來源/丁祖昱評樓市

近日，上海2024年第一批次首輪集中土拍收官，收官當日，上海土地市場官網掛出上海2024年第一批次第二輪土拍出讓公告。

從“出讓須知”來看，出讓地塊對“中小套型住宅設計建設標準”進行了調整。

2006年建設部發布《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，其中要求新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上。該標準被業內稱為“7090政策”。

2006年至今，隨著我國住房條件的提升，可以說，從總量上來看，目前已經進入了“不缺房”的時代。七普統計數據顯示，2020年中國住房總面積超過500億平方米，家庭戶擁有住房間數達到14.9億間。

但從住房來源、家庭住房面積、代際住房間數及現有住房年代分布等方面多層次、多角度進一步深挖可以看到，城鄉居民住房來源結構分布差異明顯。

此次對“中小套型住宅設計建設標準”的調整，在一定程度上是對“加快構建房地產發展新模式，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”的響應。

近日，上海土地市場官網掛出上海2024年第一批次第二輪土拍出讓公告，其中“出讓須知”中多個地塊“中小套型住宅設計建設標準”發生變化。

具體來看，上海此前“中小套型住宅設計建設標準”參考的是2006年《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》中“新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上”要求（下稱“7090政策”）。

在“7090政策”標準下，一直以來上海“中小套型住宅設計建設標準”主要為：多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米。

而此次推出的“中小套型住宅設計建設標準”為：多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。

不僅如此，根據以往的土地出讓信息，中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%至80%不等，而此次出讓地塊中小套型占比則從50%到70%各有不同，其中浦東曹路和閔行浦錦地塊要求不得低于50%，奉賢新城地塊要求不得低于55%，嘉定菊園和靜安中興地塊要求不得低于60%，普陀桃浦地塊要求不得低于70%。

隨著“7090政策”的松綁，上海市場的供應結構也將發生改變，未來新房市場的戶型面積或也將變大。對改善類購房需求影響較大。

“7090政策”出臺于2006年，至今已過去了近18年，這18年來，房地產市場經歷了翻天覆地的變化。

在城鎮化的加速推進下，城鎮居民住房條件也明顯改善。七普統計數據顯示，2020年中國住房總面積超過500億平方米，家庭戶擁有住房間數達到14.9億間，全國人均住房建筑面積由2010年的31.06平方米上升至41.76平方米。人均住房間數由2010年的1間上升至1.2間。

但受居民收入差異和人口流動等因素影響，仍有較多居民的住房條件有較大的改善需求和提升空間，中國居民住房的結構性需求仍在。

對比各省市城鎮人均住房面積，31個省市人均住房面積的極差達到了17平方米，其中最高值達到了最低值的1.6倍。其中廣東省城鎮人均住房面積最小，上海其次，只有31.1平方米，明顯低于其他省市人均住房面積。

與此同時，從相關統計結果來看，“多代同住”是住房改善需求最為迫切的一類，其中最為常見的是“兩代人居所為一室”，或“三代人居所為二室”。雖然目前中國城鎮家庭戶已經達到了人均1.06間住房的水平，但是這些家庭還沒有達到“一代人一間房”的水平。

七普統計數據顯示，“多代同住一室”最嚴重的是上海，共有10.7%的城鎮家庭存在多代同住一室的現象。

由此可見，上海此次對“7090政策”的松綁，一方面是在過去十幾年房地產發展背景下，已基本滿足了“有沒有”的問題，此時對“中小套型住宅標準”進行松綁，符合市場變化，另一方面，也能更好的滿足上海“多代同住一間房”及人均住房面積明顯較低家庭的改善需求。

過去幾年，上海三房及以上戶型熱度不斷提升，尤其三房戶型是市場的絕對主力。小戶型新房越來越少，一房已經基本退出新房市場。

而從戶型面積交叉分析數據來看，過于緊湊的小戶型逐漸失去市場青睞，更舒適面積段熱度升溫。面積小、總價低曾經是小三房的優勢，但隨著“房住不炒”下居住屬性的回歸，購房者觀念轉變，對室內舒適性的重視度提升，小三房往往通過犧牲一個或多個空間的使用功能才能增加房價數量，其居住體驗并不好，因而市場份額出現明顯的收縮。

2024年1月，上海商品住宅成交戶型分布中三房產品是大多數購房者的目標，成交比重維持在七成以上，四房占比12.6%，與去年同期持平。

從面積來看，90-100平方米產品成交比重保持在三成左右，這主要與“7090政策”有較強的關聯性。

主力的100-120平方米產品成交趨弱，其占比較去年同期下降12.5個百分點至23.2%，120-140平方米和140-160平方米產品比重均提升至一成以上。同面積段，舒適型三房比緊湊型四房更受歡迎，這說明改善客戶注重性價比、舒適度與功能性的平衡。

由此可見，此次“7090政策”的松綁，在一定程度上可以更好的滿足購房者對大戶型的需求，推動市場更好的達到供求平衡。

剛剛結束的兩會政府工作報告提出：適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

住房和城鄉建設部部長倪虹在十四屆全國人大二次會議民生主題記者會上答中外記者問也提出：構建房地產發展新模式要下力氣建設好房子。

此次上海對“7090政策”的松綁，是對“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”的響應，也是對“下力氣建設好房子”的支持。

不同面積、不同價位都有不同的好房子，隨著“中小套型住宅標準”的松綁，能夠在一定程度上鼓勵企業研發更好的產品，滿足各類改善購房需求，推動房地產市場平穩健康發展。