臺(tái)高了真的會(huì)有人去推。傳說(shuō)中監(jiān)管“三條紅線”成了真，銀行業(yè)擰緊了“水龍頭”，李思廉又開始勒緊富力“褲腰帶”。資產(chǎn)能賣就賣，躲不過(guò)的風(fēng)險(xiǎn)只能硬扛，也算挨過(guò)了號(hào)稱地產(chǎn)行業(yè)“Very Hard”模式的2020年。

有過(guò)喜出望外，有過(guò)險(xiǎn)阻叢生，富力一關(guān)關(guān)地過(guò)。也算見識(shí)過(guò)大風(fēng)大浪，李思廉直當(dāng)它們是小羈絆，不會(huì)掛在心上；真正讓他擔(dān)憂的，是自己苦心拉著富力向前跑，好像又回到了出發(fā)點(diǎn)。

曾經(jīng)籍舊改“慢生意”，日子過(guò)得安逸，非要拉高債臺(tái)，趟“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”的渾水；如今行業(yè)風(fēng)向變了，自己要變賣資產(chǎn)、配售新股、讓渡權(quán)益……以堵上自己挖的大窟窿。

對(duì)成功人士而言，過(guò)關(guān)不可怕，再艱難的向前也是進(jìn)步；“轉(zhuǎn)磨盤”才可怕，時(shí)間、精力、體力都搭進(jìn)去了，好不容易走了一圈，然后回到最初的地點(diǎn)。對(duì)比不同時(shí)期的富力和自己，或許前者還有競(jìng)爭(zhēng)力，但后者已是年逾花甲，毛血日衰。

轉(zhuǎn)了一大圈，李思廉“突然”的老了。

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“死亡游戲”

“謠言怎么來(lái)的？就是這么來(lái)的。”2017年7月19日，在北京戰(zhàn)略簽約協(xié)議簽訂儀式上，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林談笑風(fēng)生，一臉輕松。

對(duì)于有媒體公開報(bào)道“李思廉臨時(shí)砍價(jià)，王健林怒摔酒杯”一事，王健林給予了正面否定，可是媒體提及此事，總是不相信。

77家酒店，23202間客房，硬從331.76億元壓價(jià)到199.06億元，平均每家酒店2.6億元。臨門一腳，被六折打劫，送給人家一頂“全球最大的豪華酒店資產(chǎn)擁有人”的帽子，這生意萬(wàn)達(dá)做得著實(shí)難看，摔個(gè)杯子很正常。

可是現(xiàn)在看來(lái)，只為這點(diǎn)資產(chǎn)，王健林不一定摔杯。

公開數(shù)據(jù)顯示，由于經(jīng)營(yíng)成本上升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，民宿業(yè)快速興起等原因，2015-2019年間全國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量從超過(guò)10000家下降至8920家，減少1600多家。換言之，富力從萬(wàn)達(dá)手里拿到地資產(chǎn)，并沒(méi)有走在增值道路上。

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李思廉也沒(méi)有化腐朽為神奇的能量，2013-2019年已經(jīng)連續(xù)7年虧損。疊加新冠疫情影響，2020年上半年其分布在70座城市的90家酒店，整體營(yíng)收僅為14億元，同比降幅達(dá)到58%，平均營(yíng)收僅為1500萬(wàn)元，凈虧損為9.4億元。

回頭再看這筆生意，冤大頭的還是王健林嗎？占便宜的還是李思廉嗎？歷史告訴我們，不是所有的便宜貨都是成功的本錢。在大勢(shì)面前，高凈值資產(chǎn)與累贅之間的轉(zhuǎn)變，甚至不需要多長(zhǎng)時(shí)間。

只是這些年，李思廉始終學(xué)不會(huì)，只要是資產(chǎn)，如何落袋為安是最重要。有媒體統(tǒng)計(jì)，完成收購(gòu)后，富力地產(chǎn)開始頻繁發(fā)債，2018年至少發(fā)債26次，融資額度超過(guò)500億元；2019年又發(fā)債14次，總額超過(guò)330億元；附加總規(guī)模51億美元的10支美元債。

李思廉的野心從來(lái)很大，大手筆的運(yùn)作必不可少，不過(guò)現(xiàn)在看來(lái)，這有點(diǎn)像“死亡游戲”。

“地產(chǎn)是金融的游戲，能否拿到便宜的錢，決定著企業(yè)存亡。”一位圈內(nèi)人如此表示。若是按照如此價(jià)值觀，富力地產(chǎn)的賬單很難看：2018年債券平均利率已經(jīng)達(dá)到5.74%，2019年已經(jīng)提升到6.9%，2020年發(fā)行的3.6億美元優(yōu)先票據(jù)利率已經(jīng)達(dá)到12.375%，壓力不是一般的大。

好在當(dāng)年大價(jià)錢置辦的資產(chǎn)賣相還不錯(cuò)，珠江新城的廣發(fā)證券總部大樓、廣州黃埔舊改項(xiàng)目、粵港澳大灣區(qū)城市物流園，是所有人眼中的肥肉。需要錢的時(shí)候擺上一兩件到貨架上，總會(huì)有人捧場(chǎng)。在地產(chǎn)圈混跡這么多年，號(hào)召力還是有的。

一番操作，有的項(xiàng)目完成回款，有的還沒(méi)有。無(wú)論如何，還是湊夠一筆錢，2020年底兌付220億元債券，將未來(lái)一年內(nèi)到期債券額度降至1億元。有媒體報(bào)道，即使加上選擇權(quán)到期的債券，總額也僅有2020年壓力的21.48%。

回看這幾年李思廉治下的富力，好不容易被塞滿的口袋，如今一樣一樣放回資產(chǎn)池子，有過(guò)高峰，經(jīng)歷波谷，一切又回到了最初的模樣。

六十載是一個(gè)輪回，誰(shuí)也逃不過(guò)，可是企業(yè)本不應(yīng)該如此。

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代價(jià)

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富力地產(chǎn)的問(wèn)題，只是隨著李思廉的人生起落轉(zhuǎn)了個(gè)大圈兒?jiǎn)幔壳闆r或許更糟糕。這一點(diǎn)，可以參考海南富力海洋歡樂(lè)世界的故事。

這是2016年，李思廉帶領(lǐng)富力地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)候，在海南陵水開發(fā)的文旅項(xiàng)目。區(qū)內(nèi)娛樂(lè)、配套商業(yè)、酒店餐飲等設(shè)施一應(yīng)俱全，號(hào)稱“亞洲地區(qū)水體總量最大的海洋場(chǎng)館”。“不求最好、但求最大”，這風(fēng)格“足夠李思廉”。

2020年12月，在富力地產(chǎn)歷經(jīng)流動(dòng)性困難時(shí)，外媒報(bào)道李思廉開始為該項(xiàng)目尋找新買家，卻始終未能如愿。畢竟在海南陵水，雅居樂(lè)（3383.HK）才是地標(biāo)，清水灣項(xiàng)目才是區(qū)域中心。從海洋世界到清水灣，驅(qū)車需要飛馳30公里的路，會(huì)有人去嗎？

同在陵水，同為文旅開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目成效迥異。海洋世界的存在，更像是土豪乍富后的顯擺。就好像曾經(jīng)的王健林，剛有江西“萬(wàn)達(dá)茂”規(guī)劃，就要超越迪士尼，遂造就一個(gè)并不盈利的商業(yè)中心，2017年還是打包賣給了融創(chuàng)（1918.HK）。

可巧的是，見證這筆生意的人正是李思廉。

當(dāng)年萬(wàn)達(dá)花了不少的冤枉錢，其實(shí)李思廉也不遑多讓。大干快上的人，誰(shuí)沒(méi)有當(dāng)老大的想法？當(dāng)然他恐怕沒(méi)有想過(guò)，同樣的遭遇自己也被安排上。

若只有一個(gè)海洋世界，故事會(huì)平淡很多，結(jié)果并非如此。2017-2018年，富力從全國(guó)各地購(gòu)置大量土地，總量都在1400萬(wàn)平方米以上，直到2019年才有所收斂。

為紓解壓力，富力地產(chǎn)開始做“小生意”，那些3-6個(gè)月就能開工，12個(gè)月內(nèi)可以現(xiàn)金流回正的項(xiàng)目，成為李思廉的唯一涉獵——高杠桿之路已經(jīng)行不通，可是高周轉(zhuǎn)還在。

借著各式營(yíng)銷活動(dòng)：直播帶貨、入住“天貓好房”、“雙十一”促銷，其中員工全款買房七五折優(yōu)惠，一直延續(xù)到2020年底，那是相當(dāng)熱鬧。

不過(guò)從效果來(lái)看，一切沒(méi)有想象中那么好。參考富力地產(chǎn)2012-2019年財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)，其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額連續(xù)八年為負(fù)，指望通過(guò)這些常規(guī)運(yùn)營(yíng)已經(jīng)很難轉(zhuǎn)正。

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好在李思廉的口袋里也不全是海洋世界，也有富力南馳·富頤華庭、富力科創(chuàng)城的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，去化率能夠分別達(dá)到100%和97%，讓富力地產(chǎn)在2020年第三季度將經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額迅速回正。不過(guò)指望零星的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目收益，完成全年的既定計(jì)劃，還是少了點(diǎn)。

根據(jù)以往慣例，過(guò)去10年中，富力每年下半年能貢獻(xiàn)全年業(yè)績(jī)的66%，不過(guò)2020年就此打住：上半年，富力地產(chǎn)的合同銷售額510.6億元，下半年完成876.8億元，占比分別為33.6%與57.7%，合計(jì)完成全年目標(biāo)1520億元的91.3%。

小口徑上新，大口徑出舊貨，這是現(xiàn)在的富力地產(chǎn)。只是細(xì)水長(zhǎng)流始終解不了近渴，總要有大宗買賣出現(xiàn)，才能帶來(lái)充裕的現(xiàn)金流，緩解底層危機(jī)。可是這樣的狀況，富力地產(chǎn)還能撐多久呢？沒(méi)辦法通過(guò)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)發(fā)展，企業(yè)投資價(jià)值只會(huì)快速縮水，這才是李思廉麻煩所在。

這代價(jià)，一時(shí)半刻還不清。

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希望

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將這些話講給現(xiàn)在李思廉聽，他是聽不下去的。畢竟手中的牌，看起來(lái)還不錯(cuò)。

連續(xù)八年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為負(fù)又怎樣？現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)正了。何況一旦盤活貨架上的資產(chǎn)，會(huì)有更多資金到位，2020年第四季度的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額仍將為正，這不是什么難事。

至于翻身的本錢——舊改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，富力地產(chǎn)已簽約的城市更新合作項(xiàng)目超過(guò)80個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過(guò)7000萬(wàn)平方米，其中92%位于一二線城市，粵港澳大灣區(qū)面積占比更是超過(guò)54%，這就是潛力。

涉及成本管控，這個(gè)更不用說(shuō)了。參考財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2019年末富力地產(chǎn)員工總數(shù)為62305人，到2020年6月已經(jīng)壓縮至39244人，員工數(shù)降幅達(dá)到37.01%，總成本從34.79億元縮減到14.6億元。

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20多億元的成本，半年內(nèi)全部砍掉，李思廉的辦事效率不是一般的高，“減員增效”效果肉眼可見。東山再起，李思廉還有家底，只是這家底夠厚嗎？

富力地產(chǎn)增加土儲(chǔ)的高峰期，也是大規(guī)模分散式進(jìn)入下沉低線城市的布局期。2017年唐山、阜陽(yáng)、鎮(zhèn)江，2018年鶴山、眉山、渭南，李思廉重倉(cāng)多個(gè)郊區(qū)大盤。出手了廣州和鹽城等地價(jià)增幅較大區(qū)域后，就到了處理這些三四線城市資產(chǎn)的時(shí)候。

這可不是一件容易的事：公開數(shù)據(jù)顯示，2019年富力地產(chǎn)去化率為46.1%，2020年1-11月降至43.4%，手頭的房子明顯不好賣。

根據(jù)中房智庫(kù)的數(shù)據(jù)，2020年三四線城市提供87943萬(wàn)平方米土地，同比減少49%；成交面積為73125萬(wàn)平方米，同比較少48%。供需兩側(cè)增量疲軟，已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

一年當(dāng)中，土地招拍掛市場(chǎng)未成交地塊達(dá)到3515條，同比增長(zhǎng)52%，大部分集中在三四線城市。換言之，在眾多房企眼中，三四線城市都不是一門好生意，持有成本過(guò)高。本來(lái)就不好賣的資產(chǎn)，富力地產(chǎn)還要繼續(xù)推進(jìn)，費(fèi)力不討好。

因此能靠得住的，只剩舊改儲(chǔ)備。眾所周知，舊改從來(lái)不是短線生意，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)、商定拆遷補(bǔ)償、完成合作簽約、后期項(xiàng)目開發(fā)……，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要時(shí)間。

這么耗下去，李思廉能接受嗎？真要是拖上三五年，富力地產(chǎn)的行業(yè)地位會(huì)繼續(xù)下滑。況且其40億元的“18富力08”債券轉(zhuǎn)手留存的到期日為2022年12月4日，到時(shí)候又要多大力氣，才能湊齊本息？

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富力的希望，看上去有些渺茫。

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結(jié)語(yǔ)

富力地產(chǎn)2020年全年財(cái)報(bào)還沒(méi)有發(fā)布，不過(guò)可以想見，這可能成為近些年，這家公司最為靚麗的一期報(bào)告。

眾多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，流入2020年第四季度與2021年第一季度報(bào)表，充盈的現(xiàn)金流足夠支撐李思廉在投資人面前，擺出一幅成功者的姿態(tài)，至少短時(shí)間內(nèi)這樣的形象不會(huì)被戳破。

不過(guò)就像那賣不動(dòng)的海洋世界項(xiàng)目，太多資產(chǎn)沒(méi)有足夠的賣相，后面會(huì)有越來(lái)越多的資產(chǎn)難以轉(zhuǎn)化，主業(yè)能力下滑是必然的事情。在此面前，李思廉能做的實(shí)在不多。人生走過(guò)這樣一個(gè)大圈，李思廉得到了很多，不過(guò)失去的更多。

一步一步向前吧，2020年過(guò)去了，也許未來(lái)會(huì)有奇跡。