來源|丁祖昱評樓市

“517新政”發布后，除了一線城市外，全國城市基本上已全部取消了首套和二套商業貸款利率下限，一線城市中上海、廣州和深圳房貸利率已下調至近年低位，部分地區首套房貸利率降至3.15%。

相對而言，存量房貸利率仍維持在4%以上。

今年以來，居民中長期貸款全面收縮，至5月已連續4個月同比少增，且4月和2月中長期貸款新增規模為負，并創下有記錄以來最低值和次低值。

這意味著，樓市持續低迷，以及實際房貸利率偏高，部分居民仍在提前償還房貸。

事實上，在經歷過上一輪存量房貸利率調整之后，后續整體下調的空間已經不大，比如深圳官方在5月末回復，存量房貸利率不調整。

“517新政”至今已有月余，除了一線城市外，全國大部分城市已取消了房貸利率下限，多數城市房貸利率創下新低。現行房貸政策比2016年更要寬松。

融360數據顯示，5月全國45個重點城市首套房貸款平均利率為3.6%，環比下降2BP，同比下降46BP；二套房貸款平均利率為4.17%，環比下降2BP，同比下降77BP。

這也進一步拉大了與存量房貸利率的差距。此前，存量房貸利率多維持在4%以上。

今年2月，5年期及以上LPR調降25BP至3.95%，創下LPR機制設立以來最大降幅。至5月，LPR維持不變。

由于當前房貸利率下限普遍取消，這意味著大部分城市新增房貸利率已不受LPR報價影響。

而存量房貸而言，LPR下降一定程度上可以減輕還貸壓力，不過存量房貸利率將在重新定價日（一般是明年1月）調整，也就是說，現階段存量房貸利率仍維持不變。

去年三季度，存量房貸利率已經歷了一輪調整。

彼時，央行、金監局于8月31日發文指導下調存量首套住房貸款利率，至9月25日正式降低存量房貸利率，大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至報價利率。

去年11月6日，央行發文表示，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過22萬億元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點。

不過，存量房貸利率下調仍面臨加點調整約束，政策規定在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

隨著市場行情的變化，上一輪提前還貸潮告一段落僅半年，存量房貸利率下調的呼聲再起。

在北京楊女士房貸利率達到了5%以上，她表示：“有錢就申請還貸”。

在杭州的小小也在6月提前還了一筆房貸，上一輪房貸利率下調時降至4.4%，但比現行的二套房貸利率還高，其簽約銀行目前線上一年只能約一次，且需要提前一個月預約。

但也有購房者表示，剩余房貸已經不多，降與不降影響不大。

存量房貸利率再次下調的可能性有多大？

目前深圳已就存量房貸利率是否下調作出回應，5月29日深圳下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限后，深圳三部門在回復市民咨詢時表示：存量房利率執行原政策存量房貸利率不調整。

整體來看，對比上一輪還貸潮，銀行下調存量房貸利率的積極性、力度可能比較小。

實際上，從反映購房按揭貸款變化的住戶中長期貸款，也可以看出市場或仍存在提前還貸的現象。

央行《2024年5月金融統計數據報告》顯示，5月人民幣貸款新增9500億元，盡管環比多增2200億元，但同比少增了4100億元，為2018年以來同期新低。新增貸款同比大幅少增，折射出當前企業和居民信貸需求依然不足。

其中，中長期貸款僅增加514億元，同比少增1170億元，較上月同比少增進一步擴大。這是今年以來中長期貸款同比連續4個月少增。

2022年2月是一個重要的轉折點，彼時居民中長期貸款首次出現“負增長”，當月新增中長期貸款減少459億元，隨后的4月減少314億元，2023年4月和7月則分別減少1156億元和672億元。

進入2024年，居民購房情緒仍不積極，以及實際房貸利率偏高，與銀行存款利率、理財產品利率差距仍較為明顯，提前還貸的現象仍然存在。

統計數據顯示，2月居民部門的貸款較為罕見地出現短期貸款、中長期貸款均負增長的情況，4月新增居民中長期貸款減少1666億元，創下有記錄以來的最低值。

在利好政策的支持下，5月居民中長期貸款有所回暖，當月新增居民中長期貸款514億元。但同比連續4個月少增，整體仍在收縮。

隨著全國各地取消房貸利率下限，疊加各項支持政策落地見效，居民中長期貸款需求有望回暖。

在多重政策利好下，核心一二線城市市場活躍度已有明顯提升，樓市出現積極信號。

CRIC數據顯示5月30個重點城市整體成交1081萬平方米，環比增長4%，較4月小幅微增，與一季度均值相比，增長23%。市場信心及預期有望逐步恢復。

與此同時，政策利好推動下，2024年5月TOP100房企實現銷售操盤金額3224.1億元，環比增長3.4%。

當前的政策主基調仍將圍繞在“去庫存”的角度展開。

6月7日，國常會強調要著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。

這意味著，5月17日出臺的各類政策措施有進一步加碼的空間，必要時新的支持政策或將出臺。不過，從目前來看，政策效應正逐步顯現，利好政策仍在發酵中，因此短期內難有進一步刺激的條件。尤其是當前房貸政策已經比2016年時更寬松，整體優化空間不大。

在經歷了上一輪存量房貸利率下調的情況下，本輪提前還貸難以形成大規模還貸潮。

樓市表現并非當前提前還貸的根本原因，即使政策空間打開，也難以逆轉居民主動降杠桿的勢頭。根本原因在于居民對于就業和收入增長缺乏長期穩定的預期，普遍選擇縮減開支、提前還貸。因此只有穩住預期，方能終止居民縮表，促進住房消費。