作者/盧泳志?編輯/高巖?來源/野馬財經

在經歷了2021年的“增收不增利”后，2022年上半年金地集團（600383.SH）出現了罕見的倒掛現象——“增利不增收”。

8月26日，金地集團公布2022年半年報，上半年實現營收281.12億元，同比下降17.98%；在營收下降的情況下，歸母凈利潤卻同比增長7.68%，達到19.65億元。

在8月29日召開的業績說明會上，副總裁兼財務負責人韋傳軍表示，報告期內房地產業務結算毛利率為21.18%，較去年同期上升6.93個百分點——毛利率回升使得凈利潤同比增長。

不過，仍然有多名投資者提出質疑：金地集團上半年是否裁員或降薪，導致成本大幅降低？

據財報披露，2022年上半年，金地集團管理費用減少25.94%，主要是因為人工薪酬的減少——上半年應付職工薪酬28.34億元，期初應付職工薪酬為44.21億元，較上年末減少35.89%。

對此，高級副總裁兼董事會秘書徐家俊表示，應付薪酬減少35.89%，非同比數據，而是半年度余額數據與全年度余額相比較的數據。如對比公司2021年6月30日應付職工薪酬余額，則變動幅度不大。

據統計，2018年-2021年，金地集團應付職工薪酬科目期末余額分別為12.99億元、19.94億元、25.39億元、32.79億元。今年上半年，應付職工薪酬同比減少13.57%，這是四年來首次出現下滑。

一位房企內部人士表示，市場擴張時，企業拓展區域擴張、人員擴張、財務擴張；市場受限時，企業收縮項目拓展、人員規模、債務負擔。

“合作開發”的AB面

2017年初，金地集團喊出“用3年時間沖擊年銷售額2000億元目標”的口號，得益于“合作開發”，于2019年正式跨入“兩千億房企俱樂部”。

直至2021年，金地集團依然壓線完成2800億元的銷售目標，全年累計實現簽約金額2867.1億元，同比上升18.15%。

然而，隨著地產行業持續寒冬，金地集團的銷售規模開始出現大幅下滑。

今年上半年，金地集團累計實現簽約面積419.2萬平方米，同比下降44.33%；累計實現簽約金額1006.1億元，同比下降38.21%。

來源：克而瑞

據克而瑞數據顯示，今年上半年金地集團的全口徑銷售額為1006億元，權益銷售額為623.3億元，權益占比為61.96%。

住的注意的是，過去幾年金地集團的銷售權益占比大多在70%以上。之所以出現這樣的情況，與其土儲權益在持續走低不無關系。

2018年-2021年，金地集團拿地金額為1000億元、1200億元、1350億元、1309億元，權益投資額為404億元、558億元、697億元、523億元，權益占比為40.4%、46.5%、51.6%、39.95%，低于行業平均水平。

一般來講，土儲權益降低是由于企業加大項目合作開發力度，而選擇合作開發既可以分擔拿地成本，還可以與合作方一起分攤風險。

有業內人士分析指出，合作開發雖然是大環境下房企擴大規模的利器，也為其埋下了隱患。金地與其他房企在合作過程中，較低的權益占比影響了其歸母利潤水平。

來源：Wind

2018年-2020年，金地集團歸母凈利潤分別為80.98億元、100.8億元、104億元和94.1億元，同比增長率為18.35%、21.41%、3.2%和-9.5%，下降明顯。

今年上半年，金地集團新增約156萬平方米的土地儲備，其中權益儲備約56萬平方米；總投資額約179億元，權益投資額約71億元。

截至6月底，公司總土地儲備約6193萬平方米，權益土地儲備約2840萬平方米。由此來看，合作開發依然會成為懸在金地集團頭上的一把“雙刃劍”。

對此，凌克表示，金地集團土地儲備較充足，下半年后續將密切關注市場情況變化，尋找優質投資機會，合理確定合作項目比例。

而關于今年的銷售目標，董事兼總裁黃俊燦表示，金地將結合市場情況靈活安排推盤節奏，通過多項管理手段提高項目去化表現，以期在2022年實現較高的銷售業績完成度。

險資股東的進退抉擇

今年8月份，金地集團曾遭遇“股債雙殺”。在一周的時間內，股價下跌11.25%，多只債券下跌幅度均超過20%。

在業績說明會上，凌克回應表示，這與金地的基本面無關，與部分民企出現風險事件導致債市悲觀情緒迅速蔓延有關。在市場恐慌情緒的推動下，決定債券價格的往往不是企業資質、償債能力等因素，而是取決于投資人的風險偏好、風險承受能力等因素。

對于二級市場中的風波，當時有市場傳言稱，或是因為金地集團的管理層和險資股東之間發生矛盾，爭執點在于金地集團旗下大量民企合作項目需要紓困。

金地集團管理層曾回應表示，媒體曝出規模較小的經營風險敞口不可能上升到股東層面，目前股東和管理層配合度較高，股東方大多數時候會支持公司新的發展戰略。

另外，金地集團還表示，公司從去年就開始梳理合作項目開發情況，對于小部分出險合作方已經進行股權收購。

截至目前，涉及實質出險合作方的項目共有26，總未售貨值369億元，其中金地集團權益貨值135億元，權益占比37%左右。在26個風險項目中，5個處于尾盤或已實際交付；處于正常經營期，且已經度過了項目資金峰值，不需要股東繼續投入的項目有16個；公司折價收購合作方股權的項目有4個；僅有1個墊資敞口，約5億元左右。

金地集團則表示，公司一直堅持選擇穩健的同行作為合作方，努力發揮協同優勢。公司高度關注合作方出險所帶來的公司項目層級經營風險。經過排查，公司涉及風險合作方的經營風險處于低位，總體可控，風險敞口小。

作為A股市場險資持股比例最高的一家上市房企，金地集團嘗盡了甜頭。但其股權分布較為松散，且變動較大也被外界所詬病。

來源：Wind

截至2022年上半年，金地集團前三大股東分別為富德生命人壽、福田區投資控股和大家人壽，持股比例分別為29.83%、7.79%和5.43%。

值得一提的是，從2021年9月初開始，大家人壽曾先后多次減持金地集團，共計約6.77億股，占總股本的15%；權益變動后，其持有公司股份比例下降至5.43%。

在被減持之前，大家人壽持有金地集團股票9.22億股，占總股本的20.43%，是其第二大股東。

在住房金融高級分析師陳斌看來，股東的減持動作無非是出于對控制風險的考量。房企頻繁暴雷，金融機構對房地產企業的風險重新評估，可能是為了防止后期的市場波動。

得益于今年的表現，三位大股東持股比例均未發生改變，而其他股東則是“有進有退”。

上半年，“全國社保基金118組合”減持1032.16萬股，目前持股比例為1.03%；“香港中央結算有限公司”增持564.7萬股股，目前持股比例為3.08%。

值得一提的是，中國人壽在今年上半年新進金地集團，持股4870.1萬股，占總股本比例1.08%，成為第八大股東。

一年內到期債務180億，扛得住嗎？

盡管遭遇各種質疑和風波，但上半年金地集團一系列的償債動作還是給了市場一些信心。

截至2022年7月，金地集團順利償還98億元境內外債券，其中包括3月份12.8億元公司債、6月份 2.5億美元境外債券、7月5日15億元中期票據、7月13日40億元公司債券、7月25日2.0億美元境外債券。

金地集團公告稱，公司融資渠道保持暢通，與銀行等金融機構均建立了良好的長期合作關系，目前公司的總銀行授信規模超2600億元，剩余可用銀行授信規模超過1700億元，2022年銀行新增授信規模超150億元。

來源：企業預警通

不過，據企業預警通顯示，金地集團境內債券存量為33只，共計436.99億元，其中12只將于一年內到期，金額為179.19億元，集中兌付壓力較大。

同時，金地集團目前存續1美元債券，存續規模4.8美元，將于2024年8月到期，票面利率為4.95%。

從負債來看，截至6月30日，金地集團總負債為3536.84億元；資產負債率為76.0%，剔除并不構成實際償債壓力的預收款項后，實際資產負債率為66.9%；凈負債率為57.8%。

來源：Wind

不過，金地集團主要以流動負債為主，為2564.89億元，占總負債比為72.52%；非流動負債為971.95億元。

截至2022年6月末，金地集團有息負債合計1293.21億元，其中，銀行借款占比為55.5%，公開市場融資占比為41.64%，其他融資占比為2.86%。債務融資加權平均成本為4.54%。公司長期負債占全部有息負債比重的68.43%。

截至6月30日，金地集團持有貨幣資金647.98億元，其中預售監管資金72.2億元， 剔除受限資金后對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數為1.38倍。

對于未來，凌克表示，公司秉持“平衡發展觀”，努力追求規模和利潤的持續均衡增長，在行業收益率顯著承壓受限的大背景下，公司將不斷提高投資質量和經營效率來實現均衡發展的目標。

面對行業持續下行，您覺得金地集團能保持“不敗金身”嗎？歡迎留言評論！