作者/蘇影?編輯/盧泳志?來源/野馬財(cái)經(jīng)

停牌343天后，佳兆業(yè)（1638.HK）回來了，成功守住“退市”前的防線。

和復(fù)牌一同出現(xiàn)的還有佳兆業(yè)的兩份財(cái)報(bào)及化債進(jìn)展，“公司正積極與美元債債權(quán)人溝通，力爭于2023年7月前出臺初步解決方案。”佳兆業(yè)方面表示。

雖然在一眾出險(xiǎn)房企中，佳兆業(yè)為首家復(fù)牌的代表。但二級市場上，投資者卻并不買賬，此后兩個(gè)交易日，佳兆業(yè)股價(jià)連跌，截至3月13收盤，報(bào)收約0.49港元/股，跌幅26.52%，總市值34.03億港元。

“不死鳥”還能得到庇佑嗎？

來源：Wind數(shù)據(jù)

佳兆業(yè)還有4個(gè)月時(shí)間

佳兆業(yè)的危機(jī)在16個(gè)月之前開始爆發(fā)。

2021年11月，因合作理財(cái)平臺錦恒財(cái)富兌付逾期，佳兆業(yè)的百億債務(wù)危機(jī)揭開冰山一角，再疊加難產(chǎn)的2021年年報(bào)，2022年4月1日，佳兆業(yè)在港交所正式停牌。

如今成功復(fù)牌，佳兆業(yè)退市的風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)解除。但從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，佳兆業(yè)距離徹底起死回生還有一段距離。

截至2022年6月底，佳兆業(yè)的總借款1314.91億元，其中1065.37億元需要在一年內(nèi)償還。同期，其還有本金額約871.47億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。

來源：佳兆業(yè)半年報(bào)

經(jīng)營數(shù)據(jù)方面，自2021年開始，佳兆業(yè)進(jìn)入虧損狀態(tài)。2021年-2022年上半年，佳兆業(yè)在18個(gè)月的時(shí)間里實(shí)現(xiàn)489.76億元的營收，甚至不如2020年12個(gè)月的成績；錄得虧損210.16億元，超出此前4年的盈利總和。

盡管如此，佳兆業(yè)并未未放棄自救的希望。而在一眾暴雷房企中，佳兆業(yè)手中也握著不錯(cuò)的土地資源。

截至2022年6月30日，佳兆業(yè)共有土儲2740萬平方米，其中1641萬平方米位于大灣區(qū)。此外，佳兆業(yè)還在176個(gè)城市擁有5394萬平方米的城市更新項(xiàng)目尚未納入土地儲備。

2022年4月，佳兆業(yè)曾與招商蛇口、長城資產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，三方約定將在粵港澳大灣區(qū)城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營等領(lǐng)域開展全面合作。

3個(gè)月后，佳兆業(yè)宣布與中信集團(tuán)若干成員公司合作，探討出售其深圳物業(yè)存貨和部分項(xiàng)目的重組安排。

佳兆業(yè)方面介紹，目前公司已經(jīng)成功引入了中信、招商蛇口、長城資產(chǎn)等央企和 AMC，探索出多條切實(shí)有效的紓困路徑，有效盤活資產(chǎn)，經(jīng)營基本面持續(xù)回歸良性軌道。

來源：罐頭圖庫

對于化債進(jìn)程，佳兆業(yè)也給出了新的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，美元債方面，自公告美元債全面重組計(jì)劃以來，公司積極與債權(quán)人溝通，力爭于2023年7月前出臺初步解決方案；境內(nèi)債方面，受益于國家積極的政策和公司良好的資產(chǎn)質(zhì)量，公司多筆境內(nèi)債務(wù)完成展期，融資成本下降，預(yù)計(jì)未來仍將保持平穩(wěn)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次佳兆業(yè)復(fù)牌事件具有非常強(qiáng)的信號意義。其復(fù)牌是當(dāng)前問題企業(yè)或困難企業(yè)逐漸走出債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要標(biāo)志，包括此前恒大提振現(xiàn)房銷售業(yè)務(wù)、奧園順利達(dá)成債務(wù)處置工作等，都是值得系統(tǒng)梳理和總結(jié)的。過去三年房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了劇烈的調(diào)整，尤其是房企遇到了前所未有的困難和難點(diǎn)。此類企業(yè)經(jīng)過持續(xù)的努力，尤其是從市場化和法治化的角度入手，客觀上為后續(xù)市場下行和房企債務(wù)壓力化解等提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

“舊改之王”能否再次成功“渡劫”？

被譽(yù)為“舊改之王”的佳兆業(yè)成立于1999年，那一年郭英成34歲，和兄弟郭俊偉、郭英智一同成立房地產(chǎn)企業(yè)。

郭英成曾對媒體介紹，“在未搞房地產(chǎn)之前，我們在潮汕一帶做貿(mào)易及工業(yè)生意，因見同鄉(xiāng)搞房地產(chǎn)有聲有色，所以自己也參與其中。”

郭氏兄弟的首個(gè)操盤項(xiàng)目為“桂芳園”，當(dāng)時(shí)只是深圳布吉一宗爛尾項(xiàng)目，后被佳兆業(yè)打造成主題公園，并推出配套住宅，在市場上“一炮打響”。此后，佳兆業(yè)將“桂芳園”的成功經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到省內(nèi)外多個(gè)同類項(xiàng)目上，并有了“舊改之王”的稱號。

2009年，佳兆業(yè)成功登陸港交所，郭英成三兄弟也以68億元的身家入選《胡潤百富榜》，一時(shí)風(fēng)光無限。

資本市場的故事總是跌宕起伏，2014年10月，因佳兆業(yè)2000多套房源被深圳房管局“鎖定停售”，郭英成本人亦被懷疑涉嫌貪腐案。之后，他選擇避居香港，并于同年12月辭去董事會主席等職務(wù)。

但上述事件最終導(dǎo)致佳兆業(yè)觸發(fā)連環(huán)債務(wù)違約，各地項(xiàng)目隨即被債權(quán)人申請凍結(jié)，老牌房企的債務(wù)危機(jī)愈演愈烈。

來源：罐頭圖庫

2015年1月，并購之王融創(chuàng)進(jìn)場。在經(jīng)歷了四個(gè)月的博弈之后，并購以2015年5月融創(chuàng)方官宣終止而告終。

在此期間，郭英成重新掌舵，并拉來老鄉(xiāng)張峻自救。張峻是佳兆業(yè)另一股東生命人壽的實(shí)控人，與郭英成同為廣東普寧人，在佳兆業(yè)身陷危機(jī)期間，生命人壽曾以借款、股票投資、基金、債券等多種方式援助佳兆業(yè)超百億元。

此外，佳兆業(yè)還等來了債權(quán)人平安、中信和信達(dá)的馳援，在收到800億元輸血后集團(tuán)完成債務(wù)重組，佳兆業(yè)也正式活了過來。

2017年3月27日，在一口氣拋出5份財(cái)務(wù)報(bào)告后，停牌2年零1個(gè)月的佳兆業(yè)正式復(fù)牌，“不死鳥”自此一戰(zhàn)成名。

值得注意的是，復(fù)牌首日，郭英成本人也出現(xiàn)在了香港業(yè)績發(fā)布會的現(xiàn)場，并為佳兆業(yè)定下了“2017年突破400億、3年突破千億”的銷售目標(biāo)。

彼時(shí)的佳兆業(yè)，在經(jīng)歷近3年的沉寂之后似乎急于向市場證明自己。但可惜的是，曾被房企奉為制勝法寶的“規(guī)模論”雖然奏效，但佳兆業(yè)卻遇到了新的麻煩。

2021年11月，隨著由錦恒財(cái)富發(fā)行、佳兆業(yè)集團(tuán)擔(dān)保的產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期，時(shí)隔5年，佳兆業(yè)再次因流動(dòng)性危機(jī)站到了鎂光燈下。

雖然此次佳兆業(yè)的停牌時(shí)間尚未滿一年，但事實(shí)上，公司的化債之路并未走到終點(diǎn)。而經(jīng)歷過一次劫后重生的“不死鳥”，此次還能再次涅槃嗎？

“潮汕富豪”的資本版圖

在地產(chǎn)公司兩陷債務(wù)泥沼期間，郭英成及家族成員則選擇重新征戰(zhàn)資本市場，續(xù)寫故事新篇章。

2017年8月29日，在復(fù)牌后的第二次發(fā)布會上，郭英成曾表示，旗下的城市更新項(xiàng)目中雖然住宅部分占比達(dá)到6-7成，但其余的面積均為配套業(yè)態(tài)，“你不做也不行，這些事情如果我們不做，就只能找別人做。”

這是佳兆業(yè)選擇多元布局的原因，而事實(shí)上，此類跨界劇目早在其首次復(fù)牌前就已經(jīng)上演。

2015年，佳兆業(yè)開始涉足大健康業(yè)務(wù)，港股美加醫(yī)學(xué)（0876.HK，后更名為“佳兆業(yè)健康”）則是被其盯上的第一塊蛋糕。2016年，佳兆業(yè)首次舉牌美加醫(yī)學(xué)（0876.HK），拿下2.7億股，占已發(fā)行股本的7.06%。此后一年內(nèi)，佳兆業(yè)通過多次增持拿下控制權(quán)，美加醫(yī)學(xué)則成為集團(tuán)旗下第二家上市公司。

事實(shí)上，2017年，是佳兆業(yè)的豐收之年，除上述提到的佳兆業(yè)健康外，A股明家聯(lián)合(300242.SZ，后變更為“佳云科技”)、美股南太地產(chǎn)(NYSE.NTP，現(xiàn)已退市)均在當(dāng)年被其收入囊中。

來源：罐頭圖庫

其中，前者明家聯(lián)合21.25%股權(quán)由佳兆業(yè)以17.6億元的價(jià)格、溢價(jià)50%買入，股權(quán)變更完成后，郭英成和郭英智成為上市公司新實(shí)際控制人，郭英成兒子郭曉群則成為新董事長。

后者南太地產(chǎn)17.7%股權(quán)則是被佳兆業(yè)從原創(chuàng)始人顧明均手中購得，此后，佳兆業(yè)方連續(xù)增持，并在當(dāng)年年底以25%的持股比成為第一大股東。

再加上后續(xù)選擇分拆上市的物業(yè)公司佳兆業(yè)美好(2168.HK)；郭英成女兒郭曉亭斥資3.7億港元拿下大股東席位的星島新聞集團(tuán)（1105.HK）；郭英成和郭曉亭等3個(gè)女兒先后入手的鵬程亞洲（0936.HK，現(xiàn)“佳兆業(yè)資本”）。

截至2021年年底，佳兆業(yè)旗下已有7家上市平臺，涵蓋綜合開發(fā)、城市更新、健康醫(yī)療、文體科技、物業(yè)管理、航海運(yùn)輸?shù)?0多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

但大手筆“買買買”帶來的不僅是總資產(chǎn)近3200億元的資本帝國，還有佳兆業(yè)集團(tuán)逐年累計(jì)的負(fù)債。以地產(chǎn)公司佳兆業(yè)為例，Wind數(shù)據(jù)顯示，2016年-2021年，其總負(fù)債一度從1427.76億元漲至2310.48億元，雖然總資產(chǎn)同期也在增加，但過高的負(fù)債依然為后續(xù)的流動(dòng)性危機(jī)埋下了伏筆。

在此期間，因在經(jīng)營方面存在分歧，佳兆業(yè)還一度與南太地產(chǎn)第三大股東、國際對沖基金IsZo進(jìn)行了長達(dá)3年的控制權(quán)博弈，后南太地產(chǎn)走向退市，內(nèi)斗雙方誰輸誰贏還在等待法院的最終裁決。

回到郭英成家族這邊，2021年時(shí)，其還以65億元的身家位列富豪榜1123位。但就在剛剛過去的2022年，在同樣的榜單上，卻已經(jīng)查無此人。

三十年河?xùn)|，三十年河西。您覺得隨著地產(chǎn)公司佳兆業(yè)此次復(fù)盤，這只縱橫資本市場多年的“不死鳥”還能二次重生嗎？歡迎評論區(qū)聊一聊。