來源/丁祖昱談樓市

近期，多地出現(xiàn)購房者停貸現(xiàn)象，據(jù)業(yè)主發(fā)布的網(wǎng)絡(luò)信息統(tǒng)計(jì)，截至發(fā)稿前已有106個(gè)項(xiàng)目業(yè)主宣布停貸。

宣布停貸的原因主要是無法按期收房，不少業(yè)主在“強(qiáng)制停貸告知書”中都給出了要求項(xiàng)目復(fù)工的時(shí)限。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市尚未交付的問題項(xiàng)目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達(dá)到10%。其中，鄭州、長(zhǎng)沙、重慶和武漢等項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)較大，尚未交付的問題項(xiàng)目總建面皆超200萬平方米、總套數(shù)皆超2萬套。

造成樓盤停工、延期交付問題的原因主要是預(yù)售資金被挪用。

2022年2月曾有“全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”即將制定出臺(tái)的消息，在此之前，預(yù)售資金監(jiān)管則并未作全國(guó)統(tǒng)一規(guī)定，而是由地方政府制定具體的監(jiān)管細(xì)則。

我們認(rèn)為，當(dāng)前停貸問題雖然只是發(fā)生在局部城市的個(gè)別項(xiàng)目，但是從目前強(qiáng)制停貸樓盤個(gè)數(shù)逐日遞增的態(tài)勢(shì)來看，仍有穩(wěn)步擴(kuò)大趨勢(shì)，理應(yīng)引起有關(guān)部門的高度重視，中央和地方應(yīng)盡快落地“保交付、促復(fù)工”紓困政策。同時(shí)企業(yè)仍需自救，不能抱有僥幸心理，更不能“躺平”，放任企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向更多領(lǐng)域全面擴(kuò)散。

購房者停貸背后的無奈

一份來自江西景德鎮(zhèn)的“全體業(yè)主決定與2022年11月強(qiáng)制停貸告知書”刷屏后，全國(guó)越來越多的業(yè)主公開宣稱集體停貸。

長(zhǎng)沙新力鉑園業(yè)主王先生2019年初通過人才引進(jìn)政策于長(zhǎng)沙落戶買房，他告訴我們?nèi)绻皇菦]辦法，他不會(huì)鋌而走險(xiǎn)選擇停貸。

“我是2019年初通過人才引進(jìn)政策在長(zhǎng)沙落戶的，在對(duì)比了多個(gè)樓盤之后，于2019年12月在天心區(qū)新力鉑園買了一套141平住宅，為了買這套房，已經(jīng)耗費(fèi)我們?nèi)考耶?dāng)。當(dāng)時(shí)交房日期是2021年12月30日，沒想到如今錢房?jī)煽眨赘?0萬相當(dāng)于打水漂，房子不僅住不上，每月接近8000元的房貸一分也不少，如果不是沒辦法，我們不會(huì)鋌而走險(xiǎn)選擇停貸。”

按照新力鉑園業(yè)主提供的強(qiáng)制停貸告知書顯示，該項(xiàng)目于2021年7月全面停工，目前已逾期未交房超兩千戶。

“我們要租房、還房貸、養(yǎng)娃、贍養(yǎng)父母，加上疫情反復(fù)，生活無比艱難，已無法承受每個(gè)月的按揭月供，我們只能鋌而走險(xiǎn)走向斷供道路。”

從停貸告知書可以看出，停工核心原因是“住房貸款未按規(guī)定打入房管局資金監(jiān)管賬戶，導(dǎo)致住房款被開發(fā)商違規(guī)挪用。”

這不是個(gè)例，南昌新力城業(yè)主代表席先生是江西贛州人，他告訴我們，為了孩子上學(xué)才將房子買到了省會(huì)城市南昌，選中新力城最看重的是地鐵盤，以及園林式綠化，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)約1.1萬左右，比周邊樓盤要貴許多，月供接近5千，已經(jīng)占了家庭月收入的一半。

“現(xiàn)在全家靠我一個(gè)人賺錢，我有兩個(gè)小孩要上學(xué)，老婆全職照顧孩子，我們現(xiàn)在租房住月租要1600元。”

鄭州、長(zhǎng)沙、重慶、武漢問題項(xiàng)目超2萬套

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市尚未交付的問題項(xiàng)目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達(dá)到10%。

其中，鄭州、長(zhǎng)沙、重慶和武漢等項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)較大，尚未交付的問題項(xiàng)目總建面皆超200萬平方米、總套數(shù)皆超2萬套。

例如鄭州，截至2021年末，尚未交付的問題項(xiàng)目總建面約271萬平方米，占成交面積比重高達(dá)29%。又如長(zhǎng)沙，尚未交付的問題項(xiàng)目總建面高達(dá)446萬平方米，占比同樣達(dá)到25%。

從目前已經(jīng)宣布強(qiáng)制停貸的106個(gè)項(xiàng)目來看，已經(jīng)涉及全國(guó)18省47城，其中鄭州為重災(zāi)區(qū)。

據(jù)了解，在此之前綠地城、錦藝四季城、名門翠園等項(xiàng)目已多次引發(fā)維權(quán)事件。

2022年3月鄭州成為了新年以來首個(gè)下場(chǎng)“救市”的二線城市，“鄭州19條”中有不少是緩解房企流動(dòng)性壓力的紓困政策。

然而3個(gè)多月后，鄭州卻成為了業(yè)主宣布強(qiáng)制停貸最多的城市。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，在重點(diǎn)關(guān)注的全國(guó)195個(gè)項(xiàng)目中，按城市大區(qū)劃分，目前東北、西北和華北未交付或延遲交付的項(xiàng)目占比較高，短期內(nèi)猶存交付風(fēng)險(xiǎn)。

從目前業(yè)主們已經(jīng)發(fā)布的“強(qiáng)制停貸告知書”中，我們可以發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金被違規(guī)挪用是被提及最多的問題。

由于商品房預(yù)售到最終交付存在一定期限的時(shí)間差，通常情況下預(yù)售資金需存入政府監(jiān)管賬戶，并按照重點(diǎn)監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金的框架進(jìn)行監(jiān)管。

對(duì)于房企而言，商品房預(yù)售意味著企業(yè)不需要提前墊付過多的投資資金，銷售回款周期大幅縮短。理想情況下，在項(xiàng)目銷售的過程中，企業(yè)現(xiàn)金流便能回正，在項(xiàng)目正式交付前，企業(yè)便能鎖定開發(fā)利潤(rùn)。

預(yù)售資金雖然歸屬于開發(fā)企業(yè)，但與其他一般自有資金性質(zhì)完全不同。原則上，房企須將預(yù)售資金按一定比例存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用，且隨著項(xiàng)目的施工進(jìn)度進(jìn)行撥付。

在過去的發(fā)展過程中，預(yù)售資金對(duì)撬動(dòng)企業(yè)規(guī)模發(fā)展至關(guān)重要，是房企非常重要的現(xiàn)金流。

2021年隨著部分房企流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，各地政府加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管，西安、天津、石家莊等 36 省市相繼出臺(tái)政策加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，要求全部購房款需直接存入專用監(jiān)管賬戶，并實(shí)行全額、全程監(jiān)管。

橫向?qū)Ρ葋砜矗仪f重點(diǎn)監(jiān)管資金提取規(guī)則最為嚴(yán)苛，建成層數(shù)過半也僅能支取25%的資金，即便主體結(jié)構(gòu)封頂，累計(jì)提取比例也僅為50%，而其他城市普遍在60%-70%。青島也較為嚴(yán)格，多數(shù)城市重點(diǎn)監(jiān)管資金在竣工驗(yàn)收備案或不動(dòng)產(chǎn)首次登記后基本就可以全額提取，但青島需要取得現(xiàn)售備案證明才可以。

2022年2月曾有“全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”即將制定出臺(tái)的消息，截至目前，預(yù)售資金監(jiān)管尚并未作全國(guó)統(tǒng)一規(guī)定，仍由地方政府制定具體的監(jiān)管細(xì)則。

隨后，由于上半年整體行業(yè)壓力巨大，出于改善企業(yè)回款考慮，開始支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

受此影響，不少地方預(yù)售資金監(jiān)管政策解綁。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2022年上半年45省市放松預(yù)售資金監(jiān)管，以期加快房企銷售回款進(jìn)度，緩解企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力。

此次宣布強(qiáng)制停貸最多的鄭州，實(shí)行差別化信用管理，高信用房企資金額度降低、提取比例提升。2022年3月發(fā)布的“鄭州19條”中就有可以憑銀行保函、第三方保函擔(dān)保等額替換預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)的資金條例。

保函一般指見索即付性保函，如果房企挪用工程款導(dǎo)致項(xiàng)目停工延期，或出現(xiàn)工程款、材料款、勞工工資糾紛等索賠情形時(shí)，銀行會(huì)無條件支付相應(yīng)擔(dān)保款項(xiàng)，以此保障項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量，對(duì)于房企而言，通過現(xiàn)金保函“贖回”留存的監(jiān)管資金，可以提升資金使用效率，節(jié)約財(cái)務(wù)成本。

保交付是底線，謹(jǐn)防行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

我們認(rèn)為，當(dāng)前停貸問題雖然只是發(fā)生在局部城市的個(gè)別項(xiàng)目，但是從目前強(qiáng)制停貸樓盤個(gè)數(shù)逐日遞增的態(tài)勢(shì)來看，仍有穩(wěn)步擴(kuò)大趨勢(shì)，理應(yīng)引起有關(guān)部門的高度重視。

且不論業(yè)主單方面的斷供行為在法理上能否立住腳，單從事件造成的輿論恐慌和負(fù)面情緒持續(xù)蔓延的危害來看，很容易在短期內(nèi)造成跟風(fēng)效應(yīng)。

基于此，我們認(rèn)為，地方政府應(yīng)當(dāng)以“保交付”為出發(fā)點(diǎn)，積極為企業(yè)紓困：

一是支持企業(yè)有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，讓企業(yè)經(jīng)營(yíng)逐漸回歸正軌，尤其是對(duì)于部分反復(fù)遭受疫情影響的弱二線城市，應(yīng)當(dāng)給予稅費(fèi)減免、租金減免等政策支持。

二是支持企業(yè)合理融資需求，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，加大并購融資支持力度，促進(jìn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出清。

三是區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，支持優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目融資及收并購，間接改善出險(xiǎn)企業(yè)資金面。

四是放松預(yù)售資金監(jiān)管的同時(shí)適當(dāng)調(diào)降預(yù)售門檻，加快預(yù)售證審批，合理順延項(xiàng)目交付期限，保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)盡早恢復(fù)。

五是降低土地競(jìng)買保證金，延期繳納土地出讓金等，并給予企業(yè)稅收減免支持，緩解企業(yè)資金壓力，幫扶企業(yè)擺脫經(jīng)營(yíng)困境。

對(duì)于房地產(chǎn)信貸政策，我們認(rèn)為仍應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“有保有壓”，逐步化解前期積累的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：

一方面，對(duì)于房地產(chǎn)信貸額度還是應(yīng)當(dāng)適度壓縮，防止過度加杠桿和泡沫化趨勢(shì)，積極完善銀行不良資產(chǎn)的緊急處置的方案。

另一方面，對(duì)于基本面較好、購買力相對(duì)充裕的核心一二線城市仍可予以適當(dāng)刺激，譬如限貸政策局部松動(dòng)，下調(diào)二套房首付比例、認(rèn)貸不認(rèn)房等，激活相對(duì)充裕的改善性購房消費(fèi)。

眾多業(yè)主宣布停貸的原因主要是無法按期收房，不少業(yè)主在“強(qiáng)制停貸告知書”中都給出了要求項(xiàng)目復(fù)工的時(shí)限。

由此可見，對(duì)這些決定強(qiáng)制停貸的業(yè)主來說，他們最期盼其實(shí)是項(xiàng)目可以早日復(fù)工，而并非停貸本身。

2022年2月曾有“全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”即將制定出臺(tái)的消息，我們希望未來該管理辦法可以盡快出臺(tái)，以防此類事件再次發(fā)生。

同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)仍需自救，不能抱有僥幸心理，翹盼政策暖風(fēng)、行業(yè)轉(zhuǎn)機(jī)等，更不能“躺平”，放任企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向更多領(lǐng)域全面擴(kuò)散。