原創： 一號地產 作者: 海哥

一號說：

沒什么事是換一個總裁解決不了的，如果有就再換一個

前兩天，中梁控股（HK.02772）85后總裁李和栗離職，從前戲到官宣，熱鬧了好一陣，中梁控股也在24日召開了投資者電話會議。

隨后還有自媒體以《何劍，楊劍的“劍”》為題，介紹了一下這位李和栗的接任者。

中梁，或許楊劍在為公司取名的時候，也有“中國棟梁”的美好寓意吧。

只不過眼下，中梁在業內幾乎已經成為維權的代名詞了，此外飽受詬病的所謂阿米巴模式，也將人性惡的一面誘導得淋漓盡致。

如果拋開這些行業道德、產品質量的問題，中性的來梳理一下中梁控股的一些數據，又會得到一個怎樣的中梁呢？

年度總土儲注水1000萬平米

中梁控股上市的很晚，許多的數據要從中梁IPO文件里面去找，好在一號君找到了中梁近5年來的拿地、銷售、交付和土儲等數據。

（圖：中梁控股近5年銷售與土儲一覽，一號地產制表）▼

從土儲角度看，2015年至2020年6年間里，中梁控股的總土儲面積是大幅增長的，并且在IPO的文件中對2016年至2018年的土儲數據做了清晰的交代，期初數、新增拿地數和當年度結算數等。

（圖：中梁控股IPO文件中關于2016-2018年土儲公示，一號地產制表）▼

所以我們測算下來，2016年至2018年中梁控股的土儲數據是沒有問題的。

但吊詭的是，中梁控股上市后的第一個完整財年，土儲數據就注水了1000萬方！

我們可以看到，2019年期初的總土儲應該是3644萬平米，當年度新拿地1660萬平米，交付了562萬平米，到2019年底的總土儲應該是4742萬平米。

而在中梁控股2019年的年報中赫然寫道總土儲為5703萬平米，兩者相差近1000萬平米！

這樣的土儲注水，難道是公司一上市就變壞了？

所以中梁控股截止2020年底的總土儲面積并沒有6510萬平米這么多，而是只有5500萬平米左右。

這一點，從中梁控股5年來的新增拿地面積和交付面積也能得出相應結論，2016年至2020年新增拿地面積總計7745萬平米，交付面積總計1723萬平米，考慮到交付面積與全口徑的竣工面積，中梁的權益比大概在65%左右，因此，全口徑的交付面積當在2600萬平米左右，那么剩余未交付的面積，也就是剩余的總土儲也僅在5100萬平米左右，并無可能在6500萬平米。

市場分析人士告訴一號君，像中梁控股這樣虛構土儲的主要目的，還是為了在數據上增厚家底，讓外界認為其有較多的可結算資源，能確保未來的營收規模，但實際上對投資者和社會公眾造成了誤導，是一種市場欺騙。“但更大的動機，應該是為了融資考慮”。

可售資源僅夠賣一年，未來規模將下滑

土儲注水背后，其實是家底不厚的表現。

一號君同樣統計了中梁控股的土儲消耗。2016年至今年5月，中梁控股共銷售了5289.2萬平米計容面積。

而同期，中梁控股共新增了7744萬平米建筑面積。

由于中梁的新增土儲是不含地下車位的建筑面積，我們在計算中等同于計容面積，由此將兩者相減，5年多時間，中梁控股共結余約2450萬平米建筑面積。

如果不考慮2016年初期較小的土儲數的話，上述2450萬平米便是中梁控股當下全部的可售家底了。

剔除掉今年新增拿地的情況，在今年初僅有不到2400萬平米的可售土儲。

而在今年的業績會上，中梁控股宣布年度銷售目標為1800億元，按照目前1.2萬元每平的銷售均價，需要1500萬平米的貨值。

如按照中梁60%的去化率，需要2500萬平米的可售面積。這一數據與今年初的可售土儲面積基本上對應。

可見中梁控股的銷售目標，是擦著手中的可售資源底線來制定的。

只不過中梁控股也遇到了其他高周轉房企同樣的問題，今年賣完了，明年怎么辦？未來怎么辦？

從調控的角度看，眼下的形勢不同往年，稍有不慎便會在未來的牌桌出局。

2020年8月，中梁和其余11家房企被喊去北京參與座談會，并成為重點房地產企業資金監測和融資管理規則下的首批試點房企。即俗稱的“三道紅線”試點房企。

除了降負債之外，其中有一條，更是精準地將中梁這樣的黑馬死死套住：控制投銷比在40%以內。

（圖：中梁控股近2.5年的投銷比，一號地產制表）▼

從2019年至今中梁控股全口徑的投銷比一直在40%以上，今年前5月達到了45%。在監管部門的干預下，這一數據顯然要壓降下來。

換言之，相較于上半年，下半年中梁控股的拿地力度會減弱。當然，更重要的是拿地需要錢，一方面要降負債，另一方面要拿地，兩者不能得兼。

事實上，在這次的投資者電話會議上，中梁控股管理層也已經透露出相關信號。其表示，今年前5月花了338億元新增了57個項目，新增土儲面積689萬平米，只不過土地的權益比是50-55%，并表率在60%。由此可見，這些土儲能給中梁換來現金流和營收的比值在下降。

與此同時，中梁的管理層還強調，集中供地之下，不會去硬搶地，新增土儲中，僅有15%左右是來自于集中供地的熱點城市。

由此可見，在集中供地的政策下，中梁在被逼出集中供地的熱點城市，被迫轉入三四線城市。

我們不妨做個推演，目前中梁手中可售面積約2500萬方，今年中梁如完成1800億元銷售目標，將消耗1500萬方土儲，還將剩余1000萬方，如按照40%投銷比測算，最多能有720億元拿地金額，按5000元每平拿地價，可得1440萬方土儲，到2021年底可售的土儲面積約在2440萬方左右。換言之，如果房價在未來沒有大漲的話，中梁控股的銷售規模很有可能在2021年就到頂峰了，未來將逐步下滑。

事實上，上述的推演僅僅是一種理想狀態，首先降負債的要求之下，中梁控股已無力大舉借債大肆擴儲；其次是即使激進拿地，權益比也已下滑到50%-55%，顯然已是強弩之末，未來能轉化的權益現金流相較現在肯定會更少，所以中梁大可不必去追求這種注水的銷售，而承擔規模激進、負債增加的風險。

綜上看來，中梁控股已陷入了多難的境地，一方面是監管層降負債、降投銷比的剛性要求；另一方面是減少拿地就面臨規模萎縮的現實危機；第三個嚴峻的現實是集中供地下不得不轉戰三四線土地市場的無奈之舉。

多方夾攻之下，中梁控股似乎無力突圍。

無論是楊劍，還是何劍，抑或是雙劍合璧恐怕也難破這波調控的如來神掌。

認清時事，順應而為，從來沒有哪個傳奇人物的時代，只有時代中的平凡我們。李和栗如此，何劍依然如此。