來(lái)源/地產(chǎn)知識(shí)橘

1、昨天上午，一季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出來(lái)了。

非常提氣的是，GDP數(shù)據(jù)很好。

按不變價(jià)格計(jì)算，一季度GDP同比增長(zhǎng)4.5%，而之前大家普遍的預(yù)期是4%。

2、這是一次超預(yù)期的恢復(fù)，分項(xiàng)來(lái)看，主要是由出口和消費(fèi)拉動(dòng)的。

3、消費(fèi)反彈很好理解了。

如今，大伙兒可以堂食，可以出門購(gòu)物，還可以報(bào)復(fù)性旅游，和去年的低點(diǎn)一比，從住宿和餐飲業(yè)到批發(fā)和零售業(yè)，增長(zhǎng)都很快。

光是一個(gè)3月份，餐飲就貢獻(xiàn)了同比26%的增幅。

4、但實(shí)話實(shí)說(shuō)，這樣的增長(zhǎng)最重要的是“前值夠低”。

鑒于去年同期的情況，可以想象的是，如果現(xiàn)今的消費(fèi)力保持不變，二季度的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)一定會(huì)更加瘋狂。

5、但是，消費(fèi)力能不能維持下去，又是另一個(gè)問(wèn)題。

3月，居民實(shí)際收入只增長(zhǎng)了3.8%，整體失業(yè)率雖然下降了，但16-24歲年輕人的失業(yè)率反彈，達(dá)到了接近20%。

如果收入增長(zhǎng)跟不上，在吃吃喝喝買買買上總不能一直大手大腳，好歹看看花掉的錢能不能賺得回來(lái)吧。

6、那就只能指望投資拉動(dòng)增長(zhǎng)了。

一季度，投資方面的數(shù)據(jù)表現(xiàn)相對(duì)一般，無(wú)論是固定資產(chǎn)投資總量，還是制造業(yè)、基建甚至地產(chǎn)投資，不是絕對(duì)值下滑，就是比1-2月數(shù)據(jù)要少增。

7、作為地產(chǎn)號(hào)，重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)房地產(chǎn)。

8、和大消費(fèi)的反彈同步，3月，房地產(chǎn)銷售端的回暖得到了官方確認(rèn)。

一季度，全國(guó)商品房銷售額超過(guò)3萬(wàn)億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)4.1%，是自去年以來(lái)的首次回正。

一季度有春節(jié)因素干擾，數(shù)據(jù)通常偏低，按照此推算，今年全國(guó)新房銷售額達(dá)到13萬(wàn)億，問(wèn)題不大。

9、13萬(wàn)億這個(gè)數(shù)據(jù)看起來(lái)多，但去年都那么拉胯了，也賣了13.3萬(wàn)億，算下來(lái)也就是和去年持平。

換句話說(shuō)，從去年到今年，這么多救市政策，市場(chǎng)似乎也只是穩(wěn)住了而已。

而且如果計(jì)算一下會(huì)發(fā)現(xiàn)，3月份雖然房子賣得多，但新房的銷售均價(jià)和今年1-2月份相比，竟然還微跌了0.5%。

這個(gè)數(shù)據(jù)，和之前的70城數(shù)據(jù)形成了巨大反差——

同樣是統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市64個(gè)，比上月增加9個(gè)。

那么，全國(guó)中小城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，可能比想象中更差。

10、總之，房子多賣了三五斗，帶動(dòng)了定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款兩個(gè)項(xiàng)目的大幅改善。

一季度房企的現(xiàn)金流雖然增速還是負(fù)的，但從圖形上來(lái)看，已經(jīng)算是翹尾了。

11、那，這些錢拿去干什么了呢？

看兩組數(shù)據(jù)。

一季度，房屋新開(kāi)工面積有20%的同比下降，而1-2月份，這個(gè)數(shù)據(jù)是-9.4%。

同樣的，一季度，房屋竣工數(shù)據(jù)有14.7%的增長(zhǎng)，在1-2月份，這個(gè)數(shù)據(jù)是8%。

12、竣工越來(lái)越快，新開(kāi)工越來(lái)越慢，好不容易拿回來(lái)的回款，房企主要用來(lái)“保交付”而不是擴(kuò)張。

可以交叉驗(yàn)證的數(shù)據(jù)是，3月全國(guó)住宅類土地成交面積低于歷史同期，同比減少45.4%，溢價(jià)率僅高于2022年。

倒沒(méi)有說(shuō)這種現(xiàn)象不好的意思。

事實(shí)上，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，只有把爛尾樓這筆欠債還上了，大家對(duì)新房市場(chǎng)的信心，才能完全恢復(fù)。

13、最后，有點(diǎn)奇怪的是，竣工量這么大，地產(chǎn)后周期類的消費(fèi)卻非常低迷，甚至比1-2月還低迷。

難道竣工的樓盤還沒(méi)有交到業(yè)主手上？

又或者，業(yè)主們拿到了房，卻沒(méi)有重新裝修、買家具家電、把小家打造得更舒適的興趣？

嗯，那就不得而知了。

以上為正文，來(lái)自局姐本尊