來(lái)源 |?深藍(lán)財(cái)經(jīng)??撰文 |?楊波

只要有開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣房，就必然有老業(yè)主瘋狂抵制的戲碼，也必然有地方施壓的戲碼。這樣的現(xiàn)象，每一輪樓市低迷期都在上演。

最近，惠州、武漢的兩個(gè)樓盤，因?yàn)?折、7折賣房，又被“爆錘”了。

5折賣房，僅賣13套，還要認(rèn)慫

據(jù)《第一財(cái)經(jīng)》報(bào)道，惠州一項(xiàng)目五折賣房被停業(yè)整頓，低價(jià)賣出房源將被退房。

具體來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目名為保利陽(yáng)光城。項(xiàng)目分為四期開(kāi)發(fā)。2017年該項(xiàng)目二期的備案均價(jià)為1.4萬(wàn)元/平方米。2019年該項(xiàng)目四期14棟備案均價(jià)近1.5萬(wàn)元/平方米；2020年四期1棟的備案價(jià)格1.6-1.7萬(wàn)元/平方米。

據(jù)說(shuō)當(dāng)時(shí)賣了一部分，然后有幾棟一直被開(kāi)發(fā)商捂盤惜售。隨著市場(chǎng)行情的變化，再按照備案價(jià)銷售已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)了。

據(jù)熟悉當(dāng)?shù)氐闹薪榻榻B，目前項(xiàng)目的二手房掛牌價(jià)大概在1.2萬(wàn)元/平方米左右，近半年成交均價(jià)在9700元/平方米左右，價(jià)格低的可至8400元/平方米。

今年國(guó)慶，開(kāi)發(fā)商直接打出了7800～8500元/平方米的銷售價(jià)格。老業(yè)主們瞬間不淡定了，紛紛找到開(kāi)發(fā)商“理論”。業(yè)主的理由是，開(kāi)發(fā)商擾亂市場(chǎng)，且無(wú)底線的降價(jià)行為對(duì)已購(gòu)房業(yè)主造成嚴(yán)重?fù)p失，并要求賠償損失。

這個(gè)事情其實(shí)很好理解。按照目前二手房成交價(jià)行情，開(kāi)發(fā)商的新房?jī)r(jià)格只要低于9700元/平方米，二手房就賣不動(dòng)。另外，按照二手房成交均價(jià)計(jì)算，開(kāi)發(fā)商的價(jià)格相當(dāng)于打了8折。老業(yè)主瞬間感覺(jué)到虧了20%！

如果按照備案價(jià)格計(jì)算，開(kāi)發(fā)商的出貨價(jià)格，的確打了將近5折。當(dāng)初1萬(wàn)67購(gòu)房的業(yè)主，內(nèi)心的“背刺感”可能更甚。

從開(kāi)發(fā)商出具的《承諾函》可見(jiàn)，來(lái)自監(jiān)管部門的壓力也不小。開(kāi)發(fā)商把“鍋”甩給了中介機(jī)構(gòu)，解釋說(shuō)是“中介機(jī)構(gòu)不實(shí)宣傳”。表態(tài)“堅(jiān)決清退已成交的13套房源”。只是，已經(jīng)成交的購(gòu)房者，會(huì)同意嗎？

武漢7折賣房遭抵制，開(kāi)發(fā)商慫了

再來(lái)看武漢。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，武漢一樓盤，國(guó)慶期間進(jìn)行打折促銷。根據(jù)中介的宣傳，項(xiàng)目名叫新港·臨江匯，備案價(jià)約18000元/平方米，活動(dòng)價(jià)只要13000元/平方米左右。相當(dāng)于打了7折左右。

據(jù)企查查，穿透股權(quán)后，開(kāi)發(fā)商武漢瑞和匯置業(yè)最終由湖北港口集團(tuán)全資控股，而湖北港口集團(tuán)則是武漢市屬國(guó)有企業(yè)。

從事后聲明得知，“7折賣房”遭遇老業(yè)主的強(qiáng)力抵制。

開(kāi)發(fā)商說(shuō)，降價(jià)賣房是為了盡快回款，以應(yīng)對(duì)各種工程款項(xiàng)的支付。為了安撫老業(yè)主，也表示對(duì)于成交客戶“將逐一溝通退回款項(xiàng)”。不過(guò)，對(duì)于1.3萬(wàn)已經(jīng)購(gòu)房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，單方面解除合同也是不可接受的。所以后續(xù)的處理，還需要綜合平衡老業(yè)主和新購(gòu)房者的利益。

開(kāi)發(fā)商為什么這么“慫”？

開(kāi)發(fā)商自己修的房子，為什么不能“降價(jià)”促銷？

還是那句話，有時(shí)候“觸動(dòng)利益比觸動(dòng)靈魂更難”。

在中國(guó)樓市20多年的發(fā)展歷程中，“開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣房被處罰”的事情，早就不是第一次了。

2008年，受到全球金融危機(jī)影響，內(nèi)地樓市迅速降溫，成交量大幅度萎縮。當(dāng)時(shí)的行業(yè)老大——萬(wàn)科迅速調(diào)整戰(zhàn)略，停止拿地，壓縮新項(xiàng)目，并在全國(guó)開(kāi)啟降價(jià)促銷。連鎖反應(yīng)很快來(lái)了，首先是各地萬(wàn)科老業(yè)主沖砸售樓處，其次是受到地方監(jiān)管壓力。據(jù)王石后來(lái)回憶，在江蘇某城市，因?yàn)闃潜P降價(jià)萬(wàn)科曾被重罰4000萬(wàn)。

△2008年杭州萬(wàn)科某樓盤

2014年，樓市再次陷入低迷。2月19日晚杭州天鴻香榭里樓盤宣布降價(jià)，均價(jià)直接從17200元/平米降到了13800元/平米。2月21日下午該樓盤老業(yè)主齊聚售樓處，在售樓部進(jìn)行了一系列維權(quán)行動(dòng)。

△2014年杭州天鴻香榭里

如今，監(jiān)管部分對(duì)樓市價(jià)格的調(diào)控越來(lái)越“精細(xì)”了。比如，各種各樣的“限跌令”出臺(tái)。

比如2021年岳陽(yáng)市出臺(tái)新規(guī)，中心城區(qū)新房成交價(jià)格不得低于備案價(jià)格85%。這也被認(rèn)為是全國(guó)首個(gè)旨在限制房?jī)r(jià)跌幅的“限跌令”！此后，各地的價(jià)格管控規(guī)定五花八門。總結(jié)起來(lái)就一條，如果你降價(jià)太多，就約談你，讓你停業(yè)整頓，或者關(guān)閉你的網(wǎng)簽（殺手锏）。

今年5月，昆山市住建局通報(bào)，兩家房企因大幅度降價(jià)銷售，被要求立即整改，相關(guān)項(xiàng)目暫時(shí)關(guān)閉網(wǎng)簽。

所以，當(dāng)前樓市各方的現(xiàn)狀是——

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言——按照備案價(jià)沒(méi)人買。沒(méi)人買就回不了款。回不了款就沒(méi)錢支付各種費(fèi)用，資金鏈就要斷了。資金鏈斷了就“躺尸”。“躺尸”還躺不平，老業(yè)主叫你起來(lái)修房子，監(jiān)管部分叫你起來(lái)“保交樓”...但還是不許你降價(jià)...

對(duì)老業(yè)主而言——你如果敢降價(jià)賣房，那就“維權(quán)”到你服為止！

對(duì)潛在購(gòu)房者——你不降價(jià)我不買。你價(jià)格降一點(diǎn)點(diǎn)，根本不能觸動(dòng)我。除非一步到位。

對(duì)監(jiān)管部門而言——你大幅度降價(jià)，讓其他開(kāi)發(fā)商怎么辦？而且你降價(jià)賣房，影響了市場(chǎng)信心，甚至降低了土地價(jià)值，以后的土地還怎么賣？必須得遏制這種“擾亂市場(chǎng)”的行為！

這是一個(gè)死結(jié)！

有人說(shuō)，不如“放開(kāi)”管控。這是一個(gè)偽命題。首先土地供應(yīng)就是行政化的，面粉被限制了，能讓面包自由定價(jià)嗎？

不過(guò)，要解決問(wèn)題，總的有一方，先讓步吧？