來源/丁祖昱評樓市

房價預(yù)期下跌，是當(dāng)前市場產(chǎn)生觀望情緒的一個重要原因。

從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)可以看出，6月70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.3%，下降城市個數(shù)擴(kuò)大至48個，二手房價格同比下跌的城市達(dá)到了57個。

隨著市場逐漸好轉(zhuǎn)，新房價格環(huán)比整體趨穩(wěn)，有31個城市房價環(huán)比止跌。

值得注意的是，部分城市房價跌回兩年前。

與2020年平均價格相比，有17個城市新房房價低于兩年前水平，而二手房房價跌回兩年前的城市達(dá)到了34個。

實(shí)際上，本輪房價調(diào)整至底部，部分二三線城市已是“降無可降”，而房價下降背后的經(jīng)濟(jì)以及樓市弱復(fù)蘇不容忽視。

48城新房價格同比下跌

房價上漲的城市數(shù)量在減少，下跌城市數(shù)量在增加。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月70城新房同比上漲的城市數(shù)量已經(jīng)逐月縮減至21個，下降的城市達(dá)到了48個。具體城市來看，杭州同比上漲6.3%領(lǐng)漲全國，下跌的城市中最大跌幅為北海，同比下降7.4%。

環(huán)比漲幅中，上漲城市數(shù)量也明顯少于下降城市數(shù)量。

具體數(shù)據(jù)來看，房價環(huán)比上漲城市連續(xù)增長3個月，上漲城市數(shù)量時隔9個月后首次突破30達(dá)到31個，新房市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)向跡象。房價下降的城市有38個，下降的比例達(dá)到了54.3%。

一線城市韌性最強(qiáng)，新房價格指數(shù)仍保持環(huán)比上漲且漲幅擴(kuò)大了0.1個百分點(diǎn)。二線城市也扭轉(zhuǎn)跌勢，環(huán)比上漲0.1%。各能級城市中，只有三線城市仍在跌。

2022年前6個月，新房房價環(huán)比一直在漲的城市有7個，除了贛州以外，其余6個城市成都、杭州、北京、上海、長沙和西安全部為一二線城市。另有15個城市自年初以來房價逐月下跌，核心二線城市也不例外，如哈爾濱、鄭州、大連、蘭州。

二手房市場則呈現(xiàn)出環(huán)比漲幅收窄、同比降幅擴(kuò)大的趨勢，這一點(diǎn)在房價上漲數(shù)量變化中也有所體現(xiàn)。

二手房環(huán)比上漲城市有所增加，較5月增加6城至21個，但環(huán)比漲幅有所收窄，21個環(huán)比上漲的城市中有19城漲幅不足1個百分點(diǎn)，一線城市中僅深圳環(huán)比下跌1個百分點(diǎn)。

同比數(shù)據(jù)來看，只有12個城市二手房價格同比上漲，漲幅最高的成都僅上漲5.4%，二手房價格下降的城市達(dá)到了57家，牡丹江以10.4%降幅領(lǐng)跌全國。

34城房價跌回兩年前

對比2020年平均價格，仍有17個城市新房成交價格呈現(xiàn)下降趨勢，這意味著這些城市新房房價已跌回兩年前，甚至更低。

下跌城市中包括鄭州、太原、石家莊等中心城市，跌幅前五的城市分別為北海、大理、岳陽、哈爾濱、常德。其中北海下降了9.6%，二線城市哈爾濱也下跌了6.6%。

由于新房價格受限價、結(jié)構(gòu)性等因素影響，相較而言，二手房市場能更好的體現(xiàn)各地房價變化的實(shí)際情況。

二手房價格比新房價格跌得更慘烈一些。

與2020年平均價格相比，有34個城市房價跌回兩年前。其中不乏濟(jì)南、天津、鄭州、哈爾濱、長春、貴陽等中心城市。

34城中，跌幅前五名分別是牡丹江（下跌15.8%）、哈爾濱、安慶、太原、宜昌。

再來看房價漲幅居前的城市，新房價格漲幅TOP10城市與二手房價格漲幅TOP10城市重疊的就有6個，分別為西安、北京、杭州、成都、徐州、上海。除了徐州外，其余城市全部為一二線城市。

這些城市有個典型特征，人口流入較快，購房動力以及購買力強(qiáng)勁，再加上城市經(jīng)濟(jì)基本面支撐，資金也進(jìn)一步向這些區(qū)域集聚。

杭州和成都兩城房價領(lǐng)漲

無論是一二手房同環(huán)比漲幅情況，還是對比2020年平均房價，杭州和成都兩個城市表現(xiàn)都比較搶眼。

杭州是連續(xù)3個月房價同比漲幅領(lǐng)漲全國，6月杭州房價上漲6.3%排在全國首位，較第二名的北京高出5個百分點(diǎn)。今年1月，杭州房價同比漲幅排在全國第五位，隨后階梯式上漲，至4月超過重慶和銀川，成為全國房價同比上漲最高的城市。

從環(huán)比漲幅來看，6月杭州新房價格環(huán)比漲1%排在全國第二位，僅次于成都。

二手房同比漲幅來看，杭州已連續(xù)3個月位于全國TOP5。

再來看成都。

從房價環(huán)比漲幅情況，成都自4月一躍領(lǐng)漲全國后，已連續(xù)三個月環(huán)比漲幅位列全國第一位，至6月，新建商品住宅價格環(huán)比上漲1.3%，再次領(lǐng)漲全國。同比漲幅也一躍至全國第四位，同比上漲4.5%。

從二手房價格同比漲幅來看，成都以5.4%漲幅領(lǐng)漲全國，改變了北京二手房價格連續(xù)9個月領(lǐng)漲的格局。

實(shí)際上，這與成都“531”出臺的縮短限售時長、調(diào)減二手房增值稅免征年限、縮短購房資格時限等政策刺激有關(guān)，在一定程度上激活了二手房市場，成都6月二手房掛牌量與成交量都出現(xiàn)了較大幅度提升。

杭州和成都樓市有著某種相似性。

兩座城市都擁有較大的市場規(guī)模，成交面積、金額常年穩(wěn)居全國前十，尤其是2022年全國市場下行周期下，杭州、成都均顯現(xiàn)出韌性的一面，并且雙雙走出獨(dú)立行情。

以成都為例，6月成都新建商品住宅成交面積為128萬平方米，同比增長18%，成交均價同比增長5.3%至19610元/平方米，均價已接近兩萬元。隨著利好政策的刺激，上半年成都新房累計(jì)成交同比跌幅收窄至15%，預(yù)計(jì)下半年仍有回升預(yù)期。

在房價下跌城市中，哈爾濱是少有的一二手房同環(huán)比齊跌的二線城市，其中二手房同比下降了8.4%，僅次于末位的牡丹江。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年6月起，哈爾濱新房價格止?jié)q，去年8月起新房、二手房價格持續(xù)下跌，環(huán)比價格連跌11個月。

今年上半年，哈爾濱樓市疲態(tài)盡顯。CRIC數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱上半年新建商品住宅成交面積僅為118萬平方米，同比下降40%，成交均價不足萬元，同比降幅達(dá)到7%左右。

月度數(shù)據(jù)來看，2022年前4個月，哈爾濱新建商品住宅月成交面積不足10萬平方米，4月僅成交5萬平方米，同比下降82%，6月，隨著政策發(fā)酵成交面積達(dá)到15萬平方米，創(chuàng)造近7個月高點(diǎn)，但同比仍然下跌66%。

從房價的角度來看，今年4月哈爾濱新建商品住宅成交均價下降了22.4%，僅為1.2萬元/平方米，上半年只有3個月房價微漲，但漲幅不足5%。

購買力是影響哈爾濱樓市最大的因素，人口持續(xù)外流以外，相當(dāng)大一部分購房需求受疫情、收入以及房價預(yù)期影響選擇觀望，市場信心亟待提高。

哈爾濱市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年上半年哈爾濱生產(chǎn)總值為2316.6億元，同比增長1.6%，遠(yuǎn)低于去年上半年10.7%的同比增幅。此外，2021年底哈爾濱常住人口已經(jīng)跌破1000萬人，只有988.50萬人，較2017年高峰時人口減少了100萬人。

哈爾濱不是個例。

疫情之下，樓市下行加劇，還會有更多城市面臨“哈爾濱式”的情況。

行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程仍然存在很大不確定性。

樓市疲軟，房價下跌，內(nèi)因主要還是市場需求和購買力的嚴(yán)重透支。房價下跌的城市，其城市發(fā)展基本面較難支撐，政策面仍然有放松空間，市場真正回穩(wěn)仍需救市組合拳。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場最重要的還是信心的恢復(fù)，6月已有四成城市新房房價環(huán)比止跌，實(shí)際上，對于房價方面也需要給購房者信心，在“買漲不買跌”的心理作用下，如果看不到房價上漲趨勢，那么市場也將失去活力。

從目前房地產(chǎn)市場行情來看，穩(wěn)房價主基調(diào)之下，防上漲很關(guān)鍵，但防下跌也尤為重要。