來源|丁祖昱評(píng)樓市

作為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、發(fā)展?jié)摿训娜蟪鞘腥褐唬L(zhǎng)三角一直是眾多品牌房企納儲(chǔ)首選。盡管當(dāng)前長(zhǎng)三角樓市因行業(yè)大環(huán)境調(diào)整，市場(chǎng)較去年同期明顯降溫，但橫向?qū)Ρ绕渌鼌^(qū)域來看，因產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、居民收入水平高，長(zhǎng)三角購(gòu)房需求仍相對(duì)充足，與全國(guó)平均水平相比，長(zhǎng)三角樓市表現(xiàn)也稱得上“獨(dú)樹一幟”。

我們梳理了典型房企在長(zhǎng)三角41個(gè)城市的土儲(chǔ)情況（扣除已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分），結(jié)果發(fā)現(xiàn)：2023年在長(zhǎng)三角41城市中的總土儲(chǔ)貨值超過1000億的房企有29家；其中在長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)超過4000億元的房企就有4家。

其中，除了有規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯的央國(guó)企，也有地緣優(yōu)勢(shì)突出的浙系房企。

在當(dāng)前行業(yè)筑底修復(fù)的階段，多數(shù)房企投資戰(zhàn)略大幅放緩，即便是有能力、有意愿拿地的央國(guó)企也僅聚焦在3-4個(gè)優(yōu)質(zhì)的核心一二線城市，從新房市場(chǎng)、土地市場(chǎng)的“體感”來看，當(dāng)前長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)的核心城市更受青睞。

受房企資金承壓以及市場(chǎng)調(diào)整影響，長(zhǎng)三角區(qū)域的樓市成交熱度不及2022年。但橫向?qū)Ρ绕渌鼌^(qū)域來看，長(zhǎng)三角區(qū)域樓市表現(xiàn)仍然最佳，尤其是上海、杭州、合肥等核心城市，新房消化周期都在12個(gè)月以下，樓市成交仍一定的熱度。在此影響下，長(zhǎng)三角區(qū)域也成為各大房企增儲(chǔ)的首選。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年底，TOP30企業(yè)于長(zhǎng)三角41個(gè)城市的土地儲(chǔ)備貨值和建面總量分別達(dá)6.43萬億元和2.83億平方米，占百?gòu)?qiáng)房企在長(zhǎng)三角的總土儲(chǔ)貨值和建面占比均達(dá)八成；其中TOP10房企土儲(chǔ)貨值和建面總量分別達(dá)3.7萬億元和1.6億平方米，占比均在四成以上。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)三角三省一市2023年商品房銷售面積達(dá)2.75億平方米，與2023年TOP30企業(yè)新增土儲(chǔ)建面基本相當(dāng)。

具體來看，2023年在長(zhǎng)三角41城市中的總土儲(chǔ)貨值超過1000億的房企有29家；其中在長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)超過4000億元的房企就有4家，分別為綠地、保利、金茂和融創(chuàng)，介于2000和4000億元之間的房企有6家，涉及萬科、金地、綠城、招商、濱江和新城等規(guī)模房企。

規(guī)模房企一般資金雄厚，也具有全局布局的特征，再加上長(zhǎng)三角本身就是房企布局的“香餑餑”，土儲(chǔ)總量遙遙領(lǐng)先也在意料之中。

從重倉(cāng)長(zhǎng)三角的企業(yè)可以看到，長(zhǎng)三角總土儲(chǔ)貨值超過2000億的10家企業(yè)多為2022年銷售額TOP30房企，其中有兩類值得注意：

第一類是在全國(guó)全面布局的規(guī)模房企，長(zhǎng)三角區(qū)域的土地儲(chǔ)備占比多在35%以下，典型如綠地、保利發(fā)展、融創(chuàng)、萬科。這些房企經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)化的布局，因此長(zhǎng)三角地區(qū)的土儲(chǔ)占比也相對(duì)偏低。

第二類為深耕長(zhǎng)三角的房企，尤其是浙系房企，在長(zhǎng)三角的土儲(chǔ)貨值方面表現(xiàn)搶眼，譬如濱江，作為本土企業(yè)，對(duì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)熟悉度、深耕程度、以及良好的政商關(guān)系，使得其在長(zhǎng)三角一體化土儲(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)中具有一定先天優(yōu)勢(shì)。2023年在長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)總土儲(chǔ)貨值高達(dá)2524億，占其總土儲(chǔ)貨值占比的97%。

總體而言，在長(zhǎng)三角一體化中占據(jù)先機(jī)的主要是來自部分規(guī)模房企和地方性企業(yè)。前者全國(guó)化布局多年，后者地緣優(yōu)勢(shì)明顯。在房地產(chǎn)整體市場(chǎng)表現(xiàn)不佳的當(dāng)下，需求韌性較佳的長(zhǎng)三角地區(qū)成為房企增儲(chǔ)的首選，屆時(shí)這些土儲(chǔ)將成為企業(yè)規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)的有力保障。

在整體收縮之下，投資由以往的全面散網(wǎng)到關(guān)注核心一二線和核心三四線，逐漸過渡到聚焦核心一二線的核心板塊。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年末，典型企業(yè)在長(zhǎng)三角的總土儲(chǔ)能級(jí)分布來看，一線城市占比30%，比2022年末增加3個(gè)百分點(diǎn)，二線城市占比39%，比2022年末降低3個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市占比28%個(gè)百分點(diǎn)，同比基本持平。

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細(xì)化至各個(gè)城市來看，上海以總土儲(chǔ)貨值占30%左右遙遙領(lǐng)先其他城市，其次第二梯隊(duì)的杭州、南京和蘇州占比均達(dá)到10%-11%左右，與2022年末相比幾乎沒有變化，而這4個(gè)核心城市的總土儲(chǔ)占比已經(jīng)高達(dá)總土儲(chǔ)的六成，保持較高的集中度。第三梯隊(duì)城市則土儲(chǔ)占比均在5%以下，與前兩個(gè)梯隊(duì)形成了明顯差異。

需要注意的是，在2023年整體投資收縮的情況下，長(zhǎng)三角雖然是企業(yè)投資相對(duì)聚焦的區(qū)域，但也面臨房企拿地減少的情形：2023年末長(zhǎng)三角土儲(chǔ)TOP30房企中，有半數(shù)房企2023年已經(jīng)沒有在長(zhǎng)三角拿地，例如綠地、融創(chuàng)、瑞安等，這部分企業(yè)依靠過去的拿地名列前茅，也體現(xiàn)出當(dāng)前庫(kù)存在較大的去化壓力。

依然持續(xù)拿地的企業(yè)也大部分存在2023年拿地金額低于2022年的情況，對(duì)比企業(yè)2023年在長(zhǎng)三角的投資情況，我們發(fā)現(xiàn)不同類型的房企對(duì)長(zhǎng)三角的青睞程度仍有明細(xì)差異：深耕型的本土房企保持高度聚焦，如濱江、綠城2023年在長(zhǎng)三角的投資金額占全年投資金額的七成以上；長(zhǎng)三角依然是國(guó)央企的布局重鎮(zhèn)，但投資分布有所收縮，僅中海投資占比增加；外來地方國(guó)企投資分化，華發(fā)積極布局長(zhǎng)三角。

綜合來看，土地儲(chǔ)備作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資產(chǎn)，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展至關(guān)重要。然而，土地儲(chǔ)備并非越多越好，關(guān)鍵在于優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)資源的高效配置和風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。企業(yè)需要根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略、市場(chǎng)變化和資金狀況，合理規(guī)劃土地儲(chǔ)備的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。

目前市場(chǎng)分化愈演愈烈，在政策利好、預(yù)期修復(fù)之下，行業(yè)將在一兩年內(nèi)低位調(diào)整并逐步迎來復(fù)蘇和回暖，而核心城市土地的布局更能夠快速、有效地響應(yīng)市場(chǎng)需求，提升項(xiàng)目品質(zhì)同時(shí)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，并在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持領(lǐng)先地位。

毫無疑問，作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)活躍且民營(yíng)經(jīng)濟(jì)相對(duì)領(lǐng)先的長(zhǎng)三角是布局的重點(diǎn)之一。這一點(diǎn)從區(qū)域內(nèi)上海、杭州等城市土拍熱度顯著高于武漢、鄭州等中西部城市也可見一斑。

我們認(rèn)為，未來強(qiáng)調(diào)的是在土地選擇上的精準(zhǔn)定位和對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的嚴(yán)格把控，從2024年一季度部分熱點(diǎn)城市土拍降溫的走勢(shì)來看，即便是核心城市內(nèi)部板塊分化、差異仍然顯著，在市場(chǎng)尚未企穩(wěn)之下，即便是核心城市次優(yōu)板塊土地也應(yīng)該謹(jǐn)慎對(duì)待。