來源/丁祖昱評樓市

近年來，豪宅市場備受矚目，尤其是上海頂豪市場，領(lǐng)跑全國。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年至今，上海3000萬元/套以上頂豪共成交5012套，其中一手成交3394套，二手成交1618套。

從成交套數(shù)來看，上海一手頂豪成交套數(shù)約是二手頂豪成交的2倍，但從成交價(jià)格來看來看，上海二手頂豪無論是均價(jià)還是總價(jià)都遠(yuǎn)高于一手豪宅。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年至今，上海二手頂豪成交單價(jià)TOP10門檻為34.73萬元/平方米，成交總價(jià)TOP10門檻為1.41億元/套，而一手頂豪成交單價(jià)和總價(jià)TOP10門檻僅為17.41萬元/平方米和7548萬元/套。

對比上海3000萬元/套以上頂豪的一二手成交數(shù)據(jù)后，我們發(fā)現(xiàn)，上海頂豪市場，最受追捧的項(xiàng)目并非聲名在外的湯臣一品。

從上海頂豪分布來看，2020年至今3000萬元/套以上頂豪成交共5012套（含老洋房），分布521個(gè)項(xiàng)目，其中一手項(xiàng)目149個(gè)項(xiàng)目，二手項(xiàng)目（含老洋房）372個(gè)。

一手成交受上海新房預(yù)售審核制影響，各區(qū)域成交差距相對較小，除了浦東項(xiàng)目占比最高之外，黃浦、靜安、閔行數(shù)量相對接近。

與一手市場相比，上海二手頂豪市場各區(qū)差距明顯呈遞減趨勢。其中浦東由于面積為上海各區(qū)中最大，因此數(shù)量也是最多的。此外，徐匯成為了上海浦西3000萬元/套以上二手頂豪項(xiàng)目最多的區(qū)域，長寧排第三。

一手市場中，最熱門的黃浦、靜安兩區(qū)僅排第四和第六，這主要是因?yàn)椋靺R和長寧（西郊、古北、新華路）長期以來一直都是上海老牌豪宅集中區(qū)域，不僅豪宅項(xiàng)目眾多，整個(gè)區(qū)域無論是地段還是品質(zhì)都絲毫不亞于同總價(jià)段的其他競品，這里的項(xiàng)目雖然年限相對較老，但對上海來說這里不僅有情懷更能與Old Money為鄰，典型項(xiàng)目有檀宮、新華路一號、云錦東方及多個(gè)老洋房集中區(qū)域。

從價(jià)格來看，目前上海徐匯二手頂豪成交均價(jià)約17.4萬元/平方米，成交總價(jià)約6000萬元/套，長寧二手頂豪成交均價(jià)約14.3萬元/平方米，成交總價(jià)約4700萬元/套。

從上海頂豪成交總價(jià)來看，無論是一手還是二手都以4000-5000萬元/套為主流。其中，一手房的套均價(jià)格約4300萬元/套，二手房的套均價(jià)格約4900萬元/套。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年至今，上海二手頂豪成交總價(jià)TOP10門檻為1.41億元/套，為湯臣一品。同時(shí)，上海一手頂豪成交總價(jià)TOP10門檻為7548萬元/套。

二手房整體價(jià)格較一手房更高的原因主要有兩點(diǎn)：

一方面是新房限價(jià)，這導(dǎo)致了不少頂豪項(xiàng)目出現(xiàn)了一二手倒掛的現(xiàn)象。另一方面則是因?yàn)槎猪敽勒w成交面積明顯大于一手房，CRIC數(shù)據(jù)顯示，一手房頂豪套均面積330平方米，二手頂豪套均面積445平方米。

2020年至今，1億元/套以上的頂豪共成交51套，其中一手房僅5套，二手房46套。二手房1億元/套以上的成交中，約三分之一為老洋房。一手房成交的1億元/套以上項(xiàng)目為中鷹黑森林、云錦東方及湯臣一品，全部都是600平方米以上的超大戶型。

從上海頂豪成交單價(jià)來看，二手房成交均價(jià)可以說是“秒殺”一手房成交均價(jià)。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年至今，上海二手頂豪成交單價(jià)最高75萬元/平方米，為華山路889號，該房源由889、891號組成，面積高達(dá)1131平方米，原為永安集團(tuán)旗下永安紡織印染公司總經(jīng)理郭棣活先生的宅邸。華山路889不僅是2020年至今上海頂豪成交單價(jià)最高，同樣也是上海頂豪成交總價(jià)“天花板”，為8.5億元/套。

上海二手頂豪成交單價(jià)TOP10門檻為34.73萬元/平方米，湯臣一品排第24，成交均價(jià)27.47萬元/平方米。

上海一手頂豪成交單價(jià)TOP10門檻為17.41萬元/平方米，需要注意的是，上海一手頂豪成交單價(jià)最高為26.34萬元/平方米，該價(jià)格若排入二手房成交單價(jià)排名，僅排28。

近年來，上海頂豪市場的繁榮，有一部分原因是因?yàn)椤耙欢值箳臁币鸬模@就導(dǎo)致了一手房市場差價(jià)越大越好賣。

一手頂豪的“繁榮”還需經(jīng)過二手市場的檢驗(yàn)。從2020年至今上海3000萬元/套以上二手頂豪成交套數(shù)TOP10項(xiàng)目可以看到，綠城黃浦灣及湯臣高爾夫登頂，分別排名第一和第二，兩者相差僅2套，其中綠城黃浦灣的單價(jià)較高達(dá)14萬元/平方米，湯臣高爾夫總價(jià)較高，為浦東地區(qū)最早開發(fā)的高端別墅項(xiàng)目之一。

需要注意的是，翠湖天地御苑與翠湖天地雋薈都是翠湖天地項(xiàng)目，分別為第二期和第四期，若將這兩個(gè)項(xiàng)目合并為翠湖天地項(xiàng)目，則翠湖天地為2020年至今上海3000萬元/套以上二手頂豪成交套數(shù)最多的項(xiàng)目，達(dá)67套。

在2020年至今上海3000萬元/套以上二手頂豪成交套數(shù)TOP10項(xiàng)目中，御翠園無論單價(jià)還是總價(jià)都明顯較高，達(dá)20萬元/平方米及8000萬元/套以上，從成交情況來看，2020年至今每年都有約10套左右的穩(wěn)定成交，該項(xiàng)目與湯臣高爾夫一樣，都是早期老牌別墅項(xiàng)目，80%以上為獨(dú)棟產(chǎn)品。? ? ? ?

近年來，上海豪宅市場，在一手“打新逐利”的背景下，二手成交“一落千丈”，但從頂豪市場來看，受制于一手房的供應(yīng)，二手房依然占據(jù)絕對優(yōu)勢。

2022年市場全面回調(diào)，上海3000萬元/套以上及5000萬元/套以上二手成交降幅最少，相對更為堅(jiān)挺。

從購買人群來看，豪宅客戶的年長客戶數(shù)量在增加，30+的年輕新貴們在高端豪宅中幾乎不見蹤影，僅在3000萬/套入門級豪宅中占比約20%。

我們認(rèn)為，上海核心地段頂豪依然有著不可替代的地位，隨著整體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，上海頂豪市場也將繼續(xù)引領(lǐng)全國。