來源/丁祖昱評樓市

2023年至今，房地產市場走過了一個較為波瀾的過程。

首先是年初受供應縮量、房企推盤積極性低等影響，整體市場較為慘淡。

隨后，在疫情全面解綁、降首付、降利率等外部利好刺激之下，從春節起，部分城市成交出現了顯著復蘇，整體樓市點狀復蘇。

進入4月，在前期積累的剛需剛改需求釋放完畢后，市場供求均迎來“拐點”，整體熱度雖走弱但部分城市仍有一定持續力。

剛剛過去的“五一”假期，得益于疫情管控全面解綁，旅游行業呈現爆發式增長。但房企整體推盤積極性不高，除了廣州、武漢等等極個別城市集中在節前一周取證開盤、蓄勢待發之外，余下多數城市推盤量較去年同期均有了不同程度回落，青島五一期間甚至出現0供應。4月末5月初整體新房增長動能也在持續放緩。

我們認為，當前樓市主要受到供給約束、需求疲軟兩方面制約。在五一短期回溫后仍面臨階段性的調整期。

“五一”成交同比增21%

但日均較4月仍降64%

從CRIC監測的“五一”成交備案數據來看，2023年“五一”期間（2022年4月29日-5月3日，下同）44個重點監測城市累計成交78.85萬平方米，較2023年4月日均降幅達64%，同比持增21%，不過尚不及2021年和2019年同期水平。

其中，一線城市需求相對“堅挺”，同比翻番，廣州、深圳成交表現略好于2019年五一假期，北京則明顯縮量，“五一”期間同比下降65%，日均也較4月日均下降91%。

二線城市跌多漲少，蘇州和南京同比增長，漲幅分別為21%和8%。三四線城市春節后漲幅不及二線，但目前較4月日均回調幅度也略小于二線。

認購調研：京滬熱點恒熱

二線僅鄭漢昆認購回升

考量到備案數據或將存在一定的延遲，因此我們結合了克而瑞城市機構調研數據，結果顯示：“五一”假期整體市場成色一般，26個重點城市成交環比下降48%，近乎“腰斬”，同比持增33%。

一線城市運行平穩，北京及上海兩城“熱點恒熱”，廣東和深圳則低位持穩。

具體來看，上海“五一”期間，共3盤開盤、7盤完成認籌，10個盤中僅3個樓盤去化表現較差，主要原因為區位差、蓄客時間短、無價格優勢等。

北京“五一”期間項目分化持續加劇，部分剛需剛改樓盤得益于“老帶新”、一口價、特價房、到訪禮、認購禮等多重優惠政策，假期期間認購量在25套以上，日均到訪量達40組左右，而相對冷門樓盤假期認購量在10套以內。

廣州因4月底扎堆開盤，客戶分流，“五一”期間去化率僅為15%，同比下降13個百分點。

深圳“五一”成交平平，房企推盤積極性不高，僅一剛需盤加推，去化不足15%。

二線城市呈現輪動復蘇狀態，多數城市較4月末增長動能放緩，環比持降，主因源于前期積累的剛需剛改需求釋放殆盡，僅武漢、鄭州、昆明等少數城市小幅回升。

武漢主要得益于房交會補貼政策，實際優惠額單套在3萬元左右；鄭州同樣得益于前期限購政策松動擴大購房基數，疊加短期內房企加大營銷折扣，短期內刺激了一波抄底需求釋放。

隨著返鄉置業熱潮已過，三四線整體延續下行走勢，環比下降56%，同比下降23%，在不同能級城市中降幅居首，整體去化承壓，僅洛陽、開封等個別城市輪動復蘇。

鄭漢昆剛需依托價格優勢尚能走量

穗廈濟改善去化好與剛需

從項目去化來看，短期內各城市大體呈現出如下特征：

一是鄭州、武漢、昆明等以剛需客群為主導城市，短期內依托價格優勢尚能走量。以昆明為例，典型民企項目平均認購11套，較4月周均認購套數增加5套，漲幅45%。認購套數高位的項目除華夏金地世博一號渠道+降價雙管齊下外，筑友雙河灣降價+送產權車位降低實際成交單價、萬科城憑借長期紅盤+五一期間特價房噱頭實現認購套數在20套以上。

二是廣州、深圳、濟南、青島、天津、廈門等改善盤整體去化優于剛需：廣州中心區中高端需求旺，天河、荔灣核心區推新去化約3成，外圍增城、從化去化不足10%。廈門改善樓盤在五一前及五一期間搶開，天琴海、五緣灣海兩大灣景樓盤均憑借價格差策略實現了7成以上高去化。濟南改善項目鐵投仁恒河濱城開盤去化率達到95%，剛需剛改項目大華公園城市去化率僅為7%。

總體來看，春節后的短暫脈沖式復蘇行情已然告一段落，二手房也存在回落，但是整體降幅低于新房，部分城市諸如北京、杭州、蘇州等二手房成交量仍處于高位維持。

若5月供應端可以穩步放量，改善盤加大供應，整體成交尚有止跌企穩的可能。城市間分化還將持續加劇，對于熱點恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，整體成交還將平穩運行。