撰文/ 廖凱

編輯/ 盧泳志?

繼長三角多個城市調控升級之后，杭州也加入調控升級隊伍當中，這是今年第五個城市樓市進行調控升級。

1月27日，杭州樓市新政從多角度，全方位的進行了一次調控升級。從新房到二手房，無房家庭到高層次人才，均有涉及。

圖片來源：杭州房產管理局官網

整理來看，杭州發布的新政重點內容大致為：有落戶未滿5年限購1套，贈予房產者限購3年；新房中簽率≤10%的房源，限售5年，優先購買熱點商品限售5年；二手房增值稅免征年限由2年升至5年；2018年4月4日后，無住房記錄滿3年，定為無房家庭；高層次人才買房，需無自有住宅滿3年，才可享受。

知名地產分析師嚴躍進表示，目前全國至少有6個城市升級了增值稅的政策，包括深圳、無錫、沈陽、成都、上海和杭州。這是一個非常強的信號，即后續二手房交易方面，增值稅政策升級是大概率事件。

不過與上海、深圳相比，杭州調控政策并沒有做更多強制性的要求，對于外地人社保、法拍房、離婚等購房限制也未提及，更多是針對現有市場中投資和投機過熱現象的補丁。

火熱的杭州

在國家強調“房住不炒”的大背景下，杭州出臺這樣的調控升級政策，并不讓人覺得意外。

去年以來，杭州的房地產市場就一直表現火熱。疫情反復，7月和9月調控升級，并未對杭州樓市成交造成多大影響，依舊表現亮眼，領跑全國市場。

數據顯示，杭州2020年全年新房成交面積1610萬平米，較去年提高12%；成交金額突破4557億元，同比漲幅達15%；成交均價為28311元/㎡，同比上漲3%。全年二手房成交也已超過10萬套，同比漲幅達到25%。

據中指研究院統計，在2020年top20的漲幅城市中，杭州樓市價格整體上漲8.9%，累計漲幅全國第二，僅次于東莞。

這樣火熱的背后，離不開杭州的“搶人大戰”。2019年以來，杭州就放寬了人才落戶政策和投靠遷移政策，去年又進一步有所放寬，將全日制本科學歷落戶、全日制專科學歷落戶杭州的條件由原來的社保要求交滿一年調整為到賬一個月，同時還取消大專緊缺專業限制。

大量的人口流入，也提高了市場購買力。據《每日經濟新聞報道》報道，2020年杭州新引入的35歲以下大學生就超過了30萬人，新杭州人的居住問題，急需得到解決。

此次無房家庭政策的變化，就是一個信號。知名地產分析師嚴躍進表示，這個政策真正讓一些剛就業的、確實無房產的人才等享受購房政策，而一些“看似無房、實則有房”的家庭則會難以享受。

2255億元土拍背后的房企

杭州房價上漲，樓市表現火熱，無疑是對房企的利好。2020年以來，房地產市場的強勁表現，也反哺在了土地市場上。

風云地產界（微信公號：fydcj888）了解到，杭州近幾年來土地市場表現同樣火熱，連續兩年土地成交排行全國第一，去年有所下降，依舊位居全國第二位。2020年，杭州共計推出了133宗宅地，成交面積1608萬平方米，同比下降10%，攬金2255億元，同比下降2%，呈現出量縮價漲的趨勢。

去年2255億的土地成交背后，還誕生了兩宗百億地王地塊，分別被杭州本土房企綠城和濱江拿下，成交總價為107億元和106億元。

除此之外，杭州還有9宗地塊樓面價超過3萬元/平方米，濱江和綠城分別以樓面價42607元/㎡和39786元/㎡，位居前兩位。值得一提的是，作為杭州本土表現最為強勢的濱江，去年超3萬元/㎡的地塊拿下了四宗。

中指研究院數據統計，去年杭州土地成交排行榜中，本土房企濱江和綠城拿地規模遙遙領跑，分別為382億元和233億元，融創和萬科分列三四位，拿地規模為88億元和86億元。在杭州拿地前二十中，還有龍湖、華潤、綠地等眾多頭部房企的影子。

2021年開局的調控政策，對于去年拿地激進的房企會有何影響，不得不心生疑惑。

對此，風云地產界致電聯系了濱江和綠城兩家重倉杭州的房企，雙方均未做出任何回應。

中指研究院浙江分院常務副總經理高院生對風云地產界（微信公號：fydcj888）表示，杭州的政策大基調還是以穩定杭州樓市為主，對杭州樓市中長期發展還是利好的，對于一些過熱的項目會起到抑制作用。

對于去年拿地激進的濱江和綠城，高院生認為，這兩家房企項目大多屬于偏改善和高端的項目，作為本土房企，本身用戶忠誠度也很高，昨天的政策對他們影響是比較有限的，不會是特別大。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄同樣認為，此次政策力度其實較為溫和，并未涉及到打擊假離婚等現象，對新房市場短期交易量會小幅下降，長期影響不大，對當地房企，應該不會造成太大影響。