來源/丁祖昱評樓市

2023年3月10日，市場傳出消息，深圳市深汕特別合作區將對限購和限售政策進行調整。

不少媒體向深汕合作區住房建設和水務局求證，已得到相關確切回復，證實了放開限購和限售的消息，相關政策近段時間內可能出臺。

據了解，深汕合作區此前的限購政策是單身限購1套，家庭限購2套，若此次限購放開，或將成為深圳首個不限購區域。

2022年至今已有多個一，二線熱點城市開始優化調整限購政策，一線城市中，上海、北京都曾先后對限購政策進行局部調整。8月15日，我們曾表示：“未來大多數三四線城市可能取消或基本取消限購，二線城市大概率將放松限購政策，一線城市也或許會局部對限購政策有所調整。”

此次若深汕合作區真的松綁限購，那2022年至今四個一線城市都已對限購政策進行過或多或少的調整。

我們認為，分化是目前市場最大特征，即使是一線城市各區域也存在明顯分化，未來核心城市將精準施策到區、縣乃至街鎮，其中邊郊區域限制性購房政策有望放松，但中心區域政策仍將繼續保持。

2023年3月10日，網傳消息稱，深汕住建局日前發布《關于積極支持剛性和改善型住房需求的通知》，該通知涉及深汕特別合作區限購和限售政策的調整。

調整主要在三個方面：

一是放開限購，暫停對自然人實施商品住房限購，即無需提供無房證明；

二是優化商品住房轉讓管理，即自取得不動產權證書之日起2年內禁止轉讓；

三是推行優先申購制度，小于120平方米的商品住房仍舊優先面向深汕轄區戶籍居民銷售，第二批銷售放開對其他區域客戶購買；大戶型購買資格不限。購房者或其家庭在深汕轄區內已有商品住房的，不再享有優先申購資格。

對此，多家媒體求證表示，已得到證實，相關政策近段時間內可能出臺。

截至發稿前，我們尚未查到相關官方文件。

從目前流出的調整內容來看，此次深圳限購松綁主要集中在“深汕合作區”，這與2022年8月上海“臨港新片區”限購松綁政策類似，都是區域性的局部政策調整。

對比政策前后內容來看，此前深汕特別合作區實施商品住房和商務公寓限購，按照政策，居民家庭限購2套，成年單身人士（含離異）限購1套。放開限購后，無需提供無房證明。

此前，在合作區購買商品住房和商務公寓的，自取得不動產權利證書之日起5年內禁止轉讓。政策優化后限購5年改2年。

據不完全統計，2022年至今至少有40城放松限購，其中有約15城為核心一二線城市，如杭州、南京等適度調降二手房或外圍區域限購條件，寧波、佛山則全面取消限購。

若此次深汕合作區限購松綁為真，那2022年至今四大一線城市限購政策都已出現過或多或少的調整。

首先是廣州，2022年6月，從廣州12345政務服務便民熱線獲悉，非廣州戶籍居民購房的社保條件的確有所更新。

具體內容為：非本市戶籍的居民家庭提供購房之日前5年，在本市連續繳納社保或者個人所得稅證明的，允許除起止月外有累計不超過3個月的斷繳或補繳記錄。同時2020年1月至12月期間未繳納2020年社保，也視同連續繳納。

隨后2022年8月，上海成為了一線城市中首個明文松綁限購政策的城市。

上海舉行臨港新片區三周年新聞發布會上，《關于支持中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區加快建設獨立綜合性節點濱海城市的若干政策措施》發布，第二十條為定向優化臨港新片區人才購房政策。

具體內容為：優化人才購房條件，在臨港新片區工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區限購1套住房，所購住房自合同網簽備案滿7年后可轉讓。此前上海非戶籍單身限購，臨港落戶要求4年內累計36個月社保基數達到平均就業人員工資1倍。?

2022年11月，北京市住建委官網發布通知稱，經市政府批準，自本通知發布之日起，劃歸北京經濟技術開發區管理的通州區臺湖、馬駒橋地區（約78平方公里）的商品住房（包括新建商品住房和二手住房）執行北京經濟技術開發區商品住房政策有關規定。

這意味著，臺湖、馬駒橋地區將不再執行通州限購政策，而是按照經開區的住房限購政策，與北京其他區的限購政策一致。即京籍家庭可擁有兩套住房，非京籍家庭連續5年社保或納稅可擁有一套住房。

從2022年至今的深圳市場來看，分化是其最顯著的特征。一方面是“千萬豪宅日光”，另一方面是“5-6成在售項目降價促銷”。

其中南山、福田等區域相對堅挺，而坪山、光明、龍崗等外圍區域在2022年底出現了大量降價促銷的項目。

聚焦到深汕合作區來看，2022年全年深汕合作區成交面積14.36萬平方米，同比下降49.29%，明顯大于深圳全市成交面積30%的降幅。

從成交均價來看，截至2023年3月9日，深汕合作區商品住宅（含酒店式公寓）成交均價自2020年至今持續下跌，為10965元/平方米。整體市場壓力明顯。

從深圳土拍市場來看，深汕合作區成交總建面占比從2021年的14.23%上升至2022年的38.88%，為深圳各區域最高。

若這些地塊在近1-2年內集中入市，深汕合作區將明顯出現供大于求的局面。

因此，此時若放開深汕合作區限購也在情理之中。

2022年至今，整體房地產市場下行，不僅三四線出現了大量的交易規模回落；在經濟發展領先、外來人口規模龐大的一二線城市，新房成交收窄也成為了普遍現象；即便是少數走出獨立行情的上海、杭州等核心城市，其遠郊外圈層住房銷售亦出現了明顯降溫。

在這樣的背景下，多個核心一二線城市出現限購政策的調整。其中，一線城市中更多的還是采用適度調降外圍區域限購條件的方式來實現限購松綁，如北京和上海。

此次網傳深汕合作區放開限購政策，從市場面來看也在情理之中。

但需要注意的是，從之前限購松綁的城市來看，項目開盤冷熱分化明顯，在購房者越來越理智的當下，在政策利好的同時房企也更需要在項目和產品上下功夫。

我們認為，接下來一線城市中心區域政策松綁可能性不大，郊區區域性限制政策有局部放松的可能，核心城市將精準施策到區、縣乃至街鎮。未來城市內不同板塊和區位的分化情況也將越來越嚴重。