來源/丁祖昱談樓市

2022年7月28日，上海第二批次集中拍地落下帷幕。

本次上海土拍共推出34幅地塊，其中有2幅城中村改造地塊，其余32幅中，有9幅地塊僅有一名競買人，直接底價成交，23幅地塊有多名競買人，分別于7月25日-7月28日競拍。

最終結果顯示，成交總價779.98億元，總出讓面積約234.76萬平方米，34幅地塊中有14幅地塊進入一次性報價階段。

從拿地房企來看，保利發展、招商、華發三家收獲最多，共13幅。

從成交地塊的成交樓板價與房地聯動價差來看，本次土拍有多幅地塊差值40000元/平方米以上，利潤較高。

9幅地塊底價成交

2022年7月22日，上海市土地交易市場發布公告，共有9幅地塊，以底價成交。這些地塊都只有一名競買人，據2022年上海首批集中供地最新規則，取消打分入圍，公告地塊均采用掛牌方式出讓，有效申請人即為競買人，若僅有一名競買人，則直接為該地塊竟得者。

具體來看，這9幅地塊分別位于浦東新區、靜安區、楊浦區、松江區、青浦區和奉賢區。

其中靜安和楊浦區共3幅地塊區位相對較為優越，最終分別由大寧資產、保利發展&越秀、楊浦城投競得。

其中，楊浦區江浦社區R-05地塊（大橋街道115街坊）價格最高，由保利發展與越秀聯合競得，總價達47.75億元，成交樓板價56000元/平方米，房地聯動價115000元/平方米，兩者差值高達59000元/平方米，利潤空間可觀。

楊浦區長海社區025-07地塊（長海路街道332街坊）地塊以20.88億元成交，成交樓板價50200元/平方米，房地聯動價99000元/平方米，兩者差值達48800元/平方米，利潤同樣可觀。

13幅地塊競爭激烈

從2022年7月28日最終的拍地結果來看，共有13幅地塊競爭激烈，報至中止價，進入一次性書面報價環節。

其中，長寧區新涇鎮232街坊17/1丘77-01地塊競爭最為激烈，有6家房企參與，最終由上海城投以27.63億元競得，溢價率9.67%，成交樓板價99887元/平方米，房地聯動價163000元/平方米，已經突破上海土地市場的房地產聯動價最高紀錄，在此房地聯動價下，長寧區北新涇地塊房地價差達63113元/平方米。

除此之外，浦東新區唐鎮中心鎮區PDP0-0405單元C-01B-09、C-01B-10、C-01B-13地塊的競爭也較激烈，有5家房企參與競拍，最終被華發以44.89億元競得，成交樓板價40739元/平方米。

綜合來看，本輪土拍中，不同區域的熱度表現有明顯分化：長寧、嘉定整體相對較熱，浦東、青浦等區則是部分地塊可觸及中止價，部分地塊底價成交，而松江、奉賢則整體相對較冷。

31幅地塊房地價差超2萬/平

本輪上海出讓的地塊依然均設置房地聯動價格，剔除2幅城中村改造地塊，高達31幅地塊成交樓板價與房地聯動價之差超2萬元/平，其中有6幅地塊差值在40000元/平方米以上，給房企預留的盈利空間較為可觀。

對比目前周邊在售項目來看，本輪房地聯動價格在設置上，主要有2大特征：

首先是遠郊地塊的限價較之前周邊地塊有所提升，例如奉賢新城的兩宗地塊，房地聯動價分別為42000元/平方米和38800元/平方米，較周邊緊鄰地塊分別上漲1000元/平方米和500元/平方米；

其次超核心地塊限價依然嚴控，一二手房價倒掛情況仍存在。例如本次長寧區地塊限價為163000元/平方米，周邊已經許久沒有新房供應，二手房均價高達18萬元/平方米；另外靜安區不夜城板塊地塊限價為128880元/平方米，較之前的華發仁恒蘇河世紀均價更低。

以此來看，政府對不同類型的出讓地塊采取不同的房地聯動價格設置方式，對于遠郊區域宅地，提升房企的盈利空間，提高房企拿地意愿；而對于市區內已經成熟的板塊，則意在控制房價。

民企投資依舊屈指可數

從拿地房企來看，上海二輪集中供地依然是國企央企以及地方平臺公司的主戰場，成交的34宗地塊僅有4宗地由民企競得，除了寶華競得的普陀區智慧城地塊以外，其余3宗民企拿地均位于青浦區，且地塊總價不超過10億元，另外大眾競得1宗嘉定新城復華園區地塊。剩下地塊均由國央企和地方平臺公司競得。

保利、招商和華發成為本次土拍的三大贏家，在拿地金額、建面和幅數上都大幅超越其他房企。由于本次土拍聯合體拿地情況較多，全口徑來看，保利、招商和華發拿地金額分別為178億、165億和115億元，拿地建面分別達到42.8萬平方米，48.1萬平方米和29.5萬平方米，國央企目前在核心城市拿地的能力仍然明顯高于其他房企。華發今年以來已經在上海競得6宗地塊，占其在上海地塊總幅數的三分之一，企業趁窗口期布局上海的策略非常明顯。

此外，上海城投、上紡等地方平臺公司拿地也較為積極，兩家房企通過一次性競價分別斬獲長寧優質地塊和嘉定南門社區地塊，雖然奉賢、松江依然有部分地塊是由平臺公司底價競得，但在上海“托底”的需求明顯弱于其他城市。

總體來看，上海第二輪輪土拍在明顯增加市區核心地塊供給的情況下，熱度較第一輪有明顯回升，近四成地塊觸及了中止價，總體溢價率僅次于2021年首輪集中供地，與廣州第二輪土拍“犧牲規模換熱度”的走勢較為相似。

從拿地房企來看，無疑國企央企和地方平臺公司依然最為強勢，尤其銷售規模位列十強的保利、招商等龍頭房企，成為本次上海土拍的最大贏家；本輪土拍熱度較高，但民企拿地依然屈指可數，投資積極性還需要時間修復和體現。