來源/滿投財經

“中國咖啡行業，剛開始咖啡品質好可以賣很高價錢，后來品質好不能賣那么高價錢，品質要好還要便宜。現在不僅品質好，還有花樣百出，咖啡里加幾滴茅臺，但價錢還是那個價錢。所以我覺得咖啡從一線城市賣到五線城市去，值得我們好好學習”。

10月21日，萬科董事長郁亮在與媒體公開交流中，提出了一個耐人尋味的觀點：認為地產行業應當向咖啡行業學習。而就在此前三天，國家統計局公布了2023年9月的房地產數據，9月商品房銷售面積同比下降10.1%，降幅收窄2個百分點，商品住宅銷售面積降幅收斂了2.8個百分點，至-11.6%。

在7月24日中央政治局會議的定調后，地產行業的政策明顯轉向，各類政策逐步放開，但從估值表現和業績表現來看，地產業明顯仍處于方興未艾的狀態中。結合萬科董事長的發言，來看看復蘇了一年的房地產行業當前情況如何，該如何解讀近期的地產數據？

拿地意愿承壓，產業加速去庫存

根據國家統計局數據，2023年1-9月全國商品房累計銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，降幅較上月擴大0.4pct；9月單月銷售面積為10857.38萬平方米，同比下降10.14%，環比提高47%。2023年1-9月全國商品房累計銷售額89070億元，同比下降4.6%，降幅較上月擴大1.4pct。

2023年1-9月，國內商品房累計銷售均價為10503元/平方米，同比增長3.14%；單月銷售均價為10050元/平方米，同比下降3.81%，環比下降3.69%；9月單月銷售金額為10912.12億元，同比下降13.55%，環比8月提高41.57%

8-9月，自央行宣布因城施策執行“認房不認貸”以來，多城迅速落實執行了相關政策，北上廣深四個一線城市更是在央行政策出臺后的一周內便選擇了跟進。從9月初開始，30大中城市新房周度成交面積的降幅快速收窄，由此前同比下降20%—40%收斂至下降11.8%，一直延續至9月第三周。

從開工數據來看，9月地產業新開工面積、施工面積數據得到了大幅回升，降幅分別收窄了8.9%、25.7%。而竣工面積則有所提升，提升了14.8%到25.3%。9月新開工面積同比增長為18.9%，為近5年同期最高數據。

強勢的開工數據似乎反映著房企業務正在加速修復，但如果從拿地的角度來看，這種復蘇存在一定的隱患。9月，100大中城市成交的土地面積同比下降43.4%，較8月小幅回升0.7個百分點，顯示出各大房企的拿地意愿依舊偏弱，和大幅改善的開工數據形成了明顯的反差。

從單周數據來看，2023年第40周，全國300城宅地成交建筑面積為958萬平方米，單周環比增長36%。但同比下降51%。2023年初至今，全國300城累計宅地成交建面25939萬㎡，累計同比-29%，年初至9月，拿地排名前五的企業分別為保利發展（600048.SH）、中海地產（00688.HK）、華潤置地（01109.HK）、建發房產（01908.HK）、綠城中國（03900.HK）。

以庫存周期的角度來解釋房地產交易的話，就是各大地產商正在加速庫存消耗，但并沒有積極地補充土地儲備，這說明房企依舊處于主動加速去庫存的階段。若后續房企拿地意愿依舊維持低迷，在強開工+強竣工的存貨消耗下，后續地產投資將面臨一定的壓力。

從市場消息來看，國家政策也針對土地交易做出了一些調整。據經濟觀察報10月17日的報道顯示，在9月底，自然資源部給各省市下發文件，建議取消土地拍賣中的地價限制，建議取消遠郊區容積率1.0的限制等。報道指出，目前已有多個二線城市取消了地價上限，而北上廣深等核心城市在研究如何調整競買規則，推動商品住宅回歸商品屬性。

供需天秤傾斜，行業將進入低利慢錢的“咖啡”時代

從業績上來看，無論是A股還是港股的地產公司，2023年中期業績大多企業都錄得不同程度的虧損，主要原因在于結算項目的毛利率下降，以及開發項目的計提減值損失，匯兌損失導致的，大部分民企房地產企業也停止了派息。

在房住不炒的大背景下，房企逐漸回歸商品屬性，而商品終究逃不開供需關系的支配。截至2022年末，國內的存量住宅面積約為313億平方米。而截至2023年9月，新建住宅廣義庫存約為16.5億平方米，較2020年8月的高點下降了30%，但仍與2011年的庫存水平較為接近。

住建部原副部長在2022中國城市高質量發展智庫論壇的講話中聲稱：“當前我國住房空置率達到15%”。以該數據計算當前存量住房的空置面積為47億平方米，是新房廣義庫存的2.8倍。若將當前的控制住房面積視為二手房屋，那么二手房屋將對新房形成明顯的替代壓制關系。

以國家統計公布的70大中國城市商品住宅價格來看，若把2015年12月的房價作為基準，新房與二手房的價格均出現了一定的回落，但二手房回落趨勢明顯高于新房。由于新房存在一定的行政管控，而二手房以市場化交易為主。因此隨著時間的延續，二手房和新房的價格出現了明顯的分化。

從消費者視角來看，在價格相同的背景下，消費者自然更愿意購買新房而非二手房源。在房住不炒的大背景下，房屋漲價將會受到限制，因此二手房價和新房價格將會出現明顯的價差。本輪房地產政策的效果會受到二手房庫存壓力的沖擊，預計政策放松對地產銷售的刺激弱化效果略有減弱，而銷售回暖向房企拿地的傳導周期可能會被拉長。

在供需天平傾斜的當下，房地產市場整體上已經進入買方市場的范疇。萬科董事長郁亮在日前的講話中表示，房地產要學咖啡行業，所表達的也是類似的觀點。正如咖啡飲品在國內的定位轉移那般，住宅將從高價值商品向市民化、平民化的商品轉變，低毛利、賺慢錢、“品質內卷”將是未來地產行業的趨勢。

參考日本90年代時期的地產行業情況，地產行業向外擴張的機會越來越少，房地產行業將越來越多進行城市內部空間結構的調整，類似城中村改造、舊城改造翻新或將是未來地產行業的主要業務來源，而房地產行業將呈現去杠桿、低毛利，賺慢錢的趨勢，從而進一步回歸我國房地產行業的本來面目。其間會有排雷，也會有產業洗牌，陣痛恐怕也難以避免，但最終，地產行業仍將存在，一如既往。