慢慢來，比較快。

作者 |池小雨

編輯丨高巖

來源 | 野馬財(cái)經(jīng)

去年以來，房地產(chǎn)行業(yè)暖風(fēng)頻吹，從“第一支箭”銀行信貸支持，到“第二支箭”債券融資幫扶，再到“第三支箭”股權(quán)融資重啟，“三支箭”的接連發(fā)射推動(dòng)整個(gè)行業(yè)步入轉(zhuǎn)型之路。

在行業(yè)轉(zhuǎn)型之際，新湖中寶再度釋放利好。

2月21日，新湖中寶（600208.SH）與新安財(cái)通簽署了《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，公司控股股東浙江新湖集團(tuán)股份有限公司（下稱“新湖集團(tuán)”）擬以協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，向衢州市新安財(cái)通智造股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)（下稱“新安財(cái)通”）轉(zhuǎn)讓10%股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為2.64元/股，轉(zhuǎn)讓價(jià)款合計(jì)現(xiàn)金22.7億元。

據(jù)悉，擬22.7億元重金入股的新安財(cái)通，出資人包括衢州綠色發(fā)展集團(tuán)有限公司等衢州國(guó)資背景的企業(yè)，普通合伙人為浙江財(cái)通資本，系財(cái)通證券全資子公司。根據(jù)協(xié)議，受讓方可獲新湖中寶一個(gè)董事席位。

這意味著，注冊(cè)地遷往衢州一年之后，新湖中寶成功與衢州國(guó)資“聯(lián)姻”。

早在去年12月8日，新湖中寶就發(fā)布公告稱，其控股股東新湖集團(tuán)，擬對(duì)外轉(zhuǎn)讓新湖中寶不超過8.6億股（不超過新湖中寶總股本的10%）的無限售條件A股流通股股份。

根據(jù)公告，轉(zhuǎn)讓的受讓方包括衢州市國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)有限公司、衢州控股集團(tuán)有限公司、衢州工業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司，均為國(guó)有控股公司。

衢州現(xiàn)在是一方熱土，憑借良好的工業(yè)基礎(chǔ)，全力接軌大力布局新能源產(chǎn)業(yè)。近年來，衢州圍繞“工業(yè)強(qiáng)市、產(chǎn)業(yè)興市”的目標(biāo)，通過大力招商引資等“新招”“實(shí)招”，聚焦新材料、新能源等六大產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。

作為一家非典型房企，新湖中寶一直在以自己獨(dú)特的方式書寫著同行難以復(fù)制的成長(zhǎng)故事。近年來，新湖中寶遵循“求新求變”的轉(zhuǎn)型路線，堅(jiān)持“地產(chǎn)+投資”的戰(zhàn)略路線，在地產(chǎn)領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展的同時(shí)，持續(xù)在高科技、先進(jìn)制造業(yè)領(lǐng)域積極布局轉(zhuǎn)型，衢州深厚的制造業(yè)基因提供了良好的土壤。

2023年是“股權(quán)財(cái)政”元年，在此背景下，外界普遍認(rèn)為，衢州國(guó)資的引入展現(xiàn)了其對(duì)新湖中寶發(fā)展?jié)摿Φ目春?，同時(shí)此次“聯(lián)姻”實(shí)際上暗示了新湖中寶未來的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)型。

錨定“地產(chǎn)+投資”戰(zhàn)略

去年5月23日，新湖中寶董事長(zhǎng)林俊波曾在2021年度業(yè)績(jī)暨現(xiàn)金分紅說明會(huì)上介紹公司戰(zhàn)略時(shí)指出，新湖中寶的定位是地產(chǎn)+投資，并實(shí)施兩大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，即通過地產(chǎn)投資向高科技和先進(jìn)制造業(yè)領(lǐng)域投資的轉(zhuǎn)型和地產(chǎn)開發(fā)向地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式的轉(zhuǎn)型。

首先在地產(chǎn)領(lǐng)域，新湖中寶早在2019年就已經(jīng)在為此后轉(zhuǎn)型鋪路。

2019年，國(guó)內(nèi)房市加速收緊，在“房住不炒”政策的影響下，當(dāng)年全國(guó)商品房成交面積增速持續(xù)放緩，銷售額平穩(wěn)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資屬性逐漸減弱，消費(fèi)屬性逐漸加強(qiáng)。

在預(yù)感房地產(chǎn)黃金時(shí)代即將逝去的同時(shí)，從2019年開始，新湖中寶開始優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，開始向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。

2019年7月，新湖將甌瓴實(shí)業(yè)和上?，攲毜南鄳?yīng)權(quán)益，作價(jià)約67億元出售給融創(chuàng)；2019年12月-2020年4月，新湖將三處資產(chǎn)出售給綠城中國(guó)。同時(shí)，新湖還依靠公司品牌的溢價(jià)能力，在樂清、上饒等多個(gè)項(xiàng)目上，與第三方企業(yè)等合資設(shè)立公司共同開發(fā)，形成了多方合作出資，并由公司操盤的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)合作模式。

圖注：?jiǎn)|/新湖綠城·海上明月 實(shí)景圖-新湖微信公眾號(hào)

投資則是新湖中寶手中的另一張牌。近年來，新湖中寶持續(xù)在高科技領(lǐng)域布局，并迎來收獲期。根據(jù)其2021年年度報(bào)告，其投資的企業(yè)中已有2 家登陸科創(chuàng)板，3家通過發(fā)審會(huì)，未來3年左右將有約 10家被投資企業(yè)進(jìn)入IPO，持續(xù)推動(dòng)新湖中寶價(jià)值提升及利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

此外，前年11月23日晚間，新湖中寶曾宣布，因公司經(jīng)營(yíng)需要，將注冊(cè)地由當(dāng)時(shí)的嘉興市搬遷至衢州市。董事長(zhǎng)林俊波指出，新湖中寶注冊(cè)地址變更系為了助力衢州打造成為四省邊際共同富裕先行示范區(qū)。新湖中寶也有意借助衢州的“中國(guó)氟硅之都”的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，合作合資投資氟化工投資項(xiàng)目。

同時(shí)，這一舉動(dòng)對(duì)于衢州同樣意義非凡。在衢州市與新湖集團(tuán)戰(zhàn)略合作簽約暨新湖中寶遷址落戶衢州儀式上，衢州相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾表示，衢州市與新湖集團(tuán)攜手開啟戰(zhàn)略合作、新湖中寶遷址落戶扎根衢州，對(duì)雙方都是極具戰(zhàn)略意義的重要一步，“新湖的入駐，不僅讓衢州多了一家優(yōu)秀的民營(yíng)企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)，更將迎來一批優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的公告，新湖中寶將深入利用在區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、人工智能、新材料等技術(shù)領(lǐng)域的投資和布局，與衢州市展開在綠色能源、智能制造、智慧城市、數(shù)字化轉(zhuǎn)型等方面的多層次全面合作，加速該公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。同時(shí)吸引集聚一批重大產(chǎn)業(yè)投資項(xiàng)目，助力衢州打造成為四省邊際共同富裕先行示范區(qū)。

此前埋下的種子，正在逐步開花結(jié)果。在“地產(chǎn)質(zhì)優(yōu)+數(shù)字制造投資”的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略下，新湖中寶穩(wěn)中前進(jìn)，駛?cè)胱约旱氖斋@季。

重輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

2022 年是地產(chǎn)從舊模式向新模式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵之年。在“房住不炒”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)“穩(wěn)增長(zhǎng)、降杠桿”的調(diào)控思路仍將延續(xù)。地產(chǎn)行業(yè)邏輯已經(jīng)從“求量”到“求質(zhì)”發(fā)生過渡，而新湖中寶早在此前就已經(jīng)“心中有數(shù)”。

此前幾年，由于新湖中寶在公開土地市場(chǎng)上活躍度不高，加上在投資領(lǐng)域積極加碼，被外界一度以為將要退出房地產(chǎn)行業(yè)。但實(shí)際上，這只是因?yàn)樾潞袑殹笆掷镉屑Z，心中不慌”。

相比其他房企的高周轉(zhuǎn)模式，新湖中寶拿地“少而精”。新湖中寶的土地儲(chǔ)備，主要集中在以上海為中心的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，早年的拿地成本較低，如今的地價(jià)已經(jīng)今非昔比。而其70%的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，也正是處于經(jīng)濟(jì)活躍的江浙滬地區(qū)，其價(jià)值不言而喻。

而近兩年來，新湖中寶持續(xù)加快了存量土地的開發(fā)節(jié)奏，積極推動(dòng)上海市中心舊改項(xiàng)目入市。

作為最早在2001年就參與上海舊城改造的民營(yíng)企業(yè)之一，新湖中寶正是通過舊改項(xiàng)目進(jìn)入上海土地市場(chǎng)。

2001年，新湖接下了上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)最大的舊城改造項(xiàng)目之一——東新村舊改地塊的安置拆遷工作，打造成為如今上海舊改項(xiàng)目成功案例之一——新湖明珠城；2002年，新湖又接下了當(dāng)時(shí)的閘北區(qū)青-12地塊舊城改造項(xiàng)目，歷時(shí)多年推出品質(zhì)項(xiàng)目——新湖青藍(lán)國(guó)際。

圖片：新湖青藍(lán)國(guó)際一期（3號(hào)樓），一舉拿下當(dāng)年的“上海市建設(shè)工程白玉蘭獎(jiǎng)”

圖源：新湖微信公眾號(hào)

目前，新湖中寶在上海四大內(nèi)環(huán)的項(xiàng)目進(jìn)展順利。新湖明珠城三期四標(biāo)已全部銷售完畢，實(shí)現(xiàn)銷售收入125億元，青藍(lán)國(guó)際二期于2021年兩次開盤均完成銷售，實(shí)現(xiàn)銷售收入75億元。天虹項(xiàng)目已完成土地征收，并取得建筑工程施工許可證進(jìn)入施工階段；亞龍項(xiàng)目亦即將完成征收。

圖片：新湖明珠城寶成灣花園實(shí)景圖

圖源：新湖微信公眾號(hào)

除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售和開發(fā)的提速，新湖中寶近年來推行輕資產(chǎn)模式，成為房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的代表企業(yè)之一。

前文提到從2019年開始，新湖開始優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，為公司輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型鋪路。除此以外，新湖中寶還依靠公司品牌的溢價(jià)能力，在樂清、上饒等多個(gè)項(xiàng)目上，與第三方企業(yè)等合資設(shè)立公司共同開發(fā)，形成了多方合作出資，并由公司操盤的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)合作模式。

新湖中寶以“價(jià)值地產(chǎn)”為理念，通過精準(zhǔn)定位，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，新湖中寶將其打造出的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增強(qiáng)。例如杭州新湖香格里拉項(xiàng)目，成為杭州良渚板塊首個(gè)限售紅盤，開盤后迅速售罄；上海新湖明珠城項(xiàng)目、上海青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目、樂清金溪花園、瑞安新湖廣場(chǎng)、溫嶺雙溪春曉和玖瓏春曉項(xiàng)目等，也均呈現(xiàn)出一房難求的熱銷場(chǎng)景。

投資高科技+先進(jìn)制造

當(dāng)前全球的高端制造產(chǎn)業(yè)鏈尚處于重構(gòu)階段，只有獲得關(guān)鍵領(lǐng)域發(fā)展的主動(dòng)權(quán)與智能制造產(chǎn)業(yè)鏈的控制權(quán)，才能掌握國(guó)家發(fā)展的制勝點(diǎn)，提高我國(guó)的國(guó)際影響力。

近年來，國(guó)家對(duì)戰(zhàn)略科技支撐的需求日益強(qiáng)烈，“十四五”規(guī)劃綱要特別提出“暢通科技型企業(yè)國(guó)內(nèi)上市融資渠道，鼓勵(lì)發(fā)展天使投資、創(chuàng)業(yè)投資”?？梢灶A(yù)見的是，圍繞高科技和先進(jìn)制造業(yè)的投資布局將充分受益。

國(guó)家戰(zhàn)略是新湖中寶投資的出發(fā)點(diǎn)，也是這家“非典型房企”不走尋常路的底氣所在。新湖中寶于2015年起著手布局高科技企業(yè)的投資。2019年，新湖中寶就踏上以“增配科技、減配地產(chǎn)”為大方向的轉(zhuǎn)型之路。

截至目前，新湖中寶對(duì)高科技企業(yè)的投資累計(jì)已超過100億元，已形成較為龐大的規(guī)模和體系，眾多被投企業(yè)擁有國(guó)際領(lǐng)先的國(guó)產(chǎn)自主可控技術(shù)。投資重點(diǎn)之一是數(shù)字中國(guó)，涉及大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈、云計(jì)算、智能決策等；投資重點(diǎn)之二是高端制造，包括數(shù)碼噴印、半導(dǎo)體、高端化工等。

在數(shù)字化方面，新湖投資的企業(yè)中出現(xiàn)了多家掌握核心技術(shù)的“關(guān)鍵企業(yè)”。比如：在國(guó)內(nèi)金融實(shí)時(shí)風(fēng)控領(lǐng)域市場(chǎng)占有率第一的邦盛科技；中國(guó)區(qū)塊鏈領(lǐng)軍企業(yè)和關(guān)鍵企業(yè)趣鏈科技；在金融行業(yè)中首屈一指的萬得信息（Wind），其客戶包括超過80%的中國(guó)證券公司、基金管理公司、保險(xiǎn)公司、銀行和投資公司。在國(guó)際市場(chǎng)，合格境外機(jī)構(gòu)投資者（QFII）中60%是萬得信息的客戶；以及掌握了數(shù)字化轉(zhuǎn)型關(guān)鍵——“云原生”技術(shù)的諧云科技。

而在高端制造方面的投資，新湖中寶可謂是碩果累累。

2021年7月8日，新湖中寶重倉(cāng)參股的宏華數(shù)科（688789.SH）在A股登陸。據(jù)悉，宏華數(shù)科是數(shù)碼噴印領(lǐng)域的“隱形冠軍”，其紡織數(shù)碼噴印業(yè)務(wù)規(guī)模全球最大。

2022年6月，新湖投資的龍芯中科(688047.SH)在A股上市。龍芯中科是“國(guó)產(chǎn)中央處理器(CPU)第一股”，是國(guó)內(nèi)極少數(shù)建立起涵蓋處理器核設(shè)計(jì)、多核互連設(shè)計(jì)、編程語言虛擬機(jī)和引擎技術(shù)等領(lǐng)域完整人才鏈、技術(shù)鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)。

而在高端化工領(lǐng)域，新湖中寶更是選擇親自發(fā)力。

2021年，新湖中寶投資設(shè)立浙江新動(dòng)鋰科技有限公司（下稱浙江新動(dòng)鋰），持股比例為40%。其團(tuán)隊(duì)擁有氟化工行業(yè)的深厚背景，強(qiáng)大的技術(shù)研發(fā)能力，以及在鋰電池核心材料領(lǐng)域的充分準(zhǔn)備。

2022年，浙江新動(dòng)鋰計(jì)劃在四川自貢和“中國(guó)氟硅之都”衢州等地建立鋰電新材料項(xiàng)目。此次氟化工的投資，是新湖中寶“硬科技”版圖上一個(gè)重要板塊。

圖源：新湖微信公眾號(hào)

衢州是工業(yè)強(qiáng)市，2022年，衢州GDP突破2000億元大關(guān)，達(dá)2003.44億元，在“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略強(qiáng)力推動(dòng)下，規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)2857.63億元。

值得一提的是，近年來衢州積極打造鋰電材料國(guó)家先進(jìn)制造業(yè)集群，2022年，衢州市鋰電大項(xiàng)目風(fēng)生水起，成為行業(yè)重鎮(zhèn)，“企業(yè)小循環(huán)、企業(yè)間中循環(huán)、園區(qū)外大循環(huán)”的鋰電新材料現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系正在加速成型。

在未來的發(fā)展戰(zhàn)略中，新湖中寶將繼續(xù)向高科技和先進(jìn)制造業(yè)轉(zhuǎn)型。新湖中寶表示，在傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)有限的情況下，公司高科技領(lǐng)域的布局為公司拓展了未來發(fā)展的空間。集團(tuán)正在積極謀求高水平創(chuàng)新、高質(zhì)量發(fā)展，熱切希望能夠在衢州的土地上進(jìn)一步生根。

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