原創： 一號地產 作者: 一號君

一號說：

應是綠肥紅瘦時節

在地產業普遍求綠的心態之下，誰能率先“由紅翻綠”誰就成了業界的標桿，一眾房企欽羨的對象。

6月30日，恒大集團對外透露，截至目前恒大凈負債率已降至100%以下，順利實現一條“紅線”變綠。另外，恒大目前的有息負債已降至約5700億元，與去年最高時的8700多億元相比，大幅下降了約3000億元。

這并非一個小數字，而是3000個“小目標”堆成山，恒大竟然來了一場“愚公移山”，想不到，竟然還成了？！

一條“紅線”變綠

先來看幾個關鍵事實：

首先是負債率降至100%以下，一條“紅線”變綠。其背后的財務數據變化則是，有息負債從去年最高峰時的8700多億元，大幅下降了3000億元，截至目前已降至5700億元，真正回到“5字頭”。

猶記得在去年3月舉行的業績發布會上，許家印曾給出恒大未來三年降檔計劃：

2021年6月30日將凈負債率降至100%以下；

2021年12月31日現金短債比達到1以上；

2022年12月31日將資產負債率降至70%以下，全面達到監管要求，實現“三條紅線”全部轉綠。

（圖：中國恒大業績發布會）▼

顯然，許家印兌現了承諾，恒大如期完成一條“紅線”轉綠計劃。

其次，還債動作迅且猛。近日恒大公告，已安排自有資金約136億港元，用于償還6月28日到期的14.5億美元債及所有境外美元債到期應付利息。

具體的償付動作可以發現恒大做事的風格仍然一如既往地干脆利落，真金白銀上演“真還傳”。

截至目前，恒大已累計歸還7筆境外債券本息合計約106億美元（折合超823億港幣），而且全部以自有資金償還，沒有做任何一筆發新還舊。

從公開信息來看，到明年3月之前，恒大再無到期的境內外公開市場債券。所以現階段的恒大可謂“還債一身輕”。

第三，恒大的“去杠桿”行動得到國際投行的認可，建銀國際維持“優于大市”評級，目標價23.1港元。法國巴黎銀行給予恒大美元債“買入”評級。

三招“硬功夫”在手

地產行業從未如今天這般要穿越重重“窄門”，才能渡河成功。

恒大也曾遇挫，不時受到質疑與挑戰，但其之所以能有底氣“去杠桿”、降負債，正在于以下三招“硬功夫”修煉而來。

首先是銷售回款強勁，“錢袋子”又鼓起來了。克而瑞數據顯示，恒大首5月權益銷售2727.5億元，穩居行業龍頭。數據還顯示，恒大今年首5月累計銷售2851.6億，回款2507.4億，回款率高達87.9%。

（圖：2021年首5月房企銷售榜，來源：克而瑞）▼

“賣房才是硬道理，回款才是真發展”，只有銷售這一房企核心造血能力強起來，回籠資金跟得上，權益才能不斷增厚。恒大顯然對此了然于胸。

其次，家底厚實，土儲規模龐大，給了恒大“輕裝上陣”的底氣。目前，恒大可售住宅土儲面積已超過2億平方米，疊加在寸土寸金的深圳、廣州擁有的大量舊改項目，恒大的可售貨源充足，進而為之貢獻持續穩定的現金流。

第三，多元賽道業務發力，資本市場看好。近期基本面上，小摩、野村證券看好恒大物業，認為恒大物業強勁反彈、動力充足；恒騰網絡布局在線長視頻市場，新近成績單亮眼，長期看賽道足夠長，護城河足夠深。

目前，恒大已完成“多元產業+數字科技”轉型，旗下已有8大產業、4大上市平臺，提供了多樣化資本市場融資渠道。設若房車寶、恒大童世界、恒大冰泉也將陸續分拆上市，未來恒大將積齊“七龍珠”，任意馳騁資本市場。

至此，可以發現，恒大“高增長、控規模、降負債”戰略已逐步深入推進，或許不久的將來，市場將會迎來一個“新恒大”，一個不一樣的恒大。