來源/資本邦

4月，房地產政策環境不斷改善，但政策效果還未明顯顯現，市場回暖仍需時日。5月房地產相關政策的推出，將繼續提振市場。

在銷售端持續負增長趨勢中，4月房企拿地規模如期下跌，從而影響了房企開發投資的信心，不過，雖然房企境內外融資規模均有所下降，但融資渠道多元拓寬，現金流有望持續改善。

一、政策篇：中央定調穩地產，各地放寬“三限”

4月，從中央到地方，繼續促進剛需和改善需求釋放，加大因城施策力度。

中央層面，堅持“房住不炒”，明確支持剛需和改善性需求。

4月29日，中共中央政治局會議強調，要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。會議提出兩個支持一個優化，即支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

地方層面，政策調控城市逐步由三四線城市延伸至二線城市。各地密集出臺實質性寬松政策，包括因城施策，放寬限購、限貸和限售等。其中涉及公積金貸款支持政策持續增加。

如貴陽4月28日發布的新政中，在公積金方面更是提出了創新性的內容政策：新增個人補息貸款規模20億元，貸款發放時間控制在3個月內。

億翰智庫在研報中分析，5月份將會有更多城市加入到放開限貸政策的行列中，通過取消認房又認貸、降低首付比例和房貸利率等，保障剛性和改善性住房需求的釋放。

二、樓市篇：銷售增速繼續下滑，70城新房價格77個月來首跌

歷經2022年首季的普跌之后，房企的銷售業績在4月延續了跌勢。

國家統計局數據顯示，2022年1—4月，商品房銷售額和銷售面積分別約3.78萬億元(人民幣，下同)和3.98億平方米，同比下降29.5%和20.9%。

增速方面，全國商品房的銷售面積環比增速和銷售額環比增速均從2021年1-4月的高位一路下滑，2022年前4個月較2022年前3個月分別收窄7.1個百分點和6.8百分點。

圖源：國家統計局

房價方面，4月房價整體繼續走低。

統計局數據顯示，4月70城商品住宅銷售價格下降城市個數增加，一二三線城市商品住宅銷售價格環比總體呈降勢、同比繼續走低。

上漲城市數量方面，70個城市中新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有47個和50個，比上月分別增加9個和5個。這也是77個月以來首次新房價格出現同比下跌。

各等級城市來看，一線城市商品住宅銷售價格環比略漲，二三線城市環比下降;一二三線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落或降幅擴大。

中金公司在研報中指出，后市房地產行業相關政策大概率會進行更為有力的優化調整，房價預期下行趨勢或有所緩解，但仍需考慮各地疫情發展可能帶來的不確定性影響。

三、房企篇：單月銷售大幅下挫，拖累前4月銷售持續下行

全國來看，2022年4月，大多數上市房企的銷售業績繼續同比下滑，2022年前4月房企整體銷售業績表現亦不盡人意。

資本邦從2022年1-4月中國房地產銷售額TOP50上市房企中篩選了位于不同梯隊的15家典型房企，對銷售額、銷售面積進行分析。

15家典型房企中，有2/3的房企4月銷售額同比跌逾50%，2/3的房企4月銷售面積同比跌逾40%。

而無論從銷售額還是銷售面積來看，下滑幅度最大的是正榮地產，其4月銷售額和銷售面積分別為23.01億元和13.71萬平方米，同比下降84.36%和84.76%。

禹洲集團次之，其4月銷售額和銷售面積均同比下降逾71%。

2021年業績會上，正榮地產董事會主席兼行政總裁黃仙枝表示，今年不設立任何具體銷售目標，會促銷售回籠資金盡快降杠桿。

事與愿違，公司在4月10日的公告中坦言，未能于2022年4月9日寬限期的最后一天之前完成2020年5月票據及2021年6月票據的合計2042萬美元的利息支付，構成違約事件。

此外，公司預計2020年9月票據、2020年6月票據及2020年1月票據寬限期最后一天分別為今年4月10日、4月14日及5月14日，預計無法在寬限期屆滿前支付利息。

銷售回款難以自救，這也意味著正榮地產后續或繼續違約。

相比之下，15家典型房企中，4月銷售同比表現較好的是越秀地產，當月銷售額125.44億元，同比增加61%;銷售面積30.18萬平方米，僅同比減少1%。

整體而言，2022年前4個月，15家典型房企的銷售額及銷售面積同比集體下跌。

頭部房企萬科企業前4月的銷售額1373.4億元，同比減少40.09%;銷售面積793.6萬平方米，同比減少43.84%。

頭部房企的銷售表現，一定程度上也是房地產全行業的一個縮影。

億翰智庫在研報中分析，由于政策寬松高度集中在4月末，實質力度不及預期;且部分核心城市疫情管控措施升級。在此背景下，商品房銷售和房地產開發投資加速下挫，拖累1-4 月銷售和開發投資繼續惡化。

四、投資篇：開發投資額近兩年首次負增長，房企拿地意愿不足

房地產銷售持續下滑直接影響了房企開發投資的信心。

2022年1-4月，全國房地產開發投資增速自2020年6月以來首次出現負增長，且連續13個月收窄。

統計局數據顯示，1—4月，全國房地產開發投資3.92萬億元，同比下降2.7%;其中，住宅投資2.95萬億元，下降2.1%。

4月單月，全國房地產開發投資1.14萬億元，環比降低14.1%，同比降低10.1%。

圖源：國家統計局

1-4 月，房地產開發企業到位資金情況繼續惡化，累計到位資金 4.85 萬億元，同比下降 23.6%，較上月擴大4個百分點。

其中，國內貸款6837億元，下降24.4%;利用外資38億元，增長129.4%;自籌資金1.63萬億元，下降5.2%;定金及預收款1.54萬億元，下降37.0%;個人按揭貸款8037億元，下降25.1%。

圖源：國家統計局

對投資力度造成影響的還包括在土地市場 ，雖然集中供地繼續推進，但由于對銷售預期悲觀、疊加資金鏈緊張，房企拿地意愿仍然較低。

中指研究院數據顯示，2022年1-4月，TOP100企業拿地總額3626億元，拿地規模同比下降55.9%。TOP100門檻值為12億元，較2021年4月下降10億元。

單月來看，中指研究院跟蹤的50家代表企業拿地數據顯示，50家代表房企拿地總額同比下降59.4%。

其中，2022年1-4月，綠城中國以拿地金額283億元繼續穩坐房企權益拿地金額和面積T0P100榜單第一。

圖源：中指研究院

從布局城市等級來看，2022年1-4月，50家代表房企在二線城市的投資面積占比最高，為68.4%。從布局區域來看，企業仍熱衷于在長三角拿地，占比達到47.8%。

圖表來源：中指研究院

五、融資篇：債券融資規?；芈?，償債缺口回升至400億

貝殼研究院統計，2022年1-4月房企境內、境外債券融資累計約2350億元，同比下降41%，降幅較今年一季度收窄2個百分點。2018年高位以來，前4月累計融資規模逐年下滑的趨勢顯著，且2022年下滑幅度出現明顯加速。

值得關注的是，4月利好政策不斷放出，這或在后續影響房企融資渠道的選擇，尤其是民營房企融資。

4月25日，金融管理部門分別對6家國有銀行、12家股份行以及5家AMC公司進行開會指導。會議主要針對12家問題房企的紓困進行指導，將有助于防范化解房企債務風險，借此時機房企融資方向有可能向銀行貸款、借款方向偏移。網傳的12家房企名單包括綠地控股、恒大集團、佳兆業、陽光城等。

4月，滬深交易所在證監會的指導下就召開過“信用保護工具支持民營企業債券融資座談會”，證監會指出積極支持市場各方發揮信用保護工具在支持民營企業融資過程中的作用，鼓勵市場機構、政策性機構通過創設信用保護工具為民營企業債券融資提供增信支持。

融資結構上看，境內債券規模長期占據主導地位。

2022年1-4月境內債券規模約1908億元，同比減少30%，規模占比提升至81%;境外債規模約442億元，同比減少65%，規模占比下滑至19%。

單月來看，4月房企債券發行規模回落，境內、境外債券融資共發行63筆，較上月減少23筆，發行規模折合人民幣約617億元，環比減少30%，同比減少34%。

發債規模持續收縮的同時，房企償債壓力猶存，一定程度上也是對房企自身造血能力的考驗。

貝殼研究院統計，2022年4月境內外債券融資到期債務規模約1013億元，較上月減少5.8%，同比減少26.3%，到期債務凈額396億，償債缺口回升到400億規模，房企債務承壓。

另外，貝殼研究院表示，并購相關融資舉措仍是下一步關注重點。

結尾

2022 年以來，政策放松如期加碼，促進居民合理購房需求釋放。

克而瑞研究中心認為，房地產市場的“回暖”依然可期。預計核心城市市場有望在三季度觸底回穩，三四線城市將面臨更長的調整周期。

東北證券在研報中分析，房地產行業beta向上趨勢不變，穩健綠檔房企加速集中，投融資方面占優的頭部綠檔房企優勢顯現，同時，伴隨現階段限售限購、預售監管、信貸調節力度加強，民營房企流動性改善機遇增加，估值性價比凸顯。