來源/地產知識橘

一

克而瑞數據顯示，雖然上半年房企的債務形勢已經非常嚴峻，但下半年才是真正的考驗——

高達3102億元的房企債務將在半年內到期，主要集中在七八九十四個月。其中，光7月，到期規模就高達830億元，為歷月最高。

眼見到期債務壓頂，而從上半年的情況來看，新債發行的額度明顯不足。

這意味著，整個下半年，如果房企融資端沒有明顯好轉，賣房回血也不那么給力的話，房企們手中的現金，只會肉眼可見地越來越少。

可要解決的問題，卻越來越多。

怎么辦？

二

昨天，富力地產公告稱，旗下10只美元債豁免違約及展期事項，已經搞定了。

好家伙，要知道這10只美元票據中，今年到期的美元債只有3只，本金規模約在12.6億美元，其余的，都是明年或者后年到期——

換言之，富力已經提前布局了一攬子的“展期預定”。

昔日的TOP4房企融創，也做出了艱難的決定。

在境內，對已經展期了一次的“PR融創01”尋求再度展期。

而在境外，早在5月，融創就在港交所發布公告稱，不會支付4月到期的4筆優先票據利息，并委任華利安諾基作為財務顧問，協助公司尋求相關債務的整體解決方案。

7月初，世茂集團發布公告，為當月3日10億美元公募債未能按時兌付一事致歉。

在公告中，世茂稱，此前已經“積極采取了多項措施緩解流動性壓力，恢復和保障企業的生產經營，其中包括就現有融資商討展期及豁免、盡量減少對項目施工及營運的干擾、加快銷售及回款，以及積極處置資產等。”

但如今，為更好地尋求相關債務整體解決方案，公司“已聘請鐘港資本為財務顧問和盛德律師事務所為法律顧問”。

并且表態稱，這一次公開美元債不兌付，不影響公司境外整體債務重組的工作。

至此，我們似乎可以看到一條清晰的思路——

面臨流動性危機的房企，越來越傾向于對債券選擇展期、一攬子展期，甚至直接進入債務重組，轉而用有限的資金保項目的開工，以及公司的正常運營。

三

講真，在去年全行業的危機剛冒頭的時候，已經有房企這樣操作，但當時的輿論更傾向把這種行為看作任性的“躺平”甚至“擺爛”。

但當行業危機行至中游，越來越多的企業開始采取這樣的策略，就值得我們回頭好好審視一下了。

對于房企來說，還債當然是非常重要的。

如果境外債違約，最大的風險是引發境外評級機構下調公司信用評級，從而導致境外再融資徹底停止。

而事實是，境外評級早就提前離場，所以多數房企都主動撤銷了境外評級。

而關于境內債務，房企的營業區域、土儲和核心資產都在境內，還存在資產被查封、凍結等等，不但影響融資，還將直接影響房子的銷售。

但是，和這些后果比起來，更重要的工作，是“保交付”，是保持公司的穩定運營。

背后的邏輯在于，只有將有限的資金更多地用于維持項目施工及業務經營的穩定，企業運轉才能正向循環，才能創造條件解決利益各方關切的問題。

對于已經極度敏感的購房者而言，在建項目大面積停工，是比債務逾期更加敗信任感的消息。對于一家房企而言，如果還想保存賣房造血的能力，那就必須盡量保全施工的進度。

而保證施工進度，本身也是很花錢的。

這么一來，在極端情況下，房企只能將有限的資金優先用來“保交付”，而不是“保兌付”。

換句話說，現在選擇保住債券兌付，是選擇為自己留下更多的融資渠道，未來依然可以借錢，穩住現金流。

但……說實話，對于大部分民企來說，就算沒違約，要想融資，也是很艱辛的。

尤其是在境外，房企的評級被各大機構下調得厲害，有種“在座諸位都是垃圾”內味兒，本來也沒啥可能在境外借錢了啊！

而選擇保障施工和交付，是選擇保住購房者的信任，將來能夠有更多的銷售回款，實現營收的回正。

畢竟，如果說顧客是上帝，那么，對房企來說，購房者才是真正的衣食父母。

這么一看，“保交付”高于“保兌付”，反而成了權衡利弊后，一個理性的選擇。

四

有的公司，確實是做了取舍。

以世茂為例吧，這次未兌付的美元債，債務本金10億美元，本金和應計未付的利息加在一起，大概是10.24億美元，折合人民幣不到69個億。

早在去年年底，世茂就將34個項目放上貨架，并做成推介材料進行推廣，以期達到快速變現的目的。

我看過那份材料，項目涉及上海、北京、大灣區、杭州、南京、福州、天津、武漢、長沙、重慶等17個區域，合計報價超過771億元，很多都是地處一二線城市的核心“家底”。

說實話，這是我至今為止看到的，房企收并購貨架上質量最好的資產包之一。

在房企賣項目如此艱難的半年里，從廣州亞運城項目的股權到香港維港匯項目股權，再到上海的核心資產黃浦路229號地塊、上海外灘茂悅大酒店等……

資產包里的34個項目，一共成功賣掉了接近20個。

成功變現的比例，也是出險房企里相當出挑的了。

而且……世茂整體的銷售數據，還是不錯的。

從去年年底開始深陷流動性危機傳聞的世茂，在今年上半年依然賣了437.5個億，雖然比去年有所下滑，但也堅持在房企銷售排行榜的前20之列，6月的銷售額甚至實現了環比增長55.5%。

怎么說呢，這樣的增長當然得益于市場景氣度的恢復，但另外一個方面，世茂實在非常能打的產品力，和積極的應對態度，是有給購房者的信心加分的。

世茂在公眾號發文，稱上半年已完成交付超過四萬個家庭，講真，如果數據屬實，保交付的任務總體完成得還是不錯的。

當然，選擇性違約也是違約，流動性債務危機也是危機，后續的進展依然困難重重，非常考驗公司的操盤能力。

在這次世茂的公告中，我看到了這樣的字眼——

?

難能可貴的是，這樣的選擇獲得了債權人的理解，也算是給公司的正常經營和項目的順利施工交付吃了一顆定心丸。

我知道，在現在這個草木皆兵的大環境下，購房者的信任是很寶貴的，也是很脆弱的。

但我想，對于一家困境中的房企來說，只要不丟掉衣食父母最基本的的信任，能夠保證銷售端的回血，能夠保持正常運轉，那么，就總有活過來的希望。

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