文|樂居財經 作者|王敏

9月23日，廣州市規劃和自然資源局正式發布了《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》，31條重磅措施，全面觸及土地制度、產業用地、存量房盤活等六大領域。

這份文件明確提出，針對以往為調控房地產熱而采取“限地價、競自持”競價規則產生的自持商品住房，依企業申請，經報市土委會審議及原出讓方同意，權利人按照原出讓時點和現調整受理時點分別評估自持物業比例調整前后的市場評估總地價的差額，取高者補繳出讓金后，可將自持住房轉為可售住房入市。

簡單來說，之前因為“限地價、競自持”的規則，有些開放商拿了地后，建出來的房子只能租不能賣，現在可以申請成賣了。

不過，申請是有條件的：得是屬于所在行政區和所在板塊一手住宅去化周期均在18個月警戒線以下的項目。

“競自持”的土地出讓方式最早出現于2017年4月，當時廣州相關部門表示，此后出讓的住宅用地，將結合土地市場情況，一地一策組合使用“限地價、競配建”、“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、現房銷售或競自持面積等競價方式

據統計，自2017年至今，通過“競自持”出讓的涉宅地塊有12宗，其中萬科元培里、萬科山景城、合景臻溋·名鑄自持比例最高，達55%。

資料顯示，2019年2月，合景泰富以37億元的總價、55%的自持商品住房面積競得黃埔大道東646號地塊。該地塊現已開發為售價超過20萬元/平方米的豪宅項目——臻溋·名鑄。

業內人士認為，《方案》的落地意味著這些自持住宅有機會由租轉售，減輕房企的資金壓力。相較已建成的舊規產品，未開發的地塊更具實操性和經濟價值。

同時，《方案》提到，允許工業區塊外3公里或軌道站點3公里內商辦樓整棟改建為保障性租賃住房。

此外，《方案》還提到，推動招商邏輯從“新增土地供給”轉向“存量商辦用房盤活”，鼓勵土地權利人發揮資源整合優勢“以商引商”，依托自持商辦物業通過整體、分棟或分層轉讓合作等模式，定向引入高成長性、產業鏈上下游關聯企業，實現存量空間與產業需求的精準匹配。

但是，嚴禁分割散售，嚴禁改為“類住宅”產品，促進存量商辦用房降去化、自持商辦物業降空置。

綜合來看，商辦產品或土地受益更多。

據克而瑞統計，截至8月底，廣州的商業庫存面積有678萬平方米，去化周期達249個月。辦公樓的庫存面積為457萬平方米，去化周期226個月。

業內人士表示，在商辦物業高庫存的背景下，《方案》為這些存量物業、土地提供了多種盤活思路，在一定程度上有助于減輕市場去化壓力。