原創： 一號地產 作者: 海哥

一號說：

房子造的好，財報卻不然

日前，有媒體對房企上半年的銷售業績結合年度目標做了一下完成進度的盤點，所盤點的40多家代表性房企，平均年度銷售目標完成率達到了49.6%。

一般來說房地產市場上下半年的銷售業績會是四六開，這意味著今年上半年大家的目標完成率要好于預期，可見行業的小年未必是市場的小年。

這其中，濱江集團的年度目標完成率達到了73.3%，這個數據恐怕也是位居行業第一了。今年上半年濱江集團共完成全口徑銷售額879.2億元，在克而瑞的百強銷售榜上位列行業第23位；

而濱江集團給今年定的全口徑銷售指標才1200億，半年時間完成年度四分之三的指標，較去年同期547億的業績大增61%，這個成績，對于千億級房企在這樣嚴酷的市場環境下能有這樣的表現，實在吃驚。

不過當一號君盤點濱江集團10年來的年報時，卻發現了一個不一樣的濱江。

銷售面積，到底賣了多少？

說起濱江集團，業主們口口相傳的是它的產品品質，同行們羨慕的是極好的福利待遇，不過落到濱江集團的年報，一號君不得不表示一頭霧水，它到底賣了多少？手頭還有多少存貨？

盤家底系列的一號君，還第一次遇到這樣的房企財報，濱江集團自上市以來從未明確披露過當年的銷售面積，僅僅在2015年至2020年的年報中披露了主要并表項目的銷售面積，但與之對應的主要項目銷售額，卻只有在2019年和2020年做了披露，其余四年仍未可知。

（圖：濱江集團近10年銷售與營收一覽，一號地產制表）▼

一號君統計了2011年至2020年10年間濱江集團年報中的銷售數據和土儲數據，說實話，除了當年度的營業收入和銷售額數據有個明確之外，其余的涉及面積的基本上是一筆糊涂賬。

而即使濱江集團的銷售額，你也不清楚其中屬于代建業務的銷售額是多少，屬于自己的銷售額是多少，僅2020年披露了權益銷售是700億。

所以翻完年報，一號君腦海中只有一個問題，濱江集團到底賣了多少面積？

川流不息的錢塘江報之以默然。

土地儲備，到底還剩多少？

同樣疑惑的還有土儲面積，在一號君的統計中，濱江集團10年中只有2012年、2013年和2016年、2019年、2020年5個年度公布了總土儲面積，其余年份均未披露。

（圖：濱江集團10年來的銷售面積、新增拿地和總土儲一覽，一號地產制表）▼

由于濱江集團2015年之前的銷售和土儲等數據幾乎沒有披露，一號君就來分析2015年至2020年6年間的數據。

6年里，濱江集團披露的主要并表項目的銷售面積為655.85萬平米，新增全口徑的土儲面積1559.63萬平米，但權益新增土儲面積僅為696.84萬平米，平均權益占比僅為44.6%。

這里不得不吐槽一句濱江集團年報的“雞賊”，其年報中的新增土儲面積都是單項列支，并無總數，都是一號君一條條計算錄入，費時費力。

不過，在一號君統計過程中也有所發現，濱江6年來的項目有近90%都是合作項目，堪稱“合作之王”。

由于一號君無法通過年報查詢得知濱江全部項目的銷售面積，但是有業內人士表示，其主要并表項目銷售面積即為其權益銷售面積，如果照此測算，其近6年的主要項目銷售面積為655.85萬平米，而6年間權益新增土儲為696.84萬平米，兩者相減，6年間濱江集團權益土儲余額不到50萬平米；

如果從結算維度來測算，我們統計出濱江集團2015至2020年主要項目結算面積為462萬平米，一般來說納入結算數據的均為權益結算，同期主要項目的銷售面積655.85萬平米，所以濱江的可結算資源目前不足200萬平米，按照2020年結算140萬平米來測算，濱江集團的可結算資源尚不足以支撐1年半；

可售面積方面，其2020年報顯示，雖然其年度土儲總建筑面積為1255.87萬平米，但其中剩余可開發面積僅為117.27萬平米。

無論是總土儲面積，還是剩余可開發面積，這兩個數據在千億級房企中算是很低了，可見濱江集團手中的可售資源也是極少，甚至可以說濱江集團手中幾乎沒有“隔夜糧”，未來能否維持千億級規模也是很難說。

銷售額數據，依然疑點重重

既然濱江集團在銷售面積和土地儲備方面的數據披露不盡人意，那么一號君就轉換思路，從營收數據入手。

一號君曾在此前文章中多次調侃，房企年報的很多數據都可能會造假，但有兩個數據不會，一個是土地面積，另一個就是營收，營收注水就要多交稅，沒有房企會那么傻。

（圖：濱江集團10年來的項目銷售情況一覽，一號地產制表）▼

一號君統計發現，2017年至2020年濱江集團房地產業務的營業收入分別為135.69億元、202.7億元、245.29億元、278.5億元，同期主要項目的營業收入為130.95億元、198.3億元、242億元、274.6億元，可見主要項目的營業收入基本等于地產業務總的營業收入，換言之主要項目基本上等同于濱江集團的所有項目數。

有了這個前提作為依據，我們就可以對此進行相應分析了。

我們同步統計了2017年至2020年主要項目的結算面積，分別為47.78萬平、62.69萬平、81.68萬平、139.27萬平，由此我們可以測算上述四年的結算均價2.7萬、3.15萬、2.96萬、1.96萬，可以說濱江的結算均價不算低的；

那么我們再來看看主要項目的銷售情況，雖然濱江集團在年報中公布了2017年至2020年主要項目的銷售面積，但主要項目的銷售額僅有2019年、2020年公布，當然上述數據也是一號君從濱江集團年報中的條目數據中手動加起來的總數。

2019年、2020年主要項目銷售額分別為430.56億元、558.93億元，而同期濱江集團公布的全口徑銷售額分別為1120.6億元、1363億元（權益金額700億元），比主要項目銷售額大了2倍還多！

即使算權益銷售金額，2020年計算出來的主要項目銷售金額僅為558.93億元，而年報數據竟然公布了700億元。

難不成，這兩年濱江集團的銷售數據在大規模的注水？

錢塘江為之肝顫。

同樣的，根據2019年、2020年的結算均價推測2017年、2018年的主要項目的銷售金額，2017年、2018年主要項目銷售面積分別為88萬平、82萬平，對應的銷售額大約在250億元左右，但在濱江集團的年報上，我們看到2017年、2018年銷售金額分別達到了615億元和850億元，換言之，那兩年濱江集團的銷售金額恐怕也是在大規模的注水？

再往前的2015、2016年，根據銷售均價和銷售面積來反推的話，銷售金額的數據就正常許多。

由此我們可知，自2017年以來，濱江集團的銷售金額存在大規模注水的嫌疑，即使考慮濱江集團的代建代銷數據，也不可能有如此體量。

事實上，我們從營收增速和銷售增速的對比中也能發現端倪。由于銷售和營收之間會有一年半到兩年的時差，我們選取了2014年至2020年的營收增速和2012年至2018年的銷售增速來進行對比。

（圖：濱江集團近年來的營收與銷售增速對比圖，一號地產制表）▼

我們可以發現，2012年至2018年，濱江集團的銷售增速是一直呈高速增長態勢，而與之對應的同期營收增速則不然，2015年和2017年還是負增長，除2016年外，其余年份都是銷售數倍于營收增速，顯然濱江集團的銷售數據是值得推敲的。

當然，最大的疑問還在于濱江集團2017年至今的全口徑銷售額上面，為何會比主要項目銷售金額高出2倍不止，甚至權益銷售金額都高出主要項目銷售金額25%。

濱江集團的銷售金額之謎，同樣要引起市場的高度關注。

而一號君盤點之后，發現濱江集團無論是銷售金額，還是銷售面積，以及手中的可售土儲資源，都充滿了疑點和不合理，如此不透明的濱江集團，何以贏得資本市場和投資者的信任？