來源/地產(chǎn)知識(shí)橘

一

最近，富力在廣州白云區(qū)的舊改項(xiàng)目——富云山進(jìn)入了開盤前的預(yù)熱階段。

富云山從白云陳田村舊改而來，2019年富力才正式入場，四年之后就能有新房入市，速度已經(jīng)算是驚人，不愧為從上世紀(jì)90年代就開始做舊改的“老行尊”。

但是，項(xiàng)目位于白云新城，相對(duì)偏安一隅，本身又是個(gè)近200萬平的大盤，貨量驚人。

而且，吹風(fēng)價(jià)定到了8萬+，以最小首開120平戶型來算，上車的門檻少說也是千萬級(jí)別。

這么一大片新增的豪宅供應(yīng)，入市的點(diǎn)兒正趕上廣州的豪宅踩踏，到底能為富力地產(chǎn)回多少血，讓人捏了一把汗。

而更讓人捏一把汗的，是開發(fā)商本身的財(cái)務(wù)狀況。

二

富力的2021年財(cái)報(bào)又失約了。

6月30日晚間，富力掛出了一份公告——

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這份公告明確，經(jīng)審核的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)布時(shí)間再次推遲，延期到2022年8月5日前。

要知道，正常的港股房企年報(bào)，是應(yīng)該在3月底之前發(fā)布的……

再往前，富力向旗下10只美元票據(jù)的持有人發(fā)起同意征求，尋求債務(wù)展期。

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其中，今年到期的美元債只有3只，本金規(guī)模約在12.6億美元，其余的，都是明年或者后年到期——

換言之，富力已經(jīng)提前做了“展期預(yù)定”，不但今年不想給債權(quán)人還錢，連明年后年，都不想還錢了。

其中，名單中的第一筆債券，是“一展再展”的。

要知道，去年底，富力就搞了一次“花式創(chuàng)新”，給了投資者一個(gè)八三折回購或者展期六個(gè)月的選擇題，轟動(dòng)一時(shí)。（具體可見《爆雷邊緣的一次花式創(chuàng)新》）

可悲的是，即使投資者最后不得不同意了折價(jià)回購方案，但最后，富力也只折價(jià)回購了不到1/6的債券……

好不容易六個(gè)月的展期期限到了，投資者沒有等來還錢，而是等來了二次展期的方案……

這就有點(diǎn)不知道該說點(diǎn)啥了。

富力還索性在英文公告中挑明——

如果展期不通過，公司就要債務(wù)重組了。

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一系列的操作，看得我是心驚肉跳。

萬一投資者掀桌子，真選擇債務(wù)重組，那預(yù)備接手富云山的這群千萬富翁們，可怎么辦才好。

三

講真，作為初代舊改大佬，在廣州發(fā)家并深耕多年的富力，手上的資產(chǎn)真是一點(diǎn)都不差。

在廣州珠江新城這個(gè)“大本營”，富力攢了一大堆寫字樓和酒店，就像一臺(tái)穩(wěn)定的印鈔機(jī)，提供著源源不斷的現(xiàn)金流。

而且，富力還手握多個(gè)廣州市區(qū)核心地段的舊改項(xiàng)目，比如富云山，再比如當(dāng)今熱度極高的赤沙舊改——旁邊的琶洲南TOD，單價(jià)賣上12萬，依然一房難求。

但是，為何昔日風(fēng)光無限的富力，竟然落到發(fā)不出年報(bào)，債務(wù)不斷展期的田地？

其實(shí)，早在十年前，公眾媒體對(duì)于富力的報(bào)道，就是很缺錢了——

就像我們此前在《初代舊改大佬，被“三道紅線”直接判了出局》寫的那般，老板時(shí)不時(shí)踏錯(cuò)節(jié)奏，破產(chǎn)的傳聞也時(shí)不時(shí)就要傳上一次，說得和真的一樣，但富力儼然是一只不死鳥，一直穩(wěn)穩(wěn)地徘徊在華南的上空。

那么……除了踏錯(cuò)節(jié)奏以外，還有沒有其他原因，可能導(dǎo)致富力缺錢，卻一直可以維持“緊平衡”呢？

近年來富力造出來的血，最后又流向了哪里？

我們梳理了一下，意外地發(fā)現(xiàn)了一條隱藏的輸血脈絡(luò)。

四

眾所周知，富力有兩位股份占比旗鼓相當(dāng)?shù)睦习濉?/span>

而少為人知的是，這些年，兩位老板都在各自悄悄轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，“吸血”富力。

早在2014年，富力就成了兩位大boss的接盤俠。

當(dāng)時(shí)，中央全力打擊高爾夫違規(guī)圈地，于是，兩人將私人投資的一個(gè)高爾夫旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，以5.3億元的作價(jià)賣給了富力。

這個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，酒店和住宅業(yè)務(wù)本來就和富力有直接競爭關(guān)系，更重要的是——

公告宣稱，這家名為“惠州市金鵝實(shí)業(yè)有限公司”的企業(yè)，被李思廉和張力收購回來的時(shí)候只花了5000萬元，而賣給富力的時(shí)候，上兩個(gè)年度還保持著凈虧損。

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嗯……花費(fèi)十倍成本的價(jià)格，接手一個(gè)連年虧損的公司，按照如今時(shí)髦話來講，富力怕不是個(gè)莫名的“大冤種”。

類似的案例還有很多。

比如，2020年上半年，富力集團(tuán)將旗下的物業(yè)公司出售給了一家由張力和李思廉各占一半股份的個(gè)人公司，交易對(duì)價(jià)僅為3億元。

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這是什么概念呢？

富力物業(yè)2019年的除稅后凈利潤為5400多萬元，按照當(dāng)時(shí)媒體計(jì)算，對(duì)應(yīng)的市盈率只有5.5倍。

可以參考的數(shù)據(jù)是，當(dāng)年度港股上市的物業(yè)公司，其靜態(tài)市盈率均值超過40倍。

雖然剛上市的物業(yè)公司未必有這么值錢，但是——

這樣的交易對(duì)價(jià)，也太非同尋常的低了吧！當(dāng)時(shí)還恰逢物業(yè)股上市熱潮，萬一要上市成功，就算市盈率比起市價(jià)腰斬，只有20倍，兩位老板也賺了三倍啊！

當(dāng)然，最值得考究的，還是實(shí)地地產(chǎn)和富力之間千絲萬縷的關(guān)系。

雖然從財(cái)務(wù)和股權(quán)上來看，二者看不出任何關(guān)系，也沒有明面上的項(xiàng)目輸送，但兩個(gè)公司的掌舵人本來就是血緣上的父子關(guān)系。何況實(shí)地憑借承建富力的住宅和寫字樓起家，一直都是妥妥的“富力系”。

從實(shí)地地產(chǎn)公布的招股書中，我們也可以看到大量的關(guān)聯(lián)交易。

比如說，2019年，實(shí)地地產(chǎn)總計(jì)應(yīng)付張力關(guān)聯(lián)方，即富力旗下公司約2億元。而富力地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)公司，在實(shí)地前5大客戶中占了2席，合計(jì)貢獻(xiàn)了實(shí)地收入中的4.2%。

終究是肥水不流外人田啊，撒錢也要撒給自家人。

五

如今，富力真的遇到危機(jī)了，兩位老板終于開始甩賣資產(chǎn)，去救自家的公司。

但講真，與其說是救，更像是把當(dāng)時(shí)吃下的肉再重新吐出來。

富力這一輪最轟動(dòng)的自救，要數(shù)去年9月，兩位老板把到手的富力物業(yè)轉(zhuǎn)賣給了碧桂園。

當(dāng)時(shí)，富力地產(chǎn)的交易對(duì)價(jià)是100億人民幣，之后，兩位老板為富力馳援了80億港元，去除掉此前所述的3億人民幣成本價(jià)后——

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最后，李思廉和張力貌似……還是在危機(jī)中凈賺了30多億啊！

這不，隨著富力在債務(wù)漩渦中越陷越深，兩位老板甩賣的項(xiàng)目和家當(dāng)也逐漸增多。

去年10月開始，傳出李思廉多次變賣和質(zhì)押其個(gè)人投資，為母公司注入資金的消息。

（哦，但是我在2021年未經(jīng)審核的財(cái)報(bào)里只看到那筆兩人共計(jì)80億港元的注資，或許……是2022年才把錢給公司吧）

上個(gè)月底，又輪到張力和兒子張量，為富力兜底了。

他們旗下的一家能源公司，以10億元的價(jià)格接盤了富力在海南的兩幢商辦零售物業(yè)。

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但讓人忍不住產(chǎn)生疑問的是，這次交易價(jià)比市場估值低了1.4億元，而且項(xiàng)目早在5月底就已經(jīng)入市了，后續(xù)回款是沒有太大風(fēng)險(xiǎn)的——

那么，這次究竟是拔刀相助，還是另一次的從中漁利呢？

以上為正文，來自熊先生