作者/盧泳志?來源/債市觀察

又一家“千億房企”票據違約，其原因是一筆金額為1257.4萬美元的票據到期未償。

7月29日，中梁控股（2772.HK）發布內幕消息稱，一筆于2022年7月到期的9.5%優先票據將構成違約事件。

根據2022年7月票據的條款，該票據涉及的所有未償還本金及其應計及未付利息應于7月29日到期并須予支付。

截至目前，中梁控股尚未支付余下未償還本金1257.4萬美元及其利息，因此構成2022年7月票據的違約事件。

中梁控股表示，將繼續與發行在外2022年7月票據的持有人溝通，鼓勵相關持有人于切實可行情況下盡快與中梁控股聯絡，務求達成雙方同意的安排。

據企業預警通顯示，目前中梁控股存續美元債3只，存續規模8.29億美元，其中將有2只美元債券于一年內到期。

中梁控股進一步表示，上述情況不會導致以下各項出現違約，包括未償還的于2023年4月到期的12.0%優先票據，未償還的于2023年4月到期的8.75%優先票據，以及未償還的于2023年12月到期的9.75%優先票據。

中梁控股董事會認為，上述情況不會對集團業務營運構成任何潛在重大影響。

另外，由于2022年7月票據將于2022年7月29日到期，2022年7月票據將于2022年7月29日從聯交所退市。

曾對多筆債券曾尋求展期

面對即將到期的債務，中梁控股曾試圖對多只美元債券尋求展期。

4月28日，中梁控股公告，擬對三筆美元債進行展期，本金總額為9億美元。

具體來看，中梁控股對5月19日到期的票息8.5%、本金總額3億美元、未償還金額為2.89億美元的債券，以及7月29日到期的票息9.5%、本金總額4.5億美元、未償還金額為4.39億美元的債券提出交換要約。

新債券的票息分別提升0.25個百分點，到期日分別為2023年4月15日和2023年12月31日。

上述兩筆美元債的交換要約方案，于4月28日至5月10日期間征求投資人的同意，如果獲得占未償還本金額90%的投資人的支持，則達成交換邀約。

20天后，5月18日，中梁控股公告表示，已完成對2022年5月到期的2.62億美元和2022年7月到期的3.68億美元票據的交換要約，將其置換為2023年4月到期的2.01億美元和2023年12月到期的4.29億美元新票據。

由此來看，上述兩筆美元債券的部分持有人并不同意該交換要約。而在完成交換要約后，中梁控股的2022年5月和2022年7月的票據尚存2700萬美元和7100萬美元的未償本金。

為了避免違約，6月1日，中梁控股再次宣布，擬對其2022年5月和2022年7月票據的剩余未償余額進行交換要約。

但這次交換要約并不順利。截至6月10日交換要約截止日，只有32.49%的2022年5月剩余票據選擇交換要約展期，82.33%的2022年7月剩余票據選擇交換要約展期。

在此之后，國際評級機構惠譽給予中梁控股“RD”(限制性違約)長期外幣發行人違約評級，“C”高級無抵押評級和“RR4”回收率評級。

惠譽認為，中梁控股未償付其于2022年5月19日到期、息票率8.5%、2700萬美元高級票據，根據其2022年5月的債券條款，未支付本金將構成違約事件。

不過，由于中梁控股選擇停止參與評級，6月15日，惠譽撤銷中梁控股的上述評級。

“小碧桂園”的模式之困

中梁控股起家于溫州，2015年中梁控股開始向三四線城市布局，并開啟高速擴張模式，累計3年共拿下403宗土地。

在此期間，由于中梁控股采用了與碧桂園相近的高周轉模式，因此也被稱業內人士稱為“小碧桂園”。

得益于此，2016年-2018年，中梁控股分別實現銷售額337億元、758億元和1288億元，成功躍入千億房企。

2019年7月16日，中梁控股在香港證券交易所敲鑼上市。之后，隨著規模擴張，其負債情況也是一路高升。

財報顯示，2018年-2020年，中梁控股的資產負債率分別為95.98%、90.7%和88.86%。

之后，房地產行業進入下行期，三四線樓市率先遇冷，中梁控股的困境開始顯現。 　　

2021年，中梁控股營收761億元，同比增長15.4%，歸母核心凈利潤27.02億元，同比下降27.81%。 　

對此，中梁控股稱，主要由于受壓于平均售價，年內交付的項目土地收購成本相對有關平均售價較高，影響利潤水平。 　　

從債務情況來看，截至2021年，中梁控股未償還債務總額約401.81億元，其中包括銀行及其他借款約316.81億元，優先票據約81.81億元、及資產擔保證券約3.19億元。

來源：中梁控股公告

截至2021年末，其剔除預收賬款后，中梁控股的資產負債率約為75.8%，凈負債比率約為35.4%，非受限現金短債比約1.04，即期債務總額約為195.39億元。

不過，現金流壓力仍然很大。截至2021年末，中梁控股現金及銀行結余276.1億元，同比減少約19%。

在這種情況下，中梁控股流動性壓力凸顯，公開市場無新增融資，低能級城市的項目多次傳出大力度打折銷售，并伴隨人員流失。

截至2021年上半年，中梁控股共有全職雇員13277名，而到了年末，全職雇員數為10317。

今年1月，中梁控股再次傳出裁員傳聞。據《21世紀經濟報道》報道，中梁控股此次裁員人數在200人以上，此外，“財務共享” “信息化” “審計”三大業務板塊有超過100人轉崗地產集團。

中梁控股回應表示，具體裁員人數是動態的，目前還沒有到200人規模，且控股組織不是上市公司體系，僅是（老板）研究新業務的平臺，目前上市公司體系相對穩健。

面對這樣的困境，中梁控股曾表示，2021年下半年以來，集團已經多次采取措施應對行業困境，包括加快銷售與回款、節省開支、減少買地并保有現金等。且自2021年7月至2022年1月4日，集團累計已支付了超過8 億美元（約50.82億元）的境外債券或貸款。

鑒于房地產行業面臨的持續不確定性，中梁控股表示，將盡力保留現金，維持流動性，以應對當前市場的不明朗局面。

賣掉“未來”償債？

為了緩解資金壓力，中梁控股向碧桂園服務出售了中梁物業的全部股權。

2月14日晚間，碧桂園服務正式官宣將收購中梁控股的物業公司中梁百悅智佳服務有限公司（以下簡稱“中梁百悅智佳”）, 合共約93.76%股權。

此前碧桂園服務已持有中梁百悅智佳6.24%的股權。在此次收購事項完成后，中梁百悅智佳將成為碧桂園服務的全資附屬公司，其業績、資產及負債都將合并進碧桂園服務的財務報表。

對此，IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，中梁控股此時出售物業公司可能是在自身流動性壓力下的被迫之舉。對于中梁控股這種高速發展的高周轉房企來說，一般其財務杠桿和負債率都運用的相當之高。

實際上，2020年以來，在房地產行業政策調控影響下，房企主營業務受到影響，因此如物管行業在內的第二曲線曾被很多房企視為轉型突破。

受地產行業大環境影響，物業板塊的估值已經明顯回落。Wind數據顯示，2019年-2022年2月14日，物業板塊PE回落，從高峰期的36.5倍下降至如今的約17倍。

據中指研究院數據統計，截至2021年12月10日，物業管理行業已披露相關信息的并購交易達71宗，涉及并購方33家物業企業，交易金額約333.3億元。

圖片來源：中指數據

知名財經分析師嚴躍進提出，從目前來看，其實物業板塊還是有一定泡沫的。而對于中梁控股來說，物業板塊可以拋售轉讓，幫助企業回籠資金，這對企業來說正是當前首要考慮的目標。

碧桂園服務執行董事兼總裁李長江曾表示，如今對于物企和物企的老板，賣掉物企不是賣掉了未來，而是賣掉了對市場的恐懼。選擇當下變現，是多數物企最行之有效的方法。

不過，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉卻認為，當前房地產行業已結束快速建設時代結束，進入存量管理時代。而能否把存量物業管好，將是實現資產保值增值的關鍵。未來，能夠把物業管好的企業，就能獲得最廣大業主的現金投票，盡管現在物業盈利能力不高，但未來的盈利能力將會爆發式增長。

接下來，中梁控股是否能夠度過危機？歡迎留言評論。