來源/地產知識橘

樓市的小陽春肯定是來了。

開年后一個月，從售樓部到中介行再到朋友圈，處處都是躁動不安的氣氛。

一片喊漲聲中，前幾輪周期所經歷過的一切仿佛又要重頭來過。

但少有人發現的是，地產行業的新玩法確實已經在偷偷登場了——

我們猜測過很久的“長效機制”，正在一點一點地浮出水面。

昨天，兩部委聯合發了個文：

顧名思義，這個《征求意見稿》主要是給住房租賃市場“輸血”的，仔細看看內文，一共17條，大概可以分成這么幾個方面——

1、給住房租賃產業鏈上的各種企業“輸血”。

這些主體包括新建、改建長期租賃住房的企業，購買閑置房屋租給員工當宿舍的企事業單位，專業化規模化的租賃企業等。

2、努力多渠道給住房租賃市場“搞錢”。

這些渠道包括住房租賃債券，創新住房租賃擔保債券。

此外，在雄安、海南、深圳等人口凈流入的大城市開展房地產投資信托基金（RETIs）試點，引導金融機構、資管、險資等各種社會資金投資住房租賃金融產品等。

3、嚴防住房租賃的錢被挪用到非租賃住房領域，嚴禁將住房租賃金融產品違規用于商業性房地產開發。

寫到這里，你已經可以看出來了，這是一套全面、完整的住房租賃金融支持體系，包括保障性和商業性租賃住房。

資金量會是多少呢？發文里沒說。

但1月中旬，有關部門曾經在《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》中提到，要設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，以“支持部分城市試點市場化批量收購存量住房”。

鑒于存量住房收購只是租賃住房來源的一小部分，我盲猜一下，《征求意見稿》試圖撬動的資金量，應該遠在1000億元之上。

這些資金會增加多少租賃住房供應呢？

商業性租賃住房是純市場行為，很難預估，稍微能有點數的，是保障性租賃住房的供應量——

圖有點糊，湊合看。

可以想象，在未來的很長一段時間里，“租售并舉”的目標至少在供應量上，是完全可以實現的。

我們在《回來吧，一起賣房！》里面說到過新加坡模式，在這個模式下，為每一個初入社會的小白構建了一套從租房，到購買組屋，再到購買商品房的升級打怪全通路。

對于我們國家而言，這樣的通路曾經是缺乏的。

我們正努力擴充這個通路的第一個環節。讓所有為高房價所苦的新市民們能有一個穩定的落腳之處。

這，是租賃端的供給側改革。

前幾天還有個蠻火的新聞。

“不動產私募投資基金”重新開閘了。

這是2018年涉房私募基金備案暫停后首次打開，但輿論最關注的部分基本集中在“投資范圍”中的“特定居住用房”一欄。

根據官方發文，“特定居住住房”中不但包括保障性住房和市場化租賃住房（對，就是上一部分說的給租賃市場“搞錢”），還包括存量商品住宅。

一看到“商品住宅”，吃瓜群眾的腦洞是一個比一個炸裂——

官方下場囤房了？

專業版“深房理”來了？

“房住不炒”要轉向了？

房價又要被抬高了？

但，真的誤會了。

“不動產私募投資基金”是一種專門投向不動產的私募股權基金，操作方式一般是基金公司買斷不動產項目，隨后，參與項目的孵化和培育。

當資產成熟，滿足REITs條件后，通過發行或出售給現有REITs，進行退出。

而REITs的模式又是什么呢？

向社會公眾投資者募集資金，投資于各類不動產，維護和管理這些房產。

并且，通過租金產生固定收入，或者通過出售某些房產產生額外收入，從而向投資者分配投資收益。

現在國內的REITs只能投向產業園、基礎設施和保租房，按照新鮮出爐的《征求意見稿》，接下來，投資于租賃住房的REITs會被“穩步推進”。

涉及存量住宅的REITs，以發達國家的經驗大膽推測一下，也將會以租金收入為主。

但是，國內推廣REITs其實一直有個繞不過去的問題——

房子太貴，租金太便宜，租售比太低。

按照國際標準，正常的租金回報率應該在4%-5%之間。但在我們國家，諸葛研究院數據顯示，2022年，50個重點城市租金回報率為1.94%。

租金回報率這么低，根本沒辦法保障REITs的收益率，吸引散戶投資，更別說吸引私募基金的投資者了。

所以，不動產私募基金如果要在保證收益率的基礎上收購存量住宅，有個最基本的前提——

收購價必須打折，而且要大大的打折。

正如大家從中基協的《指引》里看到的那樣，私募基金能夠投資的普通住宅本來就非常有限，必須取得五證，實現銷售或主體工程已開工。

既然都能賣了，有開盤秒光的能力當然沒必要割肉賣給金融機構，著急打折變現的，只有賣不動的項目。

換句話說，這是一個傾向于“接盤”的政策，更像是在處置不良資產，主要給已經實現預售，但又賣不出去的住宅項目輸血。

尤其是因為房企爆雷信用垮塌，沒人敢買的那些樓盤。

而且，無論是普通人還是機構，參與的門檻都很高。

自然人參與的門檻是1000萬，且占比不能超過20%，而機構……看上去就是給某些AMC量身定做的。

總的來說，因為諸多限制，不動產私募投資基金目前能覆蓋的市場不會太大，何況還有那么多爛尾樓嗷嗷待哺，對于房價漲跌暫時沒有太大影響。

但是，在另一個角度，這個政策終究打開了一扇新的門。

最近，有個新聞似乎被人忽略了——

眾所周知，我們現在采取的是預售制。

開發商拿地之后幾個月就可以開盤賣房，購房者先交錢，兩三年后再收樓。

這個模式的核心優勢是幫助房企變相獲得無息融資，加快資金周轉，減輕資金壓力。

但也帶來了隱患，房企一旦資金鏈斷掉，沒蓋好的房子將會直接面臨爛尾。

所以，過去這些年里，現房銷售被提了無數次，但銷售模式從期房改現房，又有一個問題——

一個項目從拿地到交樓，至少需要兩三年時間才能有回款。

如果這段時間里沒有新的融資渠道，相當于變相降低了房企拿地的能力，從而影響地方財政收入和新房的供給。

所以，多年以來，幾乎所有嘗試都不了了之。

直到最近這兩年，前所未有的行業緊縮真的導致了大面積的停工潮，購房者對期房的信心受到重創，很多房企銷售回款大降，成為壓死駱駝的最后一根稻草……

很明顯，全面試點現房銷售已經箭在弦上，不得不發了。

而不動產私募投資基金的出現，或許可以成為房企的一項新的資金來源，助力現房銷售的鋪開。

這是房地產銷售端的供給側改革。

順便再說兩句。

因為公募基金的身份，REITs的投資門檻是很低的。

現今市場上的產品，只需要幾百一千元就可以參與。

那么，如果將來人人都可以像買股票一樣買REITs，分享房地產市場的投資收益的話，在買房時，對于投資屬性的的執念會不會更少一些？

那么，未來的房地產市場，會不會更加“房住不炒”一些呢？

以上為正文，來自局姐本尊