來源|丁祖昱評樓市

中國共產黨第二十屆中央委員會第三次全體會議，于2024年7月15日至18日在北京舉行。

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18日發布的《中國共產黨第二十屆中央委員會第三次全體會議公報》及《中共中央關于進一步全面深化改革推進中國式現代化的決定》中都對房地產有所提及。從內容來看有以下重點：

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1、落實好防范化解房地產等重點領域風險的各項舉措。

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2、加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。

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3、支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。

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4、改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度。

2024年7月18日《中國共產黨第二十屆中央委員會第三次全體會議公報》發布，指出要統籌好發展和安全，落實好防范化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的各項舉措。

這不是化解房地產風險首次被提及，早在2022年10月30日發布的《國務院關于金融工作情況的報告》上妥善化解房地產金融風險就曾被強調。

今年早些時候，中央緊急工作會議也曾強調，要統籌化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，嚴厲打擊非法金融活動，堅決守住不發生系統性風險的底線。

自房地產市場進入深度調整期以來，受市場下行壓力及融資不暢通等因數影響，出現了多個房企債務違約事件。

2023年，房企融資支持政策邊際改善，2024年上半年各地更是推廣融資協調機制“白名單”，支持主體正從企業下沉到具體項目，在一定程度上緩解了房企的流動性壓力。但但非銀融資規模仍未改變下滑趨勢，多數民營房企，尤其是出險房企，融資難的問題依然突出。從歷年65家典型房企的融資總量來看，2024年上半年融資總量為2131億元，同比下降37%。

從債務到期來看，2024年上半年房企債券到期規模達2799億，其中一二季度房企到期債券規模均超1300億，第三季度債券到期超1000億。

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在償債壓力下，近年來不少房企選擇將債務展期或置換，在此背景下2025年房企的債務壓力同樣較大，2025年債務到期規模甚至要高于2024年。若銷售市場長期低迷，已經實現債務重組的房企仍將面臨債務再次違約。

2024年上半年雖然有融資協調機制的加持，但在當前環境下，預計出險房企仍難以得到銀行貸款。這主要是由于銀行辦理貸款抵質押擔保時，優先選取價值相對穩定、變現能力較強的擔保物，一般不接受不易變現、不易辦理登記手續或價格波動較大的擔保物。而大多出險房企能用于抵押貸款的標的較少，在市場化機制下仍不太可能取得銀行貸款。

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對于這類企業，建議相關部門應加大加快房地產企業出清力度和速度，通過市場化手段讓出險企業早日實現債務重組或破產清算，通過債務重組來實現價值重塑，是解決目前行業信用問題的有效方式。

2024年7月18日中國共產黨第二十屆中央委員會第三次全體會議通過《中共中央關于進一步全面深化改革推進中國式現代化的決定》，在“健全保障和改善民生制度體系”下要求“解決好人民最關心最直接最現實的利益問題，不斷滿足人民對美好生活的向往。”

要加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。

這里一共提到幾個部分，首先是加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。

我國在不同時期制定了不同的保障性住房政策與措施，從福利分房、經濟適用房、廉租房、公租房、保障性租賃住房、共有產權住房，到如今正逐步轉向"配租＋租售”新模式。

2023年8月，國務院審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，提出要建設配售型保障性住房。央行于設立1000億租賃住房貸款支持計劃，于濟南、鄭州、成都、青島、天津、長春、重慶、福州8個城市進行試點，通過市場化批量收購存量房，擴大租賃住房供給。

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2024年5月17日，國務院政策例行吹風會上，中國人民銀行表示，將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。統籌考慮政策銜接，將租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國范圍全面推廣。

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6月20日，住建部會議明確存量房收儲支持范圍擴大至縣級市。

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據統計，政府收儲存量住房模式已在全國至少23個重點城市落地，比如鄭州宣布，將通過城市發展集團收購二手房5000套，杭州市臨安區也發布存量房收儲公告，決定收購1萬平方米房源，用作公共租賃住房，廣州增城區擬公開購買2.07萬平方米商品房作為廣汕鐵路項目的安置房，房源交易單價原則上為“土地成本+建安成本”。

但需要注意的是，保障性住房再貸款明確按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。即以建筑面積不超過70平方米小戶型為主。當前市場存量商品房中能同時滿足70平方米以下戶型，且為整棟現房的項目較少，若再加上租金收益需覆蓋資金成本的基本回報要求，能符合條件的項目屈指可數。

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更何況目前各地方化債壓力巨大，定向低息貸款用于保障房收儲目的是進一步盤活存量資產，降低負債。但如果收儲后籌建的配售型保障房去化不出去，那就只能配售轉配租，而目前各城市的租金回報率相對較低，國企可能進一步陷入“算不過來賬”困局。

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因此，我們認為，保障性住房再貸款作為去庫存的一種嘗試和探索，在實際落地的過程中仍將面臨不少問題，只有妥善處理好這些問題，才能更好推動政策落地實施。同時，只有完成了保障性住房向"配租＋租售”模式的轉變，才能進一步加快建立租購并舉的住房制度，構建房地產發展新模式。

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其次，會議還提到支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。

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2024年上半年，房地產政策主基調延續寬松，4月政治局會議以來，政策側重點轉向“去庫存”。居民信貸政策迎來史詩級利好，央行、金監總局等部門持續推出多項金融舉措，下調最低首付比旨在降低購房門檻，取消房貸利率下限、下調公積金貸款利率、LPR降息等，意在減輕居民按揭負擔。

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上半年，地方購房限制性政策持續松綁，據CRIC統計，全國至少222個省市341次出臺寬松及激勵性購房政策，頻次同比增長71%，但與2023年下半年相比下降24%。目前全國僅剩余北上廣深津及海南省6地仍在執行住房限購。

目前，全國絕大多數二三線城市已經全面放開住房交易限制，可以預見的是，尚未取消限購的天津、海南大概率也將跟進解綁，北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市調控政策還有顯著的松綁空間，如未來限購區域范圍、非戶籍購房社保要求、首付比例、房貸利率下限、多孩套數認定等方面政策有望優化。其他城市需求端政策重心將由解綁交易限制逐漸轉向加碼購房激勵政策，加大購房補貼力度、減免住房交易稅費、推行房票安置、真金白銀支持“以舊換新”等都是可選項。

《中共中央關于進一步全面深化改革推進中國式現代化的決定》中還提到要改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度。

事實上，在“保交樓”大背景下，試點現房銷售一直在提速，2023年初住建部就曾提出有條件的城市可以進行現房銷售試點，不能出現新的交樓風險。

隨后山東、河南等多省市都在工作會議中提及現房銷售試點，其中河南省明確以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。至2024年1月，鄭州首宗現房銷售試點地塊成功出讓。這意味著，現房銷售試點邁出了關鍵一步。

據CRIC不完全統計，2023年下半年以來，至少13個省、市明確試點現房銷售。但從過去幾年已先行現房試點的北京、上海、深圳模式來看可謂喜憂參半。

現房銷售雖然有所見即所得、購房者主動性增強等優勢。但是兩大痛點更值得被重視：首先，現房項目拿地至開盤時間過長，對于房企而言項目回款速度慢；其次，在較長的開發和建設周期中，外部市場環境或將出現不確定性。

可以預見，現房銷售制度的推行，無疑將打破整個行業的運營模式，各方參與主體，比如政府、房企，都將面臨現房銷售推進過程中帶來的“陣痛”。因此，目前現房銷售制度的推行難以快速、全面鋪開，只能通過以點帶面的方式逐步試行。

我們認為除了現房銷售制度以外，針對當前交付產生的各類問題，剛需樓盤可以由此前首付款繳納完便立即辦理按揭貸款的模式，逐步調整為開發商交房后再辦理貸款。這一方面倒逼企業加快施工進度；另一方面，現房辦理貸款可以最大限度保障購房者權益，若存在產品質量問題，可以及時發現并進行相應調整。同時還可以督促房企加強對產品力的關注，促進良性競爭；第三方面，購房消費者的信心和預期向好，購房支付力也會更強。

二十屆三中全會對房地產行業進行了較為全面的定位，即有防風險也有新模式的發展方向，無論是政策端、市場供需兩端，還是制度建設方面都有提及。

可以看到，近期在一系列政策利好之下，房地產市場正在出現積極變化。未來還是要堅持消化存量和優化增量相結合，進一步落實和完善房地產新政策，切實做好保交房工作，盤活存量商品房和土地資源。

需要指出的是，我國新型城鎮化仍在持續推進，房地產高質量發展還有相當大的空間。在此之前，市場還將度過一段適應和調整期。