作者/趙普??來源/債市觀察

持續保持“三道紅線”綠檔的弘陽地產(1996.HK)在勉力支撐到今年8月后，最終未能繼續兌付到期債務，于近日官宣美元債利息違約，同時發出上半年業績虧損預告。

8月11日晚間，弘陽地產(1996.HK)發布盈利預警，上半年公司虧損凈額在3.5億元至4.5億元之間；同時宣布，預計不能按期支付“弘陽地產7.3% N20250113”債券的利息，并委托委任海通國際證券有限公司作為其財務顧問、年利達律師事務所作為其法律顧問，與債權人溝通尋求債務整體解決方案。

但令人關注的是，弘陽地產在2021年財報中還表示手中有超百億資金，且現金短債比達1.41倍，年初“不差錢”的弘陽為何年中就還不上了利息了？

綜合來看，曾煥沙的“弘陽系”目前局勢并不樂觀。美元債違約前夕，行政總裁袁春離職，在他之前，何捷、張良、蔣達強等弘陽地產一眾高管也相繼離去；人事變動之外，“弘陽系”還將有3筆美元債本金或利息于近期到期，此外還有多筆商票違約。

弘陽系美元債、商票集中違約

今年早有消息指出弘陽地產資金緊張，但弘陽地產仍在勉力維持，并表示公司盡最大努力履行其債務責任。

自2022年1月1日以來直至2022年6月30日，弘陽地產累計償還各項債務本金及利息，累計金額約15.23億美元，其中境外債務占6.16億美元，包括于2022年4月到期的4.5億美元9.95%優先票據及其最后一期利息。

但弘陽地產仍未“自救”成功。

上述這筆美元票據“弘陽地產 7.3% N20250113”本金3.5億美元，2021年1月14日上市，到期日為2025年1月13日，票面利率7.3%，每半年支付一次利息，最近一期到期付息日為7月13日，寬限期結束日為8月12日。弘陽地產已表示不能按期支付相關利息。

而另一筆股份代號40126.HK的4.55億美元優先票據的到期付息日為7月16日，也將于近日結束30天寬限期，目前尚未看到弘陽地產支付利息的消息。

弘陽地產表示，“暫停支付利息是推動境外債務整體管理的一部分。在做整體債務管理的時候，一般市場通常做法都會暫停付息，不優先支付某個投資人，公平對待所有組別的投資人。”

除了以上兩筆美元債的利息外，弘陽地產今年還有1筆2.5億美元的票據將于10月3日到期。

目前，弘陽地產共發行5筆美元債，合計本金14.65億美元，折合人民幣約98.82億元。其中將有兩筆美元債在明年到期，弘陽地產的資金壓力仍將持續。

值得注意的是，上述美元債票面利率都高于行業平均水平，其中三筆利率分別為9.5%、9.7%和10.5%。數據顯示，弘陽地產境外高息融資早已有之，其在2018年和2019年分別發行過票面利率高達13.5%和11.5%的兩筆美元債，合計6.8億美元。

據中國指數研究院分析，去年上半年國內房企發行美元債的平均利率約為6.67%，今年上半年則下降到5.14%。

弘陽地產希望就清償債務的時間、金額或方式等重新達成協議，通過整體債務管理，緩解境外債務到期還款的壓力，以時間換空間，讓公司能夠合理做資金鋪排。

“公司和管理層有更多的精力投入到運營中，確保品質交付，全力沖刺銷售回籠資金，更有利于公司走出困境，回到健康有序的發展軌道上。”弘陽地產表示。

事實上，包括弘陽地產，曾煥沙旗下的“弘陽系”多家公司都近期都面臨資金壓力。其中所屬“弘陽系”的弘昇有限公司有一筆2020年發行的2.75億美元票據，將于今年8月27日到期，票面利率9.88%。

來源：企業預警通

此外，上海票據交所顯示，截至2022年7月31日持續逾期名單中，弘陽置地（集團）有限公司下屬公司安慶弘陽置業有限公司、諸暨弘陽房地產開發有限公司、徐州新城弘陽房地產開發有限公司榜上有名。

根據上海票據交所說明，出現在上述名單中的企業，是自2022年2月1日至2022年7月31日出現3次以上付款逾期，且截至2022年7月31日有逾期余額或2022年7月當月出現付款逾期的承兌人。

手握超百億資金為何仍缺錢？

令人不解的是，在今年初還表示自有資金可覆蓋短期債務的弘陽地產，為何剛到年中就付不起美元利息了？

財報顯示，截至2021年底，弘陽地產擁有現金及銀行結余約為160.4億元，其中受限制現金11.0億元，已質押存款約10.5億元。總負債約為341.3億元，1年內到期債務約為113.87億元。現金短債比（現金及銀行結余除以短期借貸）約為1.41倍。

來源：弘陽地產2021年財報

即使扣除上半年用于償債的15.23億美元（按8月12日匯率兌換人民幣約為102.57億元），非受限資金也還剩余約36.33億元。

今年6月以來，穆迪、惠譽國際相繼下調弘陽地產的主體信用評級至“Caa1”和“CC”，屬于高風險、低信用級別，穆迪還將弘陽地產的評級展望下調至“負面”。

一方面，弘陽地產“缺錢”之謎有待解答，另一方面弘陽地產“造血”能力則持續下降。

弘陽地產在宣告債務違約的同時，還預告上半年公司凈虧損在3.5億元至4.5億元之間，而去年同期，弘陽地產凈利潤為9.9億元。

從數據來看，項目售價大幅下滑對弘陽地產毛利潤影響較大。弘陽地產今年前7月的簽約均價從去年的16744元/平米，下降到13748元/平米，均價下滑近3000元每平米，降幅達到17.89%。

此外，今年上半年，弘陽地產銷售額約196.1億元，同比下滑60.1%，這個下滑比例延續到了今年7月份。公告數據顯示，今年前7月銷售額約為224.43億元，同比下滑仍達到59.93%。

不過，弘陽地產表示，“弘陽銷售端近3個月已經出現了環比增長趨勢。接下來，弘陽將繼續全力沖刺，不斷改善現金流。”

但某房企內部人士認為，“上半年銷售大幅放緩，將會影響房企未來的回款，可能要到明年才會明顯好轉。”

此外，弘陽地產在融資端也未取得更多進展，去年12月27日，弘陽曾嘗試發行“紅塔弘陽一期購房尾款資產支持專項計劃”，融資5.9億元，但目前該債券審批已“終止”。

更讓“弘陽系”撓頭的是，今年9月還將有一場和佳兆業的合同糾紛，等待弘陽置地（集團）有限公司解決。

弘陽地產于2018年在香港主板上市，是一家以商業運營、地產開發、物業服務三位一體協同發展的多元化、綜合型集團，總部位于江蘇南京。上市之后，弘陽地產也曾展望過千億規模，但截至2021年底，弘陽地產全年銷售額872.2億元，躋身“千億房企”的夢想暫時擱置。

目前，弘陽地產大本營仍在江蘇，截至2021年底，總土地儲備為1878萬平米，已經連續三年江蘇土儲維持在50%以上。

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